有分析师指出，随着“金九十银”销售旺季的临近，开发商料加速推盘，本月新房市场成交量有望超过上月，但下半年若有城市楼市出现非理性迹象，相应的政策加码也会随之跟进（记者倪巍晨摄）

国家统计局数据显示，7月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有59个，较前值减少2个；持平的有5个，增加3个；下跌的有6个，减少1个，银川以2%的房价升幅列首。受访分析师表示，7月是楼市传统交投淡季，尽管新房价格环比上涨城市略有减少，但从下跌城市数量看，全国楼市仍呈现“淡季不淡”、“需求不减”的特点，鉴于当前内地房地产市场韧性犹存，预计本月开发商将加速推盘，藉此为“金九银十”楼市销售旺季奠定基础。

7月4大一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅较前值回落0.1个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅较前值回落0.4个百分点；35个三线城市新房价格环比上涨0.8%，涨幅与前值持平。同比看，上月一线城市新房价格上涨3.6%，涨幅较前值扩大0.3个百分点；二线城市新房价格同比上涨5.1%，较前值回落0.2个百分点；三线城市新房价格同比上涨4.5%，较前值回落0.1个百分点。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄观察到，上月70城新房价格平均升幅为0.47%，较前值收窄0.11个百分点，59个上涨城市的房价平均升幅约0.59%，较前值收窄0.12个百分点。他分析，中国经济在疫后的持续修复，令房地产市场逐步回暖，随着前期积压需求的不断释放，市场重返理性。另一方面，上月以来部分楼市出现过热迹象的城市，均出台从紧政策，这是上月新房上涨城市数连续4个月增加后重新减少的主因。

上海中原地产市场分析师卢文曦提醒说，7月是楼市传统交投淡季，加之近期部分城市出台了楼市降温举措，当月全国房价较6月略有降温符合预期。不过，上月新房价格环比下跌城市的进一步减少，及各地房价相对温和的走势，表明房地产市场韧性犹存，“上月内地楼市呈现出明显的‘淡季不淡’特征”。

楼市修复期本季或完成

交银金研中心资深研究员夏丹坦言，前7个月，全国商品房销售面积合计8.4亿平方米，同比仅下降5.8%，销售金额为8.1万亿元，同比下降2.1%，且已连续第5个月收窄，“综合70城房价走势看，销售淡季下市场需求热度仍在，三季度内地房地产市场有望完成修复过程”。

二手房价格方面，7月一线城市二手房价格环比上涨0.7%，涨幅较前值回落0.3个百分点；二线、三线城市二手房价格环比涨幅均持平于0.5%的前值。同比看，上月一线城市二手房价格上涨5.7%，涨幅较前值扩大0.5个百分点；二线城市二手价格同比上涨2%，涨幅与前值持平；三线城市二手房价格同比上涨1.8%，较前值回落0.2个百分点。

陈霄指出，上月二手房价格环比上涨城市有45个，较前值减少5个；价格下跌城市有20个，增加1个；价格持平城市有5个，增加4个。当月，70城二手房价格环比升幅0.26%，较前值收窄0.05个百分点；45个二手房价格上涨的城市，其房价平均升幅为0.59%，较前值扩大0.02个百分点。他说：“当前内地二手房市场表现平稳，特备是深圳这样的一线热点城市，其房价热度已开始降温。”

国家统计局城市司首席统计师孔鹏总结说，得益于“房住不炒”的定位，各地着力稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，及时科学精准调控，上月70城房价总体平稳。

市场过热将致政策紧缩

展望后市，夏丹认为，在当前“复杂严峻”的经济形势下，国家楼市政策仍继续重申“房住不炒”定位，表明在未来相当长一段时间内该政策定位将被继续贯彻，未来地方政府料依据自身经济和楼市基本面，对其楼市政策进行微调。

陈霄说，随着内地疫情防控向好形势的持续巩固，楼市热度仍在不断修复，综合近期中央政策层面表述，以及深圳、东莞、杭州、宁波、南京等城市针对市场过热迹象及时出台的调控措施看，“房住不炒”政策红线将被继续落实，“上半年房价涨幅偏高的城市，下半年或跟进调控，藉此达到全国房地产市场平稳健康发展的政策目标”。

卢文曦直言，上月内地土地市场连续出现高溢价地块，预示市场情绪依然高涨；另一方面，随着“金九十银”传统销售旺季的临近，开发商料加速推盘，本月内地新房市场成交总量有望超过上月。他续称，上月末的政治局会议再度强调“房住不炒”定位，包括深圳等在内的热点城市也积极响应，落实楼市调控，“下半年若有城市楼市出现非理性迹象，相应的政策加码也会随之跟进”。

《契税法》施行对楼市影响微

今年9月1日将正式施行的《中华人民共和国契税法（下称，契税法）》明确，“契税税率为3%至5%”。由于该税率区间与目前实际执行的“1%至3%”略有增加，有不少购房者忧心“契税法”或对楼市成交量价带来影响。分析称，现行契税税率政策是优惠税率，只要“契税法”实际执行的优惠政策不变，其对购房行为并无影响，亦不会影响楼市量价水平。

陈霄坦言，现行的“契税暂行条例”和“契税法”规定的契税税率均为“3%至5%”，且各省市可自行决定差别税率，目前各地享受“1%至3%”的税率为优惠政策，考虑到“契税法”并未提及“取消契税优惠”，只要优惠政策继续，新契税法就不会对楼市成交量价构成影响。

夏丹表示，目前执行的“契税暂行条例”明确，契税税率为“3%至5%”，这与下月施行的“契税法”相一致，“1%至3%”仅是实际执行过程中的优惠政策。她认为，“契税法”的实施不会对楼市交投构成明显影响，对于差别税率的规定，更多将突出“因城施策”、“分类调控”的政策宗旨。

杨雨蕾也指出，现行的“1%至3%”契税税率属于优惠税率，财政部曾发布通知，具体执行中，个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，按1%税率征收契税，面积90平方米以上的，按1.5%的税率征收。此外，个人购买家庭第二套改善型住房，面积90平方米及以下的，减按1%税率征收契税，90平方米以上的，减按2%的税率征收。她表示，北上广深暂不执行上述规定的第二项，“如上海个人购买二套改善型住房，无论面积大小均按3%税率征收契税”。鉴于此，只要未来实际执行的优惠政策不变，“契税法”对购房者而言并未影响。

记者留意到，工行、农行、中行、建行及邮储银行目前均已发布“存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR”的相关公告，本月25日上述银行将统一调整为LPR房贷定价方式。

“是否选择转换LPR（贷款市场报价利率），主要取决于对未来利率走势的判断。”陈霄解释，若判断未来LPR仍有下行空间，那选择LPR定价更有利；反之，可以选择固定利率，但该选项意味着“个人房贷利率将维持现行利率，直至还清银行贷款”。他提醒说，疫后内地金融环境整体偏松，LPR料仍有进一步下行的空间，因此对房贷期限不长的购房者而言，选择LPR定价更有优势，“对房贷年限较长的购房者而言，选择固定利率似乎更合适”。