内地房地产市场在去年第一季虽受到疫情影响,但由於内地防疫表现出色,经济迅速回复增长,房地产市场也维持活跃。国家统计局的数据显示,去年首11个月商品房销售额为14.9万亿元(人民币,下同),按年增长7.2%,增速提高1.4个百分点。另去年首11个月,全国房地产开发投资12.95万亿元,按年增长6.8%,增速比首10个月提高0.5个百分点。其中,住宅投资9.58万亿元,增长7.4%,增速提高0.4个百分点。
中海外润地龙湖达标
后疫情时期的内地房地产市场运行明显地强於预期,但去年下半年有政策上的变化,如推出针对房企的融资新规,令投资者对内房股存有戒心。FSM(香港)投资组合管理及研究部总监沈家麟表示,内地为收紧内房融资设立的“三道红线”,包括剔除预收款后的资产负债率不得大於70%、淨负债率不得大於100%,以及现金短债比不小於1倍。监管机构也会根据具体情况将房企分为“红灯、橙灯、黄灯、绿灯”4种,如果全部指标符合监管要求,会归类为“绿灯”,如果三线全踩,则将归类为“红灯”。
内地房地产上市公司百强中,有72家属上市公司(包括H股及A股),当中只有16家属於红灯,佔整体仅22.2%,而且这类企业在市场中仍然能获得贷款,只是贷款额已有限制,相信调控政策暂时影响有限。其实,有不少内房的基本因素十分良好,并在“三道红线”中取得绿灯,包括中海外(00688)、华润置地(01109)、花样年(01777)、世茂(00813)、龙湖(00960)。
内地的M1-M2代表企业流动性,而内地入口增长代表内需,两者一直领先新兴市场;加上内地今年的GDP增长料达7.5%,内房将继续受惠,虽然去库存压力将逐渐显现,销售增长或会放缓,但预计增长仍然高达10%,故此内房的前景仍然看好。
FSM(香港)债券投资分析员陈家朗表示,除了内房股外,一些高息内房债也有一定投资价值,人行货币政策回归中性已成事实,加上内地金融系统流动性良好,中美国债息差也吸引资金流入,料人民币今年将升至6.3水平,人民币债券能提供汇率及收益率双重收益,特别是内房债,由於息率吸引,是投资者在资产配置上的不错选择。