随着国内经济企稳，市场对商业地产的需求显著回升。CBRE世邦魏理仕最新在沪发布的统计显示，2021年上海写字楼租金五年来首次回升，商务园区租赁需求亦创下六年新高。论及相关部门对游戏、教育、互联网等行业监管升级，世邦魏理仕数位分析师在接受大公网采访时透露，虽然前述行业中少数公司的确暂缓了激进的扩租、置业计划，但至少从当前来看，游戏、互联网行业整体未受到显著影响，甚至还表现出强劲的扩租需求，不过教育培训类公司受政策影响较大，今年投资市场上或释放较多来自教育行业的资产出售，为投资人或自用买家提供更多物业选择。

　　世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕分析，2021年是十四五规划的开局之年, 也中国开启经济发展的新阶段，上海持续深化“五个中心”建设，着力发展“五型经济”，推进五个新城建设，不断提升城市能级和核心竞争力，加快打造国内大循环的中心点，在此背景下， 商业地产整体表现稳健，进入加速复苏阶段。

　　据统计，2021年上海写字楼市场共录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为前年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区。 “十四五”是迈入产业数字化转型关键阶段的元年，上海净吸纳量创下历史新高，达129.8万平方米。搬迁扩租需求提速释放，贡献七成全年新租活动。供需关系改善下，全市空置率同比显著下降3.0百分点，至16.6%。全年租金亦止跌回升，报价和有效租金较前年同期分别上调0.7%和1.2%，引领全国水平。

　　值得注意的是，上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求，仍以超1/4的水平位列全年首位;其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。而资本推动、消费回流和代际更迭叠加效应之下，互联网+属性的快消及奢侈品为代表的消费品制造业，与“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃，外资需求录得显著回升。此外，律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。

　　期内，上海商务园区写字楼市场录得十四个新增供应交付，共计85.9万平方米。多板块的大量优质供给承载着不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新，刺激市场持续释放旺盛需求。全年净吸纳量达108.4万，是继2015年来首次突破百万。全年市场空置率累计下行3.4个百分点至14.5%。行业需求方面，TMT行业的租赁需求以43%稳居第一。

　　去年内地发布史上最严游戏监管令，进一步加强预防中小学生沉迷网络游戏。不过，陆燕提到，鉴于电竞市场仍然潜力无限，且电竞首次被写入“十四五规划”，上海亦提出打造“全球电竞之都”的目标，加之雄心勃勃的“游戏出海”计划，去年游戏类企业在行业聚集性强的上海漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商务园区部副董事尤斯媛(大公网记者 章萝兰 摄)

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商务园区部副董事尤斯媛在接受大公网采访时进一步透露，近期游戏行业的扩租需求，仍然非常强劲，在原有物业没有面积可以扩租的情况下，不少游戏企业还挑选了相关板块内的临近物业进行扩租，当中除了考量电量、空调制冷要求等，并希望单层可以给到更大面积，且一些国内原创游戏公司还着力于“游戏出海”，自然会扩大国内团队力量。

　　投资市场上，2021年，上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币1,044.3亿元，同比上涨51.3%。年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。细究投资者类型，内资买家依旧占据绝对主力地位，外资买家参与度较上年也有所提升。外资买家中开发商占比明显上涨，其资产多配置于酒店、物流等与消费升级相关的物业类型。另外，外资地产基金公司则更偏好传统写字楼、零售或综合体项目。据预测，2022年上半年，租赁市场的强势复苏将为写字楼与零售物业的流动性提供支撑，开发商调整自身资产结构的举措仍将持续，料有越来越多的优质资产，在短期之内涌入市场。

世邦魏理仕中国区执行董事、华东区投资及资本市场部负责人王晶(大公网记者 章萝兰 摄)

　　监管重拳下，即便是头部教育培训类企业新东方、学而思，也不得不“断臂求生”，正在陆续关闭大量线下教学点。而据此前的公开报道，在教培市场鼎盛时期，不少教育机构都曾疯狂买楼盖楼。世邦魏理仕中国区执行董事、华东区投资及资本市场部负责人王晶对大公网表示，教育“双减”政策，的确对相关教育培训类公司有较大影响，在此背景下，料全国范围内都会释放很多来自教育培训行业的资产出售机会，从而为投资者提供更多选择。