从9月份开始，房地产就迎来了传统的“金九银十”旺季。由于今年楼市成交过于惨淡，官方赶在国庆连续释放多条利好政策，希望刺激刚性及改善性住房需求，但据中指研究院的数据显示，国庆期间20个重点城市的新房成交面积和去年相比仍下降了37.7%。受访的中介告诉记者，“十·一”楼市有促销，但仅限于位置好、学位好的楼盘热度高一些;有购房者则对记者表示，从前房价“蹭蹭”上涨只有焦虑的份，现在终于可以从容看房了。

　　深圳中恒置业的置业经理刘辛“十·一”假期很忙碌，他带客户辗转在天汇城、星河天地SPARK星寓等楼盘看房。刘辛的微信朋友圈里写着“白日不等闲，青春莫再负，‘十·一’不休，欢迎看房，车接车送。”

　　行情太差 政策“出手”促“回稳”

　　就在这个“十·一”假期前，内地新一轮楼市刺激新政开始，新房、二手房、房贷利率，“三道开胃菜”貌似2014年“9.30”重现。

记者 毛丽娟 摄

　　3个新政中最轰动的是：人民银行、银保监会发文，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房商业贷款利率下限。紧接着，财政部发文支持居民换房，卖一买一免个税。第三就是央行下调首套房公积金贷款利率15个基点。两天三大招，意味着楼市新一轮救市行动开始，“三管齐下”吹响楼市四季度“冲刺”号角，旨在释放刚性、改善性住房需求。

　　“当下全国房地产市场行情太差、形势太严峻。”无论是受访的地产商、还是带客看楼的销售，无一不对记者如是感慨。以深圳为例，乐有家研究中心数据显示，今年上半年，深圳二手楼诞生了史上最低的半年度成交量，二手住宅过户不到万套，仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%;深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成。上半年深圳楼市总共卖出了为2.6万套住宅，同比2021年上半年少了2.8万套。

　　与此同时，深圳新房价格限价严格，远低于同片区二手小区;二手房价格出现下跌，逐渐回到2020年，个别区域回到2019年水平。

　　优惠力度大 刺激置业者看房信心有所恢复

　　今年国庆节小长假一开始，在开发商加快拿预售证“抢收”，与中介渠道积极推销带客的联动之下，深圳部分售楼处呈现出难得的热闹。

　　美联物业研究中心总监何倩茹表示，类似开盘即启动转介并给予一定折扣的项目近期比较多。开发商为了抢占金九银十，每周会推出各类型特价房、房源打折或加佣加现金奖等。对刚需型客户而言，今年住宅的选择更多了，这些活动政策在一定程度上可以提高经纪人的带客积极性。

　　“为了完成全年销售任务，开发商无一不“卯足劲”、打出各种优惠条件，吸引潜在购房者看房。”刘辛透露，今年九、十月开发商的打折力度是近年最大的，有好的地理位置、好的学位，相对更好卖些。

　　“十·一”期间，在深圳宝安区某项目的展厅，置业顾问将每批带客时间精准把控在半个小时之内，其中包括楼盘介绍、看样板间，不等客户离开，便又匆忙去接待下批客户。置业顾问江先生表示，如果在日常工作日，他们的解答时间会长些，但假期在样板间，他甚至来不及为其他落单的看房者答疑。

　　在南山区前海某热门楼盘，工作人员介绍，截至10月1日到10月3日，看房的客户每天都有百人，而这些客户都需要提前登记预约，项目预计10月进行登记。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平受访透露，今年国庆长假期间，深圳新房市场相对活跃，体现在两方面：一方面，由于9月中下旬新房项目集中入市，全月合计供应住宅13225套，创近年同期新高，为国庆营销节点提供充足货源;同时开发商为加快房源去化，促销活动多、优惠力度大，置业者购房积极性上升。另一方面，节前官方释放三项楼市积极信号(包括阶段性放宽首套房利率下限、首套房公积金贷款利率下调、换房退税等政策)，有助于修复市场信心，刺激刚需、改善置业者成交。

记者 毛丽娟 摄

　　开发商： “补贴可‘抵’一套房”

　　截至9月30日，深圳单月发出26张新房预售证，获批预售房源超过1万套，远超今年6月时年内的供应高峰。仅9月30日当天，就有5个项目获批预售，是今年3月整个月获批项目的总和。

　　开发商之所以积极推盘，一方面源于全年销售压力，另一方面则是希望抓住近期政策端再次出台利好购房市场政策的“窗口期”，加快资金回笼。

　　龙华区某项目在国庆节前最后一天进行了选房。该项目刚取得预售证时，就有不少中介在朋友圈发起了“备案价打9折新房，央企品质、3-4房精装修总价511万起”的广告。项目置业顾问9月30日也表示，在i深圳登记、冻资开盘认购享9.8折， 参与9月30日开盘活动，认购享9.8折，如果按时签约最高享3个9.9折等。

　　今年黄金周期间，招商蛇口地产推出了王牌购房节，第一阶段为10月1日-10月10日，黄金周限时特惠，购房补贴最高可达368万元/套，补贴可抵“一套房”。同时购房节期间部分项目还设置全民营销专属优惠券，一荐享万金，佣金最高可达30万元/套，更有佣金速享政策，最快3天返佣。

　　卓越地产湾区公司推出钜惠黄金周活动，最高享10万元买车基金、15.5万元推荐佣金，还有101套好房大放价、额外9.9折、亲子嘉年华等。

　　金地集团深圳明峰府项目则打出“首付100万就可以买到81㎡3房2厅1.9卫户型，总价不到400万更是可以买到92㎡3房2厅2卫户型”的口号，吸引置业者到光明科学城购房。

　　深圳贝壳研究院的数据显示，今年国庆期间(10.01-10.07)深圳新房网签682套，其中住宅486套，环比节前(9.24-9.30)下降51.9%，相比2021年同期下降55%，但网签数据有滞后性，体现的是此前市场较为低迷的状态;二手房方面，国庆长假(10.01-10.07)成交量环比节前一周(9.24-9.30)下降18.4%，但与2021年同期相比增长了34%。

记者 毛丽娟 摄

　　买房“看位置、看学位” 置业者从焦虑变得从容

　　“曾经以为错失了买房机会、怕房价一涨再涨，当时真的焦虑得不行，如今看来，反而是幸事。”经历过2020年一手楼市场“全民打新”的狂热、再到如今楼市的萧条，胡婷感慨这两年变化太快了，从焦虑到从容只是一瞬间。

　　2020年，深圳发布 “7·15政策”——购房条件之一的社保三年改五年，胡婷失去了购房名额。当时，正是新冠肺炎疫情的第一年，谁也没想到“资金纷纷夺路而逃、涌进楼市”，深圳房价再一次站在了全国涨幅的前列、又是应声而涨。“经营贷、楼市打新、深圳搞钱女孩……”热词层出不穷的同时，整个楼市陷入了狂热的气氛中，眼看房价越来越贵，胡婷也越来越绝望。

　　“家里资助的一笔首付款因自己失去了购房资格被存进了银行;房价一路涨到了2021年初，当时深圳商品房单价近8万，令人心惊胆战。”可转眼间，经济增速下滑、地产企业出现流动性危机、居民收入下降，全国楼市进入“冷静期”，新房不好卖了，二手房更不好卖了，胡婷也终于平和了许多，“不焦虑了，房价下来了，我们刚需更好入手。”

　　今年8月，胡婷攒够了60个月的社保，重获购房资格。最近两个月，她在深圳光明新区、龙华新区都看了不少新盘，考虑到未来要坐地铁上班、未来一两年准备要孩子，胡婷想选位置好、学位不错的楼盘。“目前还没找到特别合适的，今明两年再看看，还有机会。”胡婷说。

　　楼市信心有赖于宏观经济修复

　　2022年1-9月，重点100城新建商品住宅成交规模为近几年同期最低水平，同比下降近四成。三季度成交面积为近几年同期最低水平，环比略有增长。业内受访专家表示，当前房地产行业的修复需要更多有利因素叠加带动，短期来看，房地产市场的走势仍依赖于宏观经济的修复、调控政策的优化力度、疫情防控举措的调整方向、“保交楼”措施的落地情况等。

　　今年4月以来，中央多次定调：稳经济大盘，因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。9月28日，李克强总理主持召开稳经济大盘四季度工作推进会议，再次重申这一定调。

　　就深圳而言， 美联物业研究中心总监何倩茹表示，今年深圳的“金九银十”成色还算可以，但可能只限于新房市场。“新房市场在9月开始供需两旺，好几个项目开盘日售罄，多个项目开盘日去化率较为理想，预计这个这种情况可以延续至10月。在2022年多个月份的成交量并不理想的情况下，金九银十是‘矮子中的高个’，所以虽然较去年同期水平要低，但在本年度的月度成交中仍属理想。”何倩茹说。

　　从危机中学习降低对金融杠杆的依赖

　　她认为，深圳楼市接下来的走向是价格稳中有降，成交量不会出现大幅度的飙升，以价换量是目前开发商能做的事情。“而购房者的信心并没有完全恢复，大部分人还在担心经济问题，收入下降、失业人员的数量仍在恶化当中。”何倩茹判断，只有切实恢复经济的正常运行，才能使楼市的信心完全恢复。

　　本轮楼市调整令到各方参与者都有不同程度的痛感。何倩茹表示，大家最应该学会的是降低对金融杠杆的依赖性，避免因周转不宁带来资金链断裂。另外，本次的市场变动，使开发商重新重视市场需求，未来市场上会不断出现好的产品，这也算是市场动荡中的一种收获。