图：今年二手楼市淡静，业主纷纷劈价卖楼，市场屡现低价及蚀让个案。

　　2022年行将接近尾声，今年楼市几乎“由头跌到尾”。受到加息及股市动荡等因素拖累，今年二手楼价指数急跌14%，重返2017年11月水平。对息口敏感的上车盘领跌大市，中小型单位指数年内泻15%。准买家入市态度犹豫，今年二手买卖暂仅2.85万宗，全年埋单料约3.2万宗，创1995年有纪录以来新低。业界对来年走势意见分歧，有代理憧憬通关有望，楼市否极泰来；惟也有看法认为环球经济不明朗，息口高企，楼价将进一步回落。/大公报记者 林惠芳

　　甫踏入2022年，本港爆发第五波疫情，新增确诊数字于2月底飙升至1万宗水平，令市场再添紧张气氛，叠加外围局势不稳等因素，本地住宅交投陷冰封，2月二手私宅买卖登记仅2082宗，按月减少23.7%。

　　疫情加息冲击 新盘低开抢客

　　市场承接力薄弱，楼价同步回软，反映主要屋苑楼价走势的中原城市领先指数（CCL）于2月底失守180点，报179.1点，2022年首两个月已回落3%。

　　美国联储局为遏止高通胀，今年3月宣布加息0.25厘，为3年来首次，但本港银行未有跟随上调利率，加上本地疫情自4月份起逐渐缓和，准买家再次出动睇楼，多个新盘连环开售，并取得理想销情，推升整体楼市气氛，二手交投亦明显反弹，4月二手私宅买卖登记重上逾3000宗，5月更增至4040宗，比2月低位反弹逾九成。二手回暖，楼价表现也回稳，CCL于6月底重上180点关口，报181.35点，较2月底回升逾1%，未受美国加息因素影响。

　　然而，美联储于5月及6月两度重手加息，分别上调0.5厘及0.75厘，后者是28年来最急，尽管本港多间银行未有上调最优惠利率（Prime rate），但面对资金压力下，部分银行于6月底开始上调拆息按揭（H按）锁息上限，加上多个新盘群起低价开盘抢客，市场购买力被抽乾，二手楼市即时降温，CCL于7月份再次失守180点水平，7月底报177.43点，按月急回2.2%。

　　中小型单位急挫15%跑输

　　踏入下半年，美联储于7月、9月及11月连环大幅加息0.75厘，连同12月的0.5厘，今年内7次加息共4.25厘。香港方面，银行资金成本压力增加，汇丰银行9月份带头上调最优惠利率0.125厘，是4年来首次，而截至本月16日，大型银行年内已3次上调最优惠利率，累积加幅0.625厘；跟供楼相关的港元1个月同业拆息（HIBOR）持续上扬，本月初更突破5厘创15年新高。

　　由于息率抽升，银行定存吸引，投资者“买砖头”意欲大减，今年下半年二手交投更疏落，7月份起连续5个月徘徊2000宗水平，期内楼价指数跌幅持续扩大，CCL于9月份跌穿170点关口，11月更失守160点，上周最新报158.57点，年内累跌逾14%，对比去年8月高位191.34点，已蒸发17.1%。

　　加息削弱购买力，上车盘身价急速回落，表现跑输大市，中小型单位指数最新报156.5点，今年累跌15%，对比去年8月高位急回18.2%。反映豪宅的大型单位指数今年累跌9.6%，较去年高位回落12.2%，跌幅是CCL八大指数中最少。业界分析指出，豪宅业主持货力强，虽然今年承接力弱，但普遍业主未有大幅降价抛售。

　　据中原地产住宅部数字，今年截至12月15日，二手私宅买卖登记暂录28547宗，估计全年共约3.2万宗，较去年的51928宗大减38%，为1995年有纪录以来新低。

　　地产代理：最坏时刻快过去

　　展望明年，地产代理界意见分歧，本港四大代理普遍相信明年楼市否极泰来，因内地与香港通关有望，美国加息步伐放缓，料楼市最坏时刻将过去，最乐观估计明年楼价谷底反弹15%。然而，仲量联行及莱坊则继续看淡，认为经济不明朗及息口趋升，即使内地与香港通关亦难阻跌势，加上发展商货尾囤积，与二手竞争加剧，料明年中小型住宅楼价再跌5%至10%。