图：地产行业不同范畴各有专门术语，内容生动传神，用起来简单直接。

　　地产行业牵涉范围广泛，行内术语及专有名词众多，读者对部分术语可能已经耳熟能详，但部分术语难免一知半解或首次听闻。《趣味楼市》上篇以置业者的角度，讲解新盘市场、新盘代理、发展商按揭计划等的各式用语，今篇再接再厉，介绍有关地产代理对不同睇楼客的称呼、各式银行按揭计划、居屋市场等专门用语，让置业者认清各式术语，更容易跟地产代理、银行职员沟通。 \大公报记者 林志光

　　睇楼客

　　地产代理接触的人面极广，对不同的睇楼客或买家有暗语称呼，包括只看不买的客人、大手豪客、重要客户等。

　　油鸡／花园客：只看不买不租

　　“油鸡”和“花园客”都是指经常相约代理四出睇楼，当作假日节目，但只看不买不租，随时走了大半日花园都一无所获。

　　西饼客：大手豪客买家

　　别以为“西饼客”是指穷客或普通睇楼客，正好相反，因买西饼通常是一打半打买入，“西饼客”反而是指大豪客，真正的大手买家。

　　稀客：爱调侃代理

　　“稀客”是指除了喜欢相约代理睇楼但不买不租之外，也会跟代理畅谈天南地北，有时候甚至稍为玩弄代理为乐的客人。

　　老业：常买卖或放租大业主

　　“老业”是对一些有身份地位，兼拥有不少物业客人的暗语，该类客户可能不时入货出货，或将物业放租，是代理重要生意来源之一。

　　拜山：代理拜访重要客户

　　有身份地位的客户及大手买家对代理生意十分重要，因而代理会不时登门拜访，嘘寒问暖，表现毕恭毕敬，行内术语的“拜山”是指前往拜访该等有分量的客户。不过，“拜山”似乎大吉利是，如果改称“朝圣”／“面圣”似乎更显尊敬。

　　按揭计划

　　现时市场主流按揭计划有H按及P按，前者2月份市占率达76%，后者则占21%，还有比较少置业者拣选的定息按揭。银行提供H按计划时，会设有封顶息率，让申请者更有预算。

　　P按：最优惠利率按揭

　　“P按”是本港银行承造按揭沿用已久的一种计算按揭息率方法。P即是最优惠利率（Prime Rate），本港现时主要有两种最优惠利率，分别是由汇丰银行、恒生银行及中银香港提供的5.625%，俗称“细P”，以及由渣打银行、东亚银行及星展银行等提供的5.875%，俗称“大P”；P按息率即在P的基准上加／减。

　　H按：银行同业拆息按揭

　　“H按”是近10多年来在银行激烈竞争物业按揭生意下才出现。H即是本港银行同业拆息利率（HIBOR），H按通常以一个月HIBOR为基准上浮。因为通常H按的息率低过P按，供款额相对较少而大受市场欢迎，已成为按息主流。

　　锁息上限：以P计算上限息率

　　由于本港银行同业拆息利率（HIBOR）存在较大波动的风险，最优惠利率（P）则较为稳定，故银行在提供H按时，也同时提供一个以P计算的上限息率，市场俗称为“封顶位／锁息上限”（港人口头语叫Cap Rate）。

　　银行按揭

　　楼价高企，极少数买家能够一笔过付款买楼，向银行申请按揭上会成为大多数置业者的必经阶段，银行按揭也有不少专门用语。

　　一按：按揭第一笔贷款

　　“一按”是指买家申请按揭的第一笔贷款，通常由持牌银行承造，现时一般只可借到楼价七成；如果再透过按揭保险计划，则借贷上限可至九成。

　　不过，有部分买家基于某些理由，会向财务公司（包括发展商旗下的财务公司）承造一按，此类一按有机会达八成以上。

　　二按：一按后再向财务机构承按

　　“二按”是业主在取得一按贷款后，再获得其他财务机构提供的第二笔按揭贷款。如此类推，便有三按、四按……甚至十按。正常情况下，业主如要向财务公司借二按，须得一按银行同意下才可申请，否则有机会被要求即时清还贷款，俗称“Call Loan”。

　　承造每份按揭，均须签按揭契并在土地注册处注册，然而有业主因急需短期资金周转，便将物业抵押予财务公司，并在签妥按揭文件后，要求律师楼暂缓注册，避免被银行发现而“Call Loan”。该笔贷款因未被注册，会被视作私人贷款，此便所谓“空中钉”。

　　加按：加大按揭贷款额度

　　“加按”是把物业向承造按揭的银行或财务公司，申请加大按揭贷款额度，只要新获贷款额，大于未偿贷款，业主便可将差额套现。业主选择加按，一般都是在楼市上升期，物业升值后，想套现一笔现金周转。如5年前物业价值800万元，造50%按揭，即贷款400万元；现物业升至1000万元，申请加按，同样造50%按揭，贷款额为500万元，假设未偿还贷款为300万元，换言之，是次加按便能套现200万元。

　　转按：转往另一银行承造按揭

　　“转按”是把物业由原来承造按揭贷款的银行，转往另一家银行。因按揭市场竞争激烈，银行间都会不时提供更优惠按息及现金回赠，以吸引客户承造按揭。业主选择转按，一般是想取得更低息贷款来减轻供楼负担，以及赚取回赠。

　　翻按：现契物业再申按揭套现

　　当物业已供满，业主已取回楼契，物业已是现契楼。业主此时可重新把物业向银行或财务机构申请按揭贷款，套现资金作其他用途。近年不少年轻人买楼，都出现“靠父母幹”这个用词，便是指缺乏大笔现金作首期的年轻人，买楼时要父母出资帮忙，其中一种方法，便是父母把所持现契物业，向银行“翻按”套现。曾经有发展商看准此情势，针对性地推出付款计划，吸纳此批买家。

　　Call Loan：银行促业主清还欠款

　　“Call Loan”即银行要求借款人即时清还贷款。银行Call Loan，除因业主被银行发现在未得同意下，向财务公司借二按外，借款人在借高成数按揭或按揭保险后，将单位出租，此便违反按揭条款及按保声明，银行可Call Loan。另外，如借款人有三数期无供楼，或被银行发现拖欠其他贷款；以及银行发现借款人的银行户口有不寻常交易，甚至怀疑是洗黑钱，银行会Call Loan。不过，如因楼市下跌，令物业变成负资产，但借款人仍能如期还款，银行一般是不会Call Loan。

　　居屋市场

　　居屋买家设有入息及资产限额，二手居屋需要补地价才能在自由市场发售，未补地价居屋只准售予绿表人士或“白居二”客。

　　白居易／白居二：白表客买未补价二手居屋

　　别误会是指唐代诗人白居易，此是房委会白表居屋第二市场计划的简称，即“白居二”。未符合申请公屋资格、又无能力买私楼的市民，在符合入息及资产限额下，过往只能透过白表申请买新建居屋，但由于拣楼次序后于公屋绿表申请者，以及可拣比例较少，一向僧多粥少。房委会为帮助白表人士上车，2013年推“白居二”试验计划，2017年起恒常运作，但每年有配额。

　　居二价／绿表价：居屋第二市场

　　未补地价居屋在二手市场（即居屋第二市场）买卖的成交价，简称“居二价”。又因未补价居屋过往只准绿表人士购买，故又称为“绿表价”。至于已补地价的居屋，已与私楼无分别，可自由买卖，任何人士皆可购买，故称为居屋自由市场。

　　其 他

　　放租盘为什么会有“全包宴”？地产代理需要向买家及租客提供单位七项重要资料，是哪七项，现在一一道出。

　　全包宴：租盘包管理费差饷地租

　　过去一段时间，租客租住单位时，除了缴付租金之外，还要负责单位的管理费、差饷、地租等费用，然而约于2000年前后，当时住宅落成量大增，加上楼市淡静，不少租盘无人承租，投资者及业主为了吸引租客，便以包含管理费、差饷及地租的租金出租单位作招徕，地产代理称之为“全包宴”。现时租务市场上，“全包宴”几乎已是约定俗成。

　　开门七件事：放盘单位七大资料

　　自地产代理监管局成立后，代理行业更专业化，为保障买家及租客权益，代理必须就负责的物业，提供7项重要并真确的资料，即物业地址、业权、有效产权负担（如法庭命令及按揭等）、单位楼面面积或实用面积、落成年份、用途限制及政府租契年期，此称为“开门七件事”。