大公网

大公报电子版
首页 > 财经 > 地产 > 正文

在香港买楼要不吃不喝25年 楼价全球最贵

2023-09-22 04:02:36大公报 作者:李信
字号
放大
标准
分享

图:香港楼价估值过高,打工仔置业负担沉重。

  香港寸金尺土。瑞银“全球房地产泡沫指数”报告公布,截至今年中的过去一年,香港楼价回落7%,重回2017年水平,是报告自2015年发表以来,首次跌出“泡沫区”,全球排名跌一位至第六。不过楼价估值仍过高,香港打工仔置业负担沉重,高薪族竟要不吃不喝20年至25年,才能买到一个约650呎邻近市区的单位。有商会人士认为,若香港楼价居高不下,不利于抢企业与人才落户。

  报告指出,过去两年全球通胀及利率上升,导致主要金融中心楼市失衡情况急剧下降。报告提及,自2015年发表报告以来,香港楼价持续处于“泡沫风险区域”,但自去年中至今年中累跌7%,经通胀调整后,住宅楼价已重返2017年水平。虽然楼价回软,但2003至2018年期间,香港楼价升幅以倍数计,港人收入却停滞不前,房屋至今仍是很多人负担不起的资产。报告以高技术服务业雇员平均薪酬计,要不吃不喝20年至25年(去年是22年至26年),才买到一个约650呎邻近市区的单位,远远抛离东京的12至17年。

  按息高企 楼市需求受压

  瑞银报告指出,香港房地产泡沫指数达1.24,全球排名跌一位至第六位,但排名仍为亚洲第二。过去四季,随人口流入增加,香港家庭杠杆比率趋于稳定,租金几乎没有变化,但按揭利率处于高位,为楼市需求带来压力。整体来看,香港楼市价值仍被高估,而房屋供应在上升,意味香港楼市在不久将来持续疲软。

  瑞银财富管理投资总监办公室房地产主管Claudio Saputelli表示,目前经通胀调整后的楼价,实际较去年中低5%,瑞银追踪分析的25个城市,大部分蒸发了疫情期间楼价的升幅,实质价格回到2020年中期的水平。

  香港表厂商会前会长刘健华向《大公报》表示,经济环境持续稳定向好,专才和外商才愿意来港承担高楼价,但目前全球经济环境面对不可预测的下行挑战,投资者不愿承担更多风险,增加了香港抢人才、抢企业的难度。

  商会:高楼价不利抢企业

  刘健华建议,特区政府吸引人才,可以向专才提供置业优惠和培训,如果不正视相关问题,只会令竞争对手的优势更加稳固,此消彼长,肯定拖慢香港的经济复苏能力。

  瑞银报告仅追踪分析25个市场的楼市,当中只有香港一个大中华区城市,亚太区则包括新加坡、东京、悉尼。

  全球楼价泡沫城市 仅剩苏黎世及东京

  瑞银《全球房地产泡沫指数》报告显示,在追踪的25个主要城市中,仅瑞士苏黎世及日本东京楼价仍处于泡沫风险区,较去年大减7个城市。苏黎世排名由去年第3名,升至第一,东京更由去年第9位升至亚军,美国迈阿密由第10位升至第3位,新加坡则从第21位升上第19位。

  瑞银分析全球25个主要城市的楼价,由2022年中至2023年中,实际楼价平均下降5%,且价格或进一步下跌。值得一提的是,去年风险评分最高的两个城市,德国法兰克福和加拿大多伦多,楼价在过去4个季度下跌15%,多伦多排名跌至第7位。自2018年以来,新加坡实际楼价上升15%,但仍处于合理区域,在全球排名第19位。

  伦敦人供楼负担重 跃进前十

  其他城市方面,报告认为,东京楼市失衡现象持续加剧,过去20年逐渐从“价值被低估”跌入“泡沫风险”区域,与日本其他城市形成鲜明对比。另外,虽然日本淨移民人数下降和按揭利率温和上升,但名义楼价动态未有减弱。

  至于第一位的苏黎世,自住型住房名义价格较10年前高出超过一半,许多高薪人士置业及超低利率,均成为支持楼价造好的主因。另外,一向受到市场追捧的英国伦敦,排名由16位升至第10位。伦敦楼价萎靡不振,自2016年英国脱欧后,欠缺国际强劲需求,楼价一路下滑,更低于全国平均价格;可是利率持续高企,经济不景气,当地人供楼负担能力跌至2007年新低。

  陈启宗:土地供应增 发展商暴利日子不再

  恒隆集团(00010)董事长陈启宗在公司《2023年中期报告》内表示,香港正经历“系统性转变”,是导致房地产行业疲弱的原因之一。随着经济转弱和土地供应增加,地价和楼价同时受压,“暴利的日子会一去不复返”。唯一“亮点”可能是豪宅市场,因为内地不少富豪渴望移居香港。

  陈启宗在“致股东函”中指出,香港在中美斗法下首当其冲,加上全球市场萎缩,商业活动放缓,人流、物流、资金流都明显受到美国遏制,上述种种“在未来的日子只会恶化”,令香港经历系统性转变。虽然这不代表香港经济会没落,但必须迅速调整和适应以保一席之地,“察觉不到或不愿承认都会带来祸患”。

  随着特区政府向市场释放更多土地,加上经济转弱,他认为地价和住宅楼价难免受压,楼价也开始放缓。他预计“这不仅仅是周期性的转变,而会是系统性的转变”;长远而言,这个转变会令香港更具竞争力,但出现得“不太合时”,因为楼价持续下跌,可能令香港经济雪上加霜。

  经济正稳定复苏

  陈启宗也谈及香港经济前景,形容正慢慢从疫情中恢复过来,预计不会迅猛反弹,但希望会稳定复苏。如与内地相比,他认为香港的困难微不足道,惟问题的关键“在于不清楚什么才能提振香港经济”。虽然旅游业正在转好,但人均消费仍然乏力。鉴于海外经济疲弱和政局难料,引致国际贸易低迷,物流业及相关行业亦难见起色,个人消费亦难有显著增长,加上楼市经历结构性转变,认为“目前很难对未来过度乐观”。

点击排行