图：香港楼价估值过高，打工仔置业负担沉重。

　　香港寸金尺土。瑞银“全球房地产泡沫指数”报告公布，截至今年中的过去一年，香港楼价回落7%，重回2017年水平，是报告自2015年发表以来，首次跌出“泡沫区”，全球排名跌一位至第六。不过楼价估值仍过高，香港打工仔置业负担沉重，高薪族竟要不吃不喝20年至25年，才能买到一个约650呎邻近市区的单位。有商会人士认为，若香港楼价居高不下，不利于抢企业与人才落户。

　　报告指出，过去两年全球通胀及利率上升，导致主要金融中心楼市失衡情况急剧下降。报告提及，自2015年发表报告以来，香港楼价持续处于“泡沫风险区域”，但自去年中至今年中累跌7%，经通胀调整后，住宅楼价已重返2017年水平。虽然楼价回软，但2003至2018年期间，香港楼价升幅以倍数计，港人收入却停滞不前，房屋至今仍是很多人负担不起的资产。报告以高技术服务业雇员平均薪酬计，要不吃不喝20年至25年（去年是22年至26年），才买到一个约650呎邻近市区的单位，远远抛离东京的12至17年。

　　按息高企 楼市需求受压

　　瑞银报告指出，香港房地产泡沫指数达1.24，全球排名跌一位至第六位，但排名仍为亚洲第二。过去四季，随人口流入增加，香港家庭杠杆比率趋于稳定，租金几乎没有变化，但按揭利率处于高位，为楼市需求带来压力。整体来看，香港楼市价值仍被高估，而房屋供应在上升，意味香港楼市在不久将来持续疲软。

　　瑞银财富管理投资总监办公室房地产主管Claudio Saputelli表示，目前经通胀调整后的楼价，实际较去年中低5%，瑞银追踪分析的25个城市，大部分蒸发了疫情期间楼价的升幅，实质价格回到2020年中期的水平。

　　香港表厂商会前会长刘健华向《大公报》表示，经济环境持续稳定向好，专才和外商才愿意来港承担高楼价，但目前全球经济环境面对不可预测的下行挑战，投资者不愿承担更多风险，增加了香港抢人才、抢企业的难度。

　　商会：高楼价不利抢企业

　　刘健华建议，特区政府吸引人才，可以向专才提供置业优惠和培训，如果不正视相关问题，只会令竞争对手的优势更加稳固，此消彼长，肯定拖慢香港的经济复苏能力。

　　瑞银报告仅追踪分析25个市场的楼市，当中只有香港一个大中华区城市，亚太区则包括新加坡、东京、悉尼。

　　全球楼价泡沫城市 仅剩苏黎世及东京

　　瑞银《全球房地产泡沫指数》报告显示，在追踪的25个主要城市中，仅瑞士苏黎世及日本东京楼价仍处于泡沫风险区，较去年大减7个城市。苏黎世排名由去年第3名，升至第一，东京更由去年第9位升至亚军，美国迈阿密由第10位升至第3位，新加坡则从第21位升上第19位。

　　瑞银分析全球25个主要城市的楼价，由2022年中至2023年中，实际楼价平均下降5%，且价格或进一步下跌。值得一提的是，去年风险评分最高的两个城市，德国法兰克福和加拿大多伦多，楼价在过去4个季度下跌15%，多伦多排名跌至第7位。自2018年以来，新加坡实际楼价上升15%，但仍处于合理区域，在全球排名第19位。

　　伦敦人供楼负担重 跃进前十

　　其他城市方面，报告认为，东京楼市失衡现象持续加剧，过去20年逐渐从“价值被低估”跌入“泡沫风险”区域，与日本其他城市形成鲜明对比。另外，虽然日本淨移民人数下降和按揭利率温和上升，但名义楼价动态未有减弱。

　　至于第一位的苏黎世，自住型住房名义价格较10年前高出超过一半，许多高薪人士置业及超低利率，均成为支持楼价造好的主因。另外，一向受到市场追捧的英国伦敦，排名由16位升至第10位。伦敦楼价萎靡不振，自2016年英国脱欧后，欠缺国际强劲需求，楼价一路下滑，更低于全国平均价格;可是利率持续高企，经济不景气，当地人供楼负担能力跌至2007年新低。

　　陈启宗：土地供应增 发展商暴利日子不再

　　恒隆集团(00010)董事长陈启宗在公司《2023年中期报告》内表示，香港正经历“系统性转变”，是导致房地产行业疲弱的原因之一。随着经济转弱和土地供应增加，地价和楼价同时受压，“暴利的日子会一去不复返”。唯一“亮点”可能是豪宅市场，因为内地不少富豪渴望移居香港。

　　陈启宗在“致股东函”中指出，香港在中美斗法下首当其冲，加上全球市场萎缩，商业活动放缓，人流、物流、资金流都明显受到美国遏制，上述种种“在未来的日子只会恶化”，令香港经历系统性转变。虽然这不代表香港经济会没落，但必须迅速调整和适应以保一席之地，“察觉不到或不愿承认都会带来祸患”。

　　随着特区政府向市场释放更多土地，加上经济转弱，他认为地价和住宅楼价难免受压，楼价也开始放缓。他预计“这不仅仅是周期性的转变，而会是系统性的转变”;长远而言，这个转变会令香港更具竞争力，但出现得“不太合时”，因为楼价持续下跌，可能令香港经济雪上加霜。

　　经济正稳定复苏

　　陈启宗也谈及香港经济前景，形容正慢慢从疫情中恢复过来，预计不会迅猛反弹，但希望会稳定复苏。如与内地相比，他认为香港的困难微不足道，惟问题的关键“在于不清楚什么才能提振香港经济”。虽然旅游业正在转好，但人均消费仍然乏力。鉴于海外经济疲弱和政局难料，引致国际贸易低迷，物流业及相关行业亦难见起色，个人消费亦难有显著增长，加上楼市经历结构性转变，认为“目前很难对未来过度乐观”。