Q：我们注意到10月中资房地产高收益美元债跌幅较多，其中亚洲中资美元房地产高收益指数10月最大跌幅为13.62%。最近一段时间，这种现象是否得到缓解，明年上半年又是地产美元债到期的高峰，面对这一问题，海通证券怎么看?

　　A：首先我们认为，中资美元债的市场体系比较成熟，从投资者结构来看，包括外资金融机构、在离岸设立子公司的中资机构、境内享有直接出海渠道的金融机构以及专业投资者。相对境内市场，境外债券市场高度市场化，出现违约现象也比较早，所以投资者相对较为成熟，会对市场有比较全面、理性的研判，并具备相应的风险处置机制。

　　其次，我们注意到，无论是最近中央经济工作会议，还是金融监管部门的表态，都表明市场调控已进入中段，对房企融资逐步趋于温和。从不久前结束的中央经济工作会议来看，住房保障和住房体系方面，明确提到“加强预期引导”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。我们认为，会议对稳定当前下行市场有积极意义，预计政策端会继续渐进式调整，以减小房地产市场的下行压力。

　　第三，今年10月以来中资美元债大幅下跌，市场信心较为脆弱，尤其是对于房企还款能力和还款意愿较为担忧，中资美元债正处于熬冬待春阶段。同时我们也注意到，最近地产数据呈现出边际回暖的迹象，尽管增速水平仍处于历史低位，但11月房地产投资增速结束了今年2月以来的下行趋势，年内首度回升。另外，多家房企重启了海内外债券融资通道，如绿城中国控股有限公司、合生创展集团有限公司于本月发行了境外债。

　　Q：从整体来看，明年中资美元债面临的主要风险都有哪些?

　　A：明年中资美元债将面临着双重风险，一是美国短端无风险利率上行与美元流动性边际收紧，二是国内地产基本面下行压力与偿债到期压力，个别主体违约风险或仍存。但也要看到目前监管层呵护市场的力度，以及政策已经开始“融冰”的决心。

　　Q：为降低可能到来的市场风险，近来“一行两会” 就中国房地产问题集体表态，提到“房地产境外债还款”、“居民购房贷款重点满足对象扩大”、“企业贷款范畴扩大”等一系列措施，海通证券是怎么判断近期密集的监管与调控举措将对市场产生的影响?

　　A：考虑到“一行两会”首提“并购贷款”，我们认为这代表市场可能进入不良资产处理阶段。之前全面收紧，且持续加压趋势可能已过，虽然大的监管方向不改，但可能会更注意节奏和市场接受力。房地产市场调控已经进入中段，后续资信高低将拉开企业之间的发展增速、利润水平和市场地位的差异。由于不同企业获取市场机会的能力，甚至是参与不良资产处理和市场并购的机会存在差异，因此存量优质房企的估值和业绩上升空间也将被更大程度打开。

　　Q：是否对投资者有一些预期利好的情况?

　　A：综合来看，我们预计下一阶段地产基本面将逐步企稳回温、回归良性循环，房地产投资增速或将出现边际回升。目前行业层面政策利好力量正在不断积累，不过投资者仍需将行业与个券进行区分。相对利好有三点：一是美元升值趋势对提升美元债资产具有吸引力;二是四季度中资美元债大幅下跌使得美元债(尤其是投机级)收益率位于近几年的高位;三是我们一直强调的地产融资政策已有边际回暖的趋势。