在中国,物业服务行业的历史可追溯至二十世纪八十年代初,自此,中国物业服务行业迅速成长。2007年,国务院正式颁布了《物业管理条例》,为规范管理整个行业提供了法律框架。行业法律框架的日益成熟,进一步推动中国物业服务行业的高速增长。
如今,物业服务行业正在进入第二发展阶段,即行业格局从高度分散到集中度加速提升。这也为物业公司带来了前所未有的发展机遇。12月17日正式登陆港股市场的德商产投服务集团(02270.HK),就是其中之一。
作为深耕川渝地区的物企,德商产投服务在成都商业运营服务市场的份额位居第五。招股书显示,公司曾荣获成都市物业服务10强企业、中国物业服务百强企业等行业荣誉。
在行业集中度加速提升的趋势下,德商产投服务的增长故事才刚刚开始。
01高增长背后的双轮驱动
从业绩层面看,德商产投服务过去几年可谓是增长迅速。招股书显示,2018年至2020年,公司分别实现收入6396.4万元、6911.6万元、1.27922亿元,年复合增长率高达41.4%。同期,公司净利润从3139.4万元增长到4291.3元,年复合增长率为16.9%。
业绩的高速增长,得益于公司物业管理服务业务和增值服务业务的双轮驱动。
物业管理服务业务方面,2018年至2020年,公司相关业务收入从3015.3万元增长到6143.5万元,实现翻倍。其中,住宅物业管理服务和非住宅物业管理服务业务均保持不俗增长。前者从2018年的1130.3万元增长到2779.4万元,而后者从1885万元增长到3364.1万元。
这背后得益于在管建筑面积的增长。招股书显示,2018年至2021年5月31日,德商产投服务在管物业数量从4个增长到30个,在管建筑面积从53.35万平方米增长到415.42万平方米。其中,同期住宅物业的在管建筑面积从42.27万平方米增长到185.85万平方米;非住宅物业的在管建筑面积从11.08万平方米增长到229.57万平方米。
从招股书看,德商产投服务在管建筑面积增长的原因主要有两个:
一是作为德商置业集团首选的物业管理服务提供商,德商产投服务与德商置业集团已合作多年。作为成都房企销售排行榜10强,德商置业集团每年能够给德商产投服务提供可观的在管面积增长。
二是作为深耕川渝地区的物企,德商产投服务也正在通过并购实现进一步增长。去年,德商产投服务完成了对中能集团的收购。截至去年年底,中能集团位于四川省六个城市的住宅及非住宅物业的在管建筑面积为246.18万平方米,合约建筑面积为331.63万平方米。
正是得益于与德商置业集团协同效益的显现以及积极的并购动作,截至2021年5月31日,德商产投服务的合约建筑面积高达736.53万平方米。优秀的合约建筑储备,将支撑公司未来业绩持续增长。
增值服务业务方面,得益于物业服务管理面积的扩大,德商产投服务也有不俗表现。2018年到2020年,公司的增值服务业务收入从3381.1万元增长到6648.7万元。
尤其是业主增值服务业务增速亮眼。同期公司相关业务收入从485.2万元增长到1072.1万元。考虑到中高端物业社区对于增值服务的需求,较普通物业社区对增值服务的需求更大,公司业主增值服务业务的占比还有很大的提升空间。
如果说,在管建筑面积持续增长是德商产投服务业绩增长的直接原因,那么,坐拥川渝经济圈则是隐藏在数据背后,推动公司长期增长的核心动力。
02地域优势显现,坐拥历史性增长机遇
正所谓,一个人的成功,当然要靠自我奋斗,但也要考虑到历史的进程。人是如此,企业也是如此。在德商产投服务收入高速增长背后,同样离不开其良好的地域优势。
21世纪以来,中国西部经济高速发展,成渝城市群作为西部核心城市群,已经成为与京津冀、长三角和粤港澳比肩的中国四大城市群之一。
“十三五”以来,成渝地区发展驶入快车道。到2019年,成渝地区生产总值年均增长8%以上,社会消费品零售总额年均增长10%以上,常住人口城镇化率超过60%,铁路密度达3.5公里/百平方公里,机场群旅客吞吐量超过1亿人次,常住人口规模、地区经济总量占全国比重持续上升。
随着今年10月《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》发布,未来,成渝城市群仍将保持高速发展态势。
根据《纲要》指引,到2035年,成渝地区将建成实力雄厚、特色鲜明的双城经济圈,重庆、成都将进入现代化国际都市行列。大幅提升人民生活品质的同时,成渝经济圈还要对全国高质量发展的支撑带动能力显著增强,成为具有国际影响力的活跃增长极和强劲动力源。
经济的飞速发展,为物业行业发展铺就了广阔的舞台。过去几年,川渝地区物业管理服务市场始终保持着可观增长。
招股书显示,2015-2020年川渝地区物业管理服务公司的总收益从312亿元增加到551亿元,年复合增长率为12.0%。预计到2025年,川渝地区物业管理服务的总收益将达到924亿元,2020-2025年的年复合增长率为10.9%。
在市场规模高速增长的同时,川渝地区的市场集中度仍然处于较低状态。以成都为例,按2020年的收入排名,提供商业运营服务的前五大物业公司的市占率为4.5%。其中,德商产投服务的市占率位居第五。
从发展趋势看,集中度提升将是未来物业管理行业发展的重要逻辑。公开资料显示,2015至2020年,物业管理企业TOP100在管面积市场份额已经从20%左右提升至30.8%。而随着行业集中度进一步提升,深耕川渝地区的德商产投服务,无疑拥有巨大的增长潜力。
与此同时,定位于中高端物业品牌的德商产投服务,也将充分受益于川渝地区中高端物业市场的快速增长。过去五年,川渝地区中高端物业管理服务需求增速高于普通物业管理服务需求增速。数据显示,2015至2020年成都中高端住宅物业管理服务市场的在管总建筑面积年复合增长率为7.9%,高于全市住宅物业在管总面积4.7%的年复合增长率。
未来,中高端物业市场的高增速仍将持续。招股书显示,随着川渝地区中高端住宅物业的进一步发展,2025年,预计中高端住宅物业管理服务市场的在管总建筑面积将达到17120万平方米,2020至2025年的年复合增长率为6.5%。
得益于德商产投服务在川渝地区的领先优势以及中高端的品牌定位,公司业绩仍然将保持高速增长。
03商业运营与增值服务,被低估的增长“引擎”
除了地域优势外,商业运营与增值服务也是德商产投服务后续业绩增长的重要逻辑。
先说前者。近年来,随着成都商场及商业街数量的不断增长,成都商业运营服务市场正在迅速扩大。招股书显示,2015-2020年成都商业运营服务的在管建筑总面积由730万平方米增长到1610万平方米,年复合增长率约为17.2%;预计2020-2025年,该市场的年复合增长率约为14.9%。
也正因为如此,德商产投服务开始布局这一领域。2020年,德商产投服务把业务进一步扩宽至商业运营服务。
考虑到川渝地区商业运营市场空间巨大,未来德商产投服务在商业运营服务上的表现值得期待。服务品类和服务场景的扩张,也将进一步提升公司整体业务的增速及稳定性。
除了商业运营业务,德商产投服务的增值服务业务也值得重点关注。在当下的物业管理行业,增值服务仍然处于发展初期,各家物企都在尝试以不同形式变现社区的私域流量。2020年,公司的业主增值服务收入为1072.1万元,仍有较大提升空间。
于德商产投服务而言,过去与德商置业集团的协同效应,使其具备从早期物业规划及开发到销售案场服务以及后期项目运营服务的全周期服务经验。这也能够帮助公司后续充分挖掘增值服务的潜力。
拉长周期看,随着商业运营与增值服务业务的持续增长,德商产投服务的价值也将进一步释放。
