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存量房贷利率该不该降?

2023-02-26 04:24:19大公报 作者:李灵修
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  内地楼市正在面对居民提前还贷的冲击,不少专家提出下调存量按揭利率的应对之策。虽然此举短期内会减少银行贷款收入,但长期来看有望刺激楼市投资与居民消费回暖,经济强势复苏的最大获益者仍是银行。

  据人民银行统计,2022年四季度按揭贷款环比淨减少1100亿元(人民币,下同),为2008年四季度以来首次环比减少;2022年末按揭贷款余额同比增长1.2%,增速创历史新低。个人住房贷款疲弱,其中既与新增贷款不足有关,也受居民提前还贷拖累。

  至于居民提前还贷的原因,除了投资回报率下降、家庭资产负债表收缩之外,存量与增量利差扩大也是一个关键因素。数据显示,去年12月个人住房贷款利率平均为4.26%,同比下降1.37个百分点。首套房按揭贷款利率下降速度更快、利率更低,超过30个城市首套利率低于4.1%,个别城市低至3.7%。另一边厢,由于存量房贷利率一年调整一次,虽然已经下调了35个基点,但现在普遍还是在5%至6%之间。

  目前市面上的银行消费贷或个人经营贷利率通常在3%至4%之间,与首套房的按揭贷款水平差不多,而存量房贷利率一时半会儿又降不下来。因此,巨大的套利势能推动贷款居民借“便宜钱”去提前还贷,中间有一、两个点的利差可以赚,减少还贷金额的同时还能够增加消费支出。

  那么,为什么银行不直接把存量房贷利率一步降到位,磨平套利空间呢?银行其实是这么算账的。

  若居民提前还贷,会同时削减了银行的贷款(资产端)和存款(负债端),导致淨息差损失约三个点。按揭提前还贷增加1万亿元估算减少银行业营收约300亿元,拖累淨息差1个基点、淨利润1%,影响着实有限。

  若下调存量按揭贷款利率1个百分点呢?银行将减少营收4000亿元,拖累银行淨息差13个基点、淨利润12%。

  在此背景下,约60%的银行内生资本补充速度将低于风险加权资产增速,出现资本充足率下降;盈利能力的降低将进一步拖累估值,降低外生资本补充能力。

  这也构成了银行不急于下调存量按揭利率的逻辑。但是笔者要重申的是,银行不能光算“小账”、关注短期利益,也要会算宏观经济的“大账”,放眼长期发展。

  居民资产负债表如果持续收缩,中国经济势必陷入“债务─通缩”螺旋,到时又有多少增量资金愿意入市买房呢?

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