随着人民币升值以及大量热钱的涌入，楼市新一轮的回暖近期在悄然进行。上周新建商品住宅成交均价为23575元/平方米，环比10月第四周上涨12.8%，已经是是9月第四周以来的最高值。

　　但量减价增的显现并不普适于全国楼市，比如以炒房团闻名全国的温州，就似乎在经历着入冬以来犹如气温一样下降的房地产价格。杭州、宁波等地的商品房价也从前几年的“领涨”转向“领跌”的尴尬境地。从浙江省统计局给出的数据可以查到，今年9月份，温州、杭州、宁波、金华新建商品住宅其销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居全国70个大中城市前四。

　　大家可能想不到的是，尤其温州地产，已经开始出现大幅跳水的节奏，昨日跟一位温州这方面官员的交谈，降幅最大已经接近50%，不少楼盘相继曝出二成首付、一成首付的噱头，以吸引购房者的目光。我认识的一位温州炒房者，当年8000万元购一些房，如今3000万元还卖不出去，在这过程中还欠了亲戚一屁股的债。

　　温州人不是天生有钱喜欢炒房，而是通过并不理性的从众效应，通过银行或社会融资的方式去炒房。温州人的炒房资金有70%来自银行和社会融资，民间借贷资金有20%最终流向房地产市场。温州炒房主体除了专业炒房客，还包括企业主、政府官员和普通民众。

　　联想到国内的整个房地产泡沫，有人说全国泡沫的最终祸首就是温州炒房客，是温州亲手吹起了地产泡沫，现在活该他们倒霉。

　　笔者认为这个说法不对。温州炒房客固然加大了投机的气氛，但是他们毕竟还是按照市场化的手段的。这种加大投机的影响应该还是有限的，而真正能够形成市场泡沫的在于有定价能力的人，我想不用多说，这种有定价能力的人自然就是各个当地政府和开发商。

　　我们以前说过，在卖地环节，他们想方设法抬高地价增加财税收入做出政绩。这是一方面，我们今天来看看在卖房环节，这个泡沫是怎么产生的吧。

　　在我们中国特色的国度里，有一个伟大的发明，叫作“期房”，要我说，这个手段其实就是一种空手套白狼的方法，而实施者就是当地政府和开发商。

　　这个模式实际上才是产生房产泡沫的根本原因。大家想想期房这个东西的特点就是前期的投入非常少，当地政府只需要画张图纸，开发商只需要攒点钱或者银行贷款买块地，这对他们来说，所冒的风险实在是太小。在这样的情况下，房子的定价就可以胡乱定价，价格可以不用和价值挂钩，这就是一种很大的特权。如果是现房交易的话，他们还能这样乱定价么？现房必须要根据市场情况进行核算后合理定价，绝对不可以这样胡乱定价。

　　笔者至少认为这其实就是一种价格欺诈，而且是连哄带抢的。

　　问题就在这个地方，客户在已经支付了全部房款的前提下，而开发商并未完成自己的义务——即将房产交付给客户。也就是说这个交易并未完成，这时客户得到的只是一张纸而不是真正意义上的房子。等于说，开发商把风险都转嫁进去这个价格了。理论上，如果购房者冒这么大风险买房的话，风险大，应该购房价要便宜很多。在这种情况下，如果后续房子成为烂尾，那谁来保证购房者呢？如果开发商任意调整价格，当然就要承担全部责任。

　　可惜的是，在我们国内，很少有人能对这种东西提出异议。

　　道理很简单，比如你去排队买现场制作的蛋糕，老板说蛋糕一个10块钱，你先付了10块，在你没有得到蛋糕之前，其实整个交易都还算没完成。但后来因为一些原因老板说后面的人都是一个5块。我相信你肯定会受不了，会死命向老板要回5块钱。这样的要钱是有理由的，因为老板是在你的交易没完成之前就降价了，你完全有理由怀疑老板卖给你的10块钱是胡乱定价，是对你的欺骗行为。在生活中，很多人都会这样，很可惜的是，很多人在买房时面对自己被骗几万几十万的时候，却绝大多数都是认了。

　　也许有很多人认为：前一阵有不少房主去售楼处闹事，抵抗开发商降价的行为是不对的，买不买房是自己的选择，如果开发商涨价了，你会不会要求把涨价的部分还给开发商？

　　笔者认为，这个说法不对。前提是开发商卖的房子绝大多数都是期房，而在期房销售过程中，由于没有成型现房，开发商是胡乱定价甚至欺骗吸引了你来购房。你交了房款，开发商实际上还没完成这笔交易，作为房主你去闹事是应该的。当然，如果已经你已经是现房购买，那就另当回事。

　　所以说，要在卖房环节避免或消除房产泡沫，有几件事情是一定要做的。首先就是取消期房，迫使开发商按市场规律办事，消除价格欺骗。还有一个事情是，如果继续实施期房销售，那么或者开发商或者当地政府应该有个担保，就像很多金融产品都是需要担保，如果没有担保，那就该大幅降低价格。这种担保，可以是当地健全法规或者当地政府或开发商承担房子售价变低或者烂尾的风险。笔者更倾向于前者，干脆就取消期房算了。