而庞大的小产权房事业的兴衰与楼市兴衰保持着统一步调。

　　北京西北旺的颐和山庄，堪称北京市地理位置最好的小产权房之一，该小产权别墅区已经实现与市政燃气等配套设施接轨，除了“小产权”的身份之外，配套与商品别墅不差分毫，房价也从10年前的1900元/平米涨到现在的19000元/平米，价格飙涨丝毫不亚于商品房。

　　据记者调查，像颐和山庄这样小有规模成形并且与市政配套接轨的成形小产权房住宅区，在北京并不在少数，可以想见，对于这些已售小产权房，除了“治理”之外，似乎别无他法。

　　2008年到2010年间，被杜南认为是小产权房的黄金(1660.50,1.00,0.06%)时期也是暴利时期。

　　据杜南透露，2008-2009年间，他曾在昌平开发一处山林纯实木别墅，启动资金约为土地款50万，工程垫资，因为纯实木材质较高，建筑成本约为2200-2500元/平米，最终售价约为均价6500/平米，当时最早开发的一处大约180户，每户平均约250平米，基本上就是1个月清盘售空，最后去掉运营成本约赚1亿多。基本上50万的启动资金，一年净赚了1亿多。

　　杜南向记者介绍，一般小产权房的启动资金就是一笔土地款，以前的小产权房地价很低，约为3.5万元/亩，相当于52.5元/平米，100万元的土地款就可以买一大块住宅区的土地，建别墅的话能建约75套约为250平米的别墅，板楼和砖混别墅的建筑成本2010年前也就是800元/平米，一般工期不超过1年，小产权销售走的是短平快，销售期基本上1-3个月，算下来100万启动资金拿到一块地后，按照2010年的小产权别墅售价，至少能到6000元/平米，全部售完的话最后能净赚1个亿。

　　“一般50-100万的启动资金，最后都能赚个几千万甚至上亿，不过小产权房开发期间，需要一大笔资金去摆平涉及到小产权房的国土、城管、森林、消防、林业等多个部门，但最后还是能赚个上千万，巨额的暴利，就是为什么小产权房屡禁不止，逐渐壮大的根源。”杜南说。

　　开发商退出小产权房

　　不过随着土地的日益稀缺和政策逐渐严厉，小产权房开发商的日子越来越不好过了。

　　“土地稀缺让乡镇也越来越意识到土地的价值，随着小产权的地价越涨越高，加上建筑成本和人工成本都在涨价，而房价却持续低迷，小产权房的利润空间逐渐被摊薄，加上政策越来越严厉，甚至已经出现了小产权开发商被送上法庭的事件，现在越来越多的开发商正在退出小产权开发。”杜南说。

　　据记者了解，就北京周边来看，之前3.5万/亩的小产权地价早已经不复存在，现在即便在很荒凉的郊区地段，动辄20万-30万/亩，而因为成本和人工涨价，现在的建筑成本也涨到了最低1200元/平米。

　　记者咨询多家中介公司发现，目前小产权房仍有在售，但是销售记录惨淡，价格低迷。

　　而据记者从怀柔一小产权开发商处了解到，因为国土、城管等部门都没有强制执法权，所以以前在建的小产权即使收到国土等部门的拆除令，涉及土地的村里也会出面保护，加上送礼，最终多会被开绿灯。但现在多部门联合执法，公安部门也会参与，加上现在政策比较强硬，小产权房确实已经快要无路可走了。

　　“现在的政策首先是要杜绝小产权房的继续发展，政策规定谁敢对小产权开绿灯谁下台。”一地方国土部门相关人士告诉记者。

　　蔡继明：有条件地推动小产权房转正

　　自当选政协委员以来，全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心的主任蔡继明几乎每年都会提交关于农村土地制度改革的提案。

　　今年“两会”，蔡继明共提交了10份提案，其中4份涉及到土地制度改革。“两会”期间，蔡继明就这一问题接受了《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者的专访。

　　二元结构致农民财产权受损

　　NBD：近年来，农民在征地等环节遭遇到利益损失，甚至引发一些冲突，这些问题的根源在什么地方？

　　蔡继明：根源就在于当前的城乡二元土地制度。我国宪法规定：城市的土地归国家所有，农村的土地归集体所有。但同是土地公有制，二者并非同地、同权、同价。

　　宪法赋予了国有土地所有者对其土地拥有全部产权，而集体土地所有者却不能买卖其土地，其所有权是残缺不全的。具体体现在，国有土地的使用权可以转让、抵押、出租，而集体土地使用权只能在集体成员内部初始配置，并且宅基地使用权不能抵押和转让，农地的承包权也不能抵押，其流转也受到一定限制。

　　NBD：具体到征地和交易环节，这种制度怎样影响农民的财产收入？

　　蔡继明：城市化的进程中，凡是需要占用农村集体土地的，一律采取政府征收的形式变成国家所有，而政府对被征地农民的补偿，基本是单方面垄断定价，其水平远远低于被征地的真实价值或机会成本，二者的差额被地方政府攫取。

　　这种征地制度，一方面带来了城市的房地产行业的繁荣和城市建设日新月异的变化，使城市居民享受了现代城市的文明，另一方面则剥夺了4000万失地农民平等分享土地增值收益的权利，其中相当大一部分人成为就业无岗、务农无地、社保无份的“三无农民”。

　　此外，《土地管理法》的规定，任何个人和单位从事建设，必须申请使用国有建设用地。农民在自己的宅基地上以及村民集体在集体建设用地上建设的住房既不能抵押，也不能向城镇居民出售，这就堵塞了农民增加财产收入的渠道。