万科 下一个千亿路径在何方？
万科在去年平均每22天吞并一家地产公司，通过资源急速整合扩大规模一直是万科的强项。郁亮对2012年的房地产形势研判依然不乐观，作为破解市场销售遇阻和融资困境的“药方”，他提出万科在今年必须坚持快速周转与合作开发“两条腿走路”。 2011年年报回顾：净利润增长32% 销售再破千亿11城排首 面对市场环境巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。继2010年销售额突破千亿后，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。 已进入的54个城市中，万科在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲。其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一。万科旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位进一步巩固。 净利润增长32% 2011年万科实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。 在结算上升的同时，万科的已售未结资源也继续保持增长。截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。已售未结资源的增长，为未来的业绩实现提供了保障－。 千亿金额谁获益？ 1504万元 王石领跑内地房企高管年薪 万科本周发布的2011年年报显示，万科董事局主席王石从公司领取的税后报酬的总额为857万元，算上缴纳的647万元个人所得税，合计金额达1504万元，是另一房企大佬华远地产董事长任志强的年薪(税前691.66万元)两倍有余。 此外，万科总裁郁亮税前年薪达到1305万元。此外还有10位高管的年薪在500万元以上。在高管整体年薪上，身为行业老大的万科也以11137万元的薪酬高居A股房企之首。万科于报告中表示，公司管理人员薪酬，由公司根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况，并考虑同行业收入水平后确定。 继续扩大合作开发比例 万科董秘谭华杰曾分析过合作开发的三点好处：首先可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；其次可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应。第三个好处是，许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。 下一个千亿路径在何方？ 2014年销售额有望突破2000亿元 万科董事长王石此前宣称，万科2014年销售额有望突破2000亿元。从2010年实现年销售额千亿到2014年突破2000亿，4年时间年销售额翻倍的目标，估计也需要靠合作开发的模式才能得以实现。 郁亮在2011年年报发布会上表示，万科未来必须要两条腿走路，一个是继续坚持快速周转策略，因为政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业净利率回报有望回落到一个合理水平。 降价“走货”效果显著 据了解，为提高营销，通过市场找到产品价格，实现销售额提升，春节后房企纷纷开始降价“走货”。万科称，未来一段时期，行业的资金环境依然不容乐观，将坚持“现金为王”的策略，确保经营的安全性和稳健性。越秀地产则采取了一系列按照适销对路的销售方针，调整产品的适应性，例如以“8.8折优惠”来找到市场可以接受的价格。雅居乐有关人士也表示：“我们已经减价10%～20%了，这对于销售是有效的。按照我们的成本和销售价，有一些项目现在是不用减的，也有一些项目，如果市场继续变化，可以再降10%，这对我们的利润空间影响不会太大。”
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