149家上市房企业绩下滑 一季度库存达1.37万亿

   在严格执行房地产调控政策的大背景下，2012年一季度A股市场149家（按申万分类）上市房企中有78家出现业绩下滑，这也是房地产行业首次出现过半房企业绩下滑的情况，同时亏损的房企数量也达到了41家，占比近3成。

   同时，记者根据同花顺(300033,股吧)iFinD数据统计，截至一季度末，149家房企的库存总量已经到达到了1.37万亿，同比2011年一季度的1.02亿元增长了34.31%。

   虽然在3月份，全国楼市出现了复苏，但是上市房企一季度的整体净利润仅增长了0.18%，达96.21亿元。

   其中“万保金招”四大龙头房企的业绩也出现一定程度的分化，除万科继续保持增长外，其余三家均出现下滑，招商地产(000024,股吧)和保利地产(600048,股吧)业绩下滑更是超过两成。一季报显示，万科1-3月实现净利润14亿元，同比增15.8%；保利地产实现净利润5.4亿元，同比下降23.5%；金地集团(600383,股吧)实现净利润1.56亿元，同比减少3.58%；招商地产实现净利润4.3亿元，同比下降23.5%。

   而冯仑的万通地产(600246,股吧)由于2012年一季度亏损2302.25万元，业绩降幅更是达到3953.14%，位列两市地产股之首。此外铁岭新城(000809,股吧)的业绩降幅也达到了1944.70%，亏损额达2450.87万元。

   整体来看，149家房企中，有21家业绩降幅超过100%，但业绩增幅超过100%的也达到了24家，其中重庆实业(000736,股吧)业绩增长2988.57%，世荣兆业(002016,股吧)、*ST园城的增长幅度亦超过1000%。

   而在业绩不振、库存高企、整体销售尚处低谷的背景下，房企们的拿地热情也大大降低。即使是整体实力颇为雄厚的标杆房企，也采取了谨慎的购地态度。

   今年一季度，十大标杆房企购地金额环比和同比分别大幅下降。在3月份，仅保利地产、恒大地产、雅居乐和招商地产共花费59亿元补充新的土地储备，虽然购地金额环比增加27%，但同比仍减少了38%。整个第一季度，十大标杆房企权益购地金额仅为143亿元，相当于去年同期的3成。而富力、华润、金地和绿城4家房企更是未补充一块新的土地储备。中原地产的统计就显示，十大标杆房企一季度的购地金额仅占销售额的13%，房企拿地的积极性已降至最低谷。

   48家房企库存近6000亿 楼市或掀新一轮降价潮

   去库存已成为开发商的当务之急，一直承诺“不降价”的宝龙地产也开始熬不住了。宝龙地产首席执行官许华芳表示，新开项目都会推出一定的促销

   3月以来，随着上市公司2011年年报披露越来越多，房企库存总量飙升的数字也越来越清晰。

   据统计，目前，沪深两市已有52家房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和一些不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%。

   中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海向《证券日报》记者表示，从上述数据来看，负债攀高、资金成本急升等问题已经不是房企首要解决的“头疼”问题了，去库存才是开发商的当务之急。

   值得注意的是，一直承诺“不降价”的宝龙地产也开始熬不住了。宝龙地产首席执行官许华芳日前表示，新开项目都会推出一定的促销。他还坦言，“没促销肯定很难卖”。

   库存总额近6000亿元

   公开资料显示，48家A股房企中，上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。

   有机构认为，随着2010年大量开工的项目陆续竣工，房企去库存化的压力将与日俱增。据悉，按房企存货和营业成本，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。

   据WIND数据统计，万科以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股榜首。截止到2011年12月31日，万科的各类存货中，在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%；已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%。

   除此之外，据了解，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。

   平安证券首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟也曾在一次论坛上表示，截止到目前，从全国在建项目的面积来看，按照2011年的成交量，至少可以卖三年。

   钟伟分析，到2013年底，商品房房屋库存大约为45亿—46亿平方米，由此导致每年支出的资金占用成本大约为3000亿—3500亿元，从而严重挤压房地产利润。

   事实上，多数业内人士认为，房地产行业真正风险在于不断累积的房屋高库存。

   曹建海也向本报记者表示，一些上市房企过分相信土地升值能够带动产品升值，这几乎成为一些上市房企根深蒂固的观念。但事实上，现在经济成长形势并不好，导致土地升值空间相对不大，甚至部分上市房企的资产正在大幅缩水。这个时候，库存居高不下导致房企回笼资金慢，而资产缩水却在加快，开发商因此而深陷高库存“泥潭”。

   房企库存量创新高利润下跌 成交低迷倒逼企业转型

   据中国之声《新闻纵横》报道，这几天，房地产上市公司2011年年报陆续公布。已经公布年报的75家房企，总库存市值达到9048亿元，有媒体称房地产全行业的库存市值或超过5万亿元，预计今年资金缺口将达1.3万亿元。

   如果这些数据是真实的，那么，房地产企业将面临“两难”困境：前有巨额库存难以消化，后无资金有效补充。房地产市场的“降价潮”是否即将来临？

   年报显示，大部分上市房地产企业去年销售业绩仍保持增长。但利润都出现了不同程度的下降。例如，莱茵置业2011年净利润同比下降60%-70%；阳光股份下降50%-80%。中信建投证券房地产首席分析师苏雪晶说，根据统计，当前一些大的房企净资产收益率均维持在百分之十几，而在过去，随便一家房企的收益率都可能达到30%，这预示着中国房地产业将逐步告别“暴利时代”。

   苏雪晶：目前A股市场里边，房地产净利润水平已经不是特别高的水平，所以暴利之说已经逐渐离房地产远去了，中国房地产进入下半场，下半场特点可能就是整体行业净资产收益率和毛利水平下降。

   利润降低的同时，房地产成交量也持续低迷，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企一季度业绩显示，五大房企一季度的签约总金额与去年同期相比下降10.7%。即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，这导致房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，比2009年翻了2倍以上，而有媒体称：“房地产全行业的库存市值或已超过5万亿元。有人预计今年资金缺口将达1.3万亿元。去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”

   中信建投证券房地产首席分析师苏雪晶认为，当前库存确实需要一段时间消化，但规模没有传言的这么大。

   苏雪晶：我们觉得数据首先是不实的。另外从开发商资金流角度讲，除了资产负债率以外还要分析负债结构，如果将短期负债和长期负债分开的话，就远没有这么大压力。

   这是否会引发所谓的“降价潮”呢？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析说，尽管一季度交易量同比下降，但刚性需求仍然存在。这从3月份单月交易量的回升可以看出端倪。

   顾云昌：33月份交易量等于前两个月总和，背后是两个问题支撑。一个是国家对首套房贷款支持和降低首套房利率，打折。第二是房价出现降价现象，以量换价已经出现。

   他认为库存和资金逼宫房企大幅度降价的可能性比较小。

   顾云昌：经过2008年之后，许多房企对2011年的调控已经有所准备，没有像2008年那么糟糕，不是像过去那样措手不及。大幅度下降我认为可能性不大。

   苏雪晶也认为房价不会大起大落。

   苏雪晶：我认为现在价格是今年的相对底部了。回升的可能性也不大，还是低位徘徊震荡的局面。

   13日召开的国务院常务会议决定，要坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。顾云昌认为，当前的形势下，房地产行业正在发生深刻变化，结果是房企大洗牌正在加速，并被倒逼进行结构调整和转型创新。

   顾云昌：好的企业可能会继续发展，发展得稳健一些，差的企业正在被洗掉。这和过去拿块地都能赚钱的情况已经大不相同了。通过这样的转型创新才能使企业生存下来越做越大，整个行业适应市场的变化，满足市场的需求，适合整个国家转变发展方式的主线。

   楼市调控政策不放松 上千家房企从楼市"消失"

   又一家杭州房企破产北京、武汉、四川已有上千房企消失

   又一个房企倒下，又是在杭州。昨天，有媒体报道，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产。随着调控效应的不断显现，破产的房地产企业将不断浮出水面。而有数据统计显示，光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”。

   昨天，有媒体报道，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产。随着调控效应的不断显现，破产的房地产企业将不断浮出水面。就目前来看，破产的几乎都是小房企和项目公司。

   外行开发主体风险骤增

   从公开资料来看，2001年6月拿的28亩地块，地处西湖边上，寸土寸金，正常开发的话，怎么都不至于亏。可惜的是，它并没有正常开发，而是不断地被倒买倒卖，从“北京大地科技实业总公司”到“富龙热力”再到“温州新城建设有限公司”，最后到“杭州锦绣天地”，四易其主，而价格从最初的5.1亿元升到了7亿多元。在业内人看来，项目失败的最主要原因是一个个开发主体几乎都是外行。在房地产火爆的时候，因为财富效应而冲进房地产的外行比比皆是。而在调控阶段，这些外行的风险骤增。

   截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。

   “这些业绩报警的房企中，目前仍以中航地产、合肥城建、万方地产、高新发展、荣丰控股、阳光股份等中小型开发商为主。”北京中原市场总监张大伟表示。

   非房地产主营业务企业

   逐渐回归主营业务

   浙江是本轮调控的重灾区。从个案来分析，这些房企破产和调控似乎没有直接相关性。但在调控环境下，即便如绿城中国，都曾岌岌可危，需要变卖项目求得生存，而一无经验、二无实力、三无政策扶持的项目公司，一个项目失败就意味着公司破产，随时都可能踩上地雷。

   张大伟表示，非房地产主营业务企业，在本轮调控中逐渐回归主营业务，转让房地产公司股份是一个鲜明的特点。

   北京、武汉、四川

   已有上千家房企从楼市“消失”

   北京市住建委2011年12月发文称，共有473家房企的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。

   武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年房企数量减少了200余家。

   四川省建设厅一份通告显示，截至2011年7月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延期手续，被注销房地产开发资质。