猪肉涨价了。

连续几个月萎靡不振后，生猪价格终于迎来全线飘红。

作为一个猪肉消费大国，中国的猪肉价格一直排在全球前列，所以民间也一直有养猪暴富之说。但自凶猛的“超级猪周期”袭来，国内猪肉价格一路跳水式下跌，每天都会跌出“风格”、跌出“水平”，甚至一度达到5元的低谷。

猪周期寒冬之下，老百姓笑了，养殖场却哭了。

前阵子国内上市猪企纷纷发布三季度财报，放眼望去基本就是两个字——惨烈。

包括“猪茅”牧原股份在内的5家养猪上市公司，全部由盈转亏，亏损额达到170亿。

一向在猪肉价格周期中穿行自如的新希望集团，更是迎来上市23年首次亏损，而该集团过去一年的股价，也从历史最高点下跌了近七成。

不过新希望老板刘永好倒是个心态不错的人。

从最开始创业到后来新希望上市，中间多少周期拐点，他一直都淡定穿行，直至如今“倒在”最强猪周期下。

当前，猪周期还在持续波动，刘永好似乎又踏入了另一个周期，而他的另一个产业——新希望地产，也正在经历一个微妙的周期。
 

青萍起于微末。要说新希望的故事，还得从刘氏四兄弟的创业历程讲起。

不得不说，刘永好每次的商业之路都很会掐准时机。

四十多年前的80年代，随着改革开放的发展浪潮，中国国民经济得以快速增长，其中的电子工业也在此时迎来了第一个高速发展期。

1980年的春节，为了给儿子刘相宇买肉而去街上摆摊的老二刘永行，靠替人修小电器赚到了300块钱，当时这笔钱相当于他10个月的工资。改革的春风不仅眷顾了刘相宇的肚皮，也唤醒了兄弟四人心中那颗创业的种子。

1982年，国家开始号召科技兴农。也正是在那年的盛夏，来自四川省新津县古家村的刘家四兄弟决定改变自己的命运——放弃“铁饭碗”，白手起家做专业户。

彼时，老大刘永言在成都906计算机所工作，老二刘永行在从事电子设备的维修工作，老三刘永美是县农业局的干部，老四刘永好则是四川机械干部学校的物理教师，大家都有着稳定而体面的工作。

对于决定下海的动机，刘永好曾解释说：“当时不敢奢望挣多少钱，只是想怎么做都会比我当时每月38元的收入高吧。开始想当万元户，结果经过一段时间的奋斗，达到了这个目标。以后百万、千万、上亿，甚至几十亿，都一步步实现了。”

听起来很“凡尔赛”的话，但也确实证明了兄弟四人当初创业的魄力。

在各自变卖了手表、自行车后，搭上刘母的“棺材本”，四人凑出了1000元当第一桶金。于是，一家专门养小鸡养鹌鹑的“育新良种场”就此诞生。

值得注意的是，后来在房地产市场多番搅弄风云的王石、柳传志等大佬，此时还未开始创业。

1986年，育新良种场已年产鹌鹑15万只，刘永好兄弟几个也成为了远近闻名的万元户，此时四人也为自家养殖场取了个全新的名字——代表美好愿景的“希望”。

但当养殖事业发展到后期时，全国各地的鹌鹑热潮已隐有崩盘之兆，于是在风险来临前夕，此前一直负责饲料采购工作的刘永好，就找准时机和兄弟几个悄然退身，并将所有资产都变现，投向了饲料产业。

白墙一刷，牛皮藓广告一打，取名“新希望牌”的猪饲料竟然靠着低价搞垮了当时已形成垄断的“饲料大王”正大。此后，一个巨型企业开始崛起。

从卖鹌鹑到卖饲料，从1千元到上万元，创业的几年间，刘氏四兄弟多次凭借外界的机遇创造出巨大的商业财富，最终建立起一个笼罩饲料、畜牧等领域的庞大帝国。

不过随着巨大的财富迎面而来，人的欲望也会以几何数成倍增长，刘氏四兄弟也不例外。世俗之争惯因财产引起，亲密无间的兄弟骤然分开无非跟利益有关，当分歧产生，企业的分离也是转瞬之间。

1997年，已经逐渐单干的刘永好剥离了南方希望集团的部分资产并追加投资，以1.6亿元注册成立了具有独立法人资格的“新希望集团”。

从此，这个长袖善舞的人，从生产销售领域杀进金融领域，又从饲料产业闯入农牧产业——饲料厂向养猪户提供饲料，养猪户则成为刘永好的员工。

就这样，刘永好养起了猪。

生猪行业也有自己的节奏和周期。今天价格高，明天价格低，今年产量少，明年又供大于求，这种来来回回的循环动荡，成了许多企业家抄底扩张的“制胜利器”，刘永好就是个善于此道的好手。

多年来，他凭借低价时稳扩张、高价时控负债，成功穿越多个猪周期，新希望集团也由此跃居为国内规模最大的拥有饲料、养殖、屠宰、肉食品加工全产业链条的企业之一。

但周期穿行也总有碰壁的一天。

从2019年的非洲猪瘟到2020年的新冠疫情，国内生猪养殖产业遭受到的打击无不预示着这一轮猪周期正迎来“史上最强低谷”。财报显示，今年上半年，新希望集团净亏损金额达到34.15亿元，而其去年同期的盈利才31.84亿元。

与此同时，这边猪周期还未探底，另一边刘永好却又一头扎进了地产周期。
 

财报显示，2021年上半年，新希望地产新增土地14块，计容建面109.9万平方米，拿地金额336.7亿元，拿地销售比52.54%，超过政策要求的40%。

当今的房地产环境，没能阻挡刘永好逆势扩张的脚步，他自然有他的“算盘”。

其实，新希望集团早在1998年就涉足了地产行业，只不过当时成立的新希望地产公司，在前16年对集团的业务起到的主要还是辅助作用，养猪厂开到哪儿，土地就开发到哪儿。直至2014年前后，刘永好先后投资了30亿元到房地产业务上，又将培养多年的“爱徒”张明贵提拔上位，这才开始激进扩张的道路。

彼时房地产黄金时代已基本宣告终结，地产周期正迎来低点，此时入市赶集的新希望地产，也想要在这个资金高度密集的领域分得一杯羹。

2015年，新希望地产斥资53亿拿下了温州鹿城核心区的一块地，同年，集团销售额也从46.62亿元达到了73.66亿元，此后更是连续几年的高速增长。

一市财经翻看往年财报发现，仅是2016年上半年，新希望地产的销售额就达到了80亿，而且其全国排名也上升至78名，首次进入房企百强榜。

2017年到2019年，新希望地产的销售额连续翻倍上涨，分别达到了141.5亿元、303.1亿元、735.9亿元。2020年更是冲破了千亿，达到1031亿元，行业排名40名。

根据官方披露的数据，从2016年至2018年，新希望地产新增土地宗数从5宗增加至20宗，2019年到现在更是频繁在一些地区高溢价拍地王。与此同时，公司也在不停地收购扩张，2016年至2018年，其纳入合并报表范围内的子公司数量从30家增加到了79家。

到了今年上半年，新希望地产的拿地势头更是只增不减。中指研究院统计的数据显示，2021年1-9月，新希望地产以162亿元的拿地金额在行业内排名39，期间其全口径新增货值为452亿元。

新希望地产如此激进高调，底气真的这么足吗？

实际上，过去几年，新希望地产的收入虽然在持续增长，但却陷入了增收不增利的怪圈。

2016年到2020年，新希望地产的营收分别为51.57亿、60.69亿、152.43亿、182.58亿、304.96亿，同期归母净利润分别为6.19亿、8.12亿、18.19亿、15.79亿、14.65亿。除了头两年实现增长，后面三年，公司净利润从最高点共下滑了19%。

不过来到2021年上半年，公司净利润数字达到了10.83亿元，从目前的形势来看，今年新希望地产的净利润或许会实现增长。

然而值得注意的是，上半年新希望地产营收仅108.62亿元，除非下半年拼命追赶，否则全年增长幅度可能不会特别大。

穿透销售数据的迷雾，一市财经也发现，作为一家千亿量级的房企，新希望地产的权益销售额比例似乎也能看出一些端倪。

以2020年财务数据为例，中指院数据显示其权益金额只有537.7亿元，权益占比52.15%。将水平线拉到同层级的中骏集团、金辉集团、越秀地产，绝大部分企业的权益占比都在65%以上，其“千亿”成色明显不足。

来到今年上半年，新希望地产的权益金额更是已经跌到了50%以下。

实际上，背靠新希望集团这棵大树的新希望地产，在各方面应该也有自己的优势，能在近两年高调逆势扩张，这本身就是一个证明。

但是目前，几乎所有上市猪企都倒在了这轮“超级猪周期”下。新希望的股价也已经跌到让投资者胆颤。

大树尚且在抵挡风暴，在其庇荫下的新希望地产又如何能感受不到风暴压力呢？
 

十年一周期。

从前持续扩大养猪规模的新希望和后来接连扩充土储的新希望地产，走到如今这步，其背后必然会存在隐患。

此前新希望发布半年报时，除了“惨烈”的亏损数据以外，其庞大的负债规模也不容小觑。数据显示，今年上半年新希望的负债总计833亿元，而2020年底集团总负债还只有580.7亿元。

而新希望地产，2020年年底公司的总负债金额就已经突破千亿，达到1113.9亿元。其中，短期借款为5.8亿元，同比增长184.79%；应付票据为9251.17万元，同比增长204.17%。

周期波动下，互相有关联的业务很难独善其身。这一点，从前擅于抄底的刘永好不会不知道。只不过他很有自信，自己可以像扛过猪周期一样扛到地产周期回到下一个顶峰。

有业内人士认为，从2017年开始，地产的一个正常周期就已经结束，接下来就是层层加码的调控，如今恒大等高负债房企接连爆雷，就证明了靠激进弥补规模不足的思维，已不再适用如今的房地产环境。

当下新希望地产还在往前猛冲，随之而来的还有连年攀升的永续债。从2018到2020年，其债务数据分别为6亿元、11亿元和32.68亿元。

有分析曾指出，随着国内房地产融资环境趋严，不设还款期限、不计入公司债务的永续债已经逐渐成为越来越多房企隐藏债务的手段之一。

不过值得注意的是，永续债相较于一般的票据，其利率会更高。表面上是降低了负债率，实际上却挤压了企业利润，让企业背负了更多隐形债务。资料显示，今年新希望地产发行了一笔15.2亿元的公司债，票面利率为5.25%。

作为脱胎于新希望系的业务公司，新希望地产在融资方面原本有着自己的优势。但如今母公司遭遇周期寒冬，主业的失利似乎也给地产的未来蒙上了一层阴影。

在今年的物企上市潮中，新希望地产也赶着热闹将旗下的新希望服务送上了港交所。但现实不如人意，截止2021年10月21日上午10:30，新希望服务（HK3658）股价为2.11港元，相较当初3.8港元的发行价，下跌了44.5%。

企业发展不确定性在内，品牌形象在外也遭受了拷问。

今年2月，由新希望地产参股的温州市鹿城区“学院·十一峯”项目突然被曝出地下室使用“瘦身钢筋”等问题。“瘦身钢筋”就是指将正常钢筋拉长后再用于房屋建设，目的是为了减少建设成本。

根据媒体的报道，在项目的随机抽样检测中，发现该工程8号楼地下室地库楼板装修面层光圆钢筋直径未达到要求，局部钢筋也未满铺，违反了按图施工的相关法规要求。据了解，目前此事已启动处罚程序。

不过除此之外，在第三方互动平台上，新希望在各个城市的项目也频繁被曝出质量问题。

例如南京锦麟融誉府项目被曝在突破限价的基础上，精装标准大幅下降；温州白麓城项目出现鼓包、构造柱移位等问题；南宁新希望·锦官城一期业主被在人民网地方领导留言板发文，称刚交付不久房子就出现漏水。甚至在部分城市的网络问政平台上，新希望地产还被市民投诉过虚假广告、“欺诈销售”等情况。

据观察者网统计的数据显示，新希望地产及其子公司在2018-2020年度及2021年1-3月受到的罚款金额在5万元以上行政处罚的情形就有19起，处罚原因从侵占土地、偷税漏税、滥用广告语、虚假宣传、环保排污到违章建筑、无证施工等各类情形五花八门，被罚款总金额超过725万元。

当前，房地产行业仍在面临不小的挑战。可越是这个时候，企业就越应该要抓紧时间修炼“内功”和产品力，牢牢把控外在风险，尤其像新希望地产这样选择逆势扩张的企业，大举攻地时更要平衡好规模与质量的问题。

危墙之下，稍有风吹草动就是雪崩之势。

与其忙着思索如何穿越周期，倒不如先想想怎么才能不丢掉自己的品牌美誉度。

值得一提的时，一周前，国际评级机构穆迪批量下调了十多家房企评级，包括中国奥园、领地集团、合生控股、佳兆业、阳光城、富力地产。

规模为王的时代已经过去，在新的监管环境下，留给刘永好的时间不多了。