面对新一轮地产周期带来的压力，曾经以规模打天下的房地产企业已经走到了一个新的十字路口。

 

　　今年以来，随着调控政策的趋紧以及"房住不炒"被再次提及，各大房企也似乎感受到了信号，不断将品质发展提升到集团战略目标的重要位置。在行业大洗牌下，一批以高周转为驱动力的房企正"焦头烂额"。

 

　　中国金茂就是其中之一。作为一向以高端品质著称房企，中国金茂在当前的行业下行期中略显乏力。

 

　　"打造更优质的产品、提供更切合需求的服务、带来更具价值的体验，既是社会对房企形成的新期待，也是房地产行业扎实发展的根本。"日前，金茂集团营销中心总经理李峰在《2021中国城市运营与发展峰会》如此强调。

 

　　在当前的大环境下，产品和服务确实是房企立身的根本所在，可实际上，金茂的产品力似乎有些成色不足。

 

 

　　就在11月16日，据国际金融报调查称，由中国金茂旗下的金茂物业管理的上海浦东新区新城碧翠小区近期出现电梯起火事故。

 

　　数名正在熟睡的住户被从电梯间蔓延开来的浓烟呛醒，不断有孩童被呛到呕吐，当业主通过智能面板呼叫物业监控中心或拨打物业电话却发现无人应答，后消防人员到场处理后有业主反映：电梯隐患很早就有，但物业一直拖着没处理才至酿成大祸。且从事故发生之初到火被扑灭，物业没有任何作为，后续也没有给出任何善后方案。

 

　　据一名业主回忆称，今年9月初事故电梯内的空调就开始出现"失温"问题，有业主怀疑是空调变压器出现问题，故向物业上报请求修理，但却一直无人来。中途有业主自行联系了电梯检修人员，检查出来是电梯内的空调压缩器出现故障需要更换，于是该业主将此问题反馈给物业，但物业却表示需要进行预计一两个月的内部审批流程才可以更换零件。

 

　　也就是在这期间，电梯发生了事故。

 

　　事故发生后，金茂物业向全体业主发布了关于23单元事故的处理情况说明，称是消防人员强行打开电梯才致浓烟进入住户家，并表明物业有及时响应且妥善清洁受损房屋。不过该说明后续遭到了受损业主的集体异议。

 

　　有住得离起火电梯比较近的业主表示：事发后家里一片狼藉，卫生都是自己请人打扫的，"物业没有管过"。更有住了多年的老业主质疑，小区从前的老物业新城悦管理时未曾发生过火情等突发事故，金茂物业在交接时是否有对全小区进行全面检修？

 

　　公开资料显示，新城碧翠项目最早为新城控股旗下的新城地产于2006年拍下的浦东新区高行镇地块，占地约8万平方米，总建筑面积约12万平方米，是新城地产进军上海地区的首发之作。该项目2010年底开工建设，2011年底首开，均价3.5万元/平方米。在几轮房价上涨后，2021年9月新城碧翠二手房成交均价已突破10.8万元/平方米。

 

　　多年来，新城碧翠一直由新城名下的新城悦服务提供物业管理服务，今年9月才更换为金茂物业。

 

　　对于此次事故，有业主表示："新城碧翠的电梯有瑕疵，不可以24小时连续运行，否则冷凝水会积在一起，容易引发短路，金茂物业进来后未弄清楚情况，致使电梯一直24小时运行，才导致后续起火。"而金茂物业相关工作人员也坦言："小区楼道里并未设置烟雾报警器，因此未能检测楼道里的浓烟。"不过对于业主们反映的呼叫监控中心无人应答的问题，金茂物业人员始终没有给出正面回应。

 

 

　　值得注意的是，上述电梯起火事件并不是金茂相关小区近期首次发生的事故。

 

　　就在11月15日，杭州首开金茂府发生了一起跳楼讨薪事件。据悉，跳楼人员为该项目的保洁阿姨，因被拖欠工资才讨要无门，才做出如此极端行为。不过庆幸的是，该保洁人员后被消防员救了下来，暂无生命危险。

 

　　对于此事的具体情况，大公房产询问了金茂项目方工作人员，对方表示："是个误会，项目方面并没有拖欠工资的行为"。据悉，当事保洁员是项目供应商旗下保洁公司的员工，负责金茂府的开荒保洁工作。而金茂方早已把工资款打给了供应商，但保洁公司出现纰漏导致没能正常发放工资。

 

　　事实上，就在今年四月份，金茂青岛智慧新城项目部也曾发生集体讨薪事件，当时有供应商曝出拖欠工资是由于费用支出管理流程混乱导致的。对于杭州金茂府讨薪事件，金茂方面表示："我们当天就和保洁阿姨沟通好了，她的诉求已经得到解决。日后会加强对供应商的管理，防止此类事件再次发生。"

 

　　大公房产了解到，中国金茂有"府、悦、墅"三大高端产品线，发生事故的杭州首开金茂府就是其中的"府"系列代表作之一。在中国高端住宅市场，这些产品一直被贴上"品质"、"墅级"、"中产"等标签，层级定位十分明确。

 

　　不过与其定位矛盾的是，金茂旗下高端项目频频出现品质失衡的问题。

 

　　例如发生讨薪事件的杭州首开金茂府，从2019年6月份开始就一直深陷维权风波。据多名维权业主反映称，自己还未住进去，房屋就出现了钢筋被剪断、屋顶漏水、楼板开裂等现象，存在诸多质量隐患。

 

　　事实上，除了杭州，金茂在全国各地的楼盘产品也是问题不断。据大公房产不完全梳理，河西金茂府被曝存在降标减配、配置雷同安置房等问题；江北扬子江金茂悦存在合同违规、使用已淘汰的塑钢窗、新风系统被替换等问题；江宁东城金茂悦存在周边配套设施与宣传不符等问题。而上述问题，只是检索"金茂维权"所出现的500万条索引信息的冰山一角。

 

　　作为一家主打产品力的房企，旗下项目频繁出现质量问题并非好现象。而在资本市场，自去年7月份以来，中国金茂的股价整体出现大幅度下行，一度从6.03港元的高点跳水至2.12港元。截至11月16日发稿，金茂股价略有回升，也仅有2.44港元/股。

 

　　行业专家分析称，金茂长期的股价下跌，一方面是受今年房地产行业大趋势的影响，另一方面代表了这家房企这几年的经营状况与企业基本面发生了变化。

 

 

　　资本市场信心大于黄金。当一家企业的股价开始跌跌不休，那就代表投资者对它的期望开始下降。回顾金茂近年来在各地项目上出现的问题，以及公司财报里透露出的细节，一切好像都并不意外。

 

　　从2021年半年报数据可以看到，中国金茂的净利润虽然在上涨，但毛利率和净利率却在不断下降。今年上半年，集团实现收入285.56亿元，同比增长135%；归母净利润为43.01亿元，同比增长14%；毛利率约20.3%，同比下降约12个百分点；净利率20.4%，同比下降近18个百分点。

 

　　截至2021年6月末，中国金茂的负债总额高达3332.59亿元，较2020年年底增长了473.3亿元，而这一数据也是金茂近8年来的高点。

 

　　不过与高负债不太匹配的是，上半年中国金茂剔除预收款后的资产负债率为68.92%，净负债率为51.64%，现金短债比为1.26倍，"三道红线"全部达标，属于"绿档"企业。

 

　　从之前的数据来看，中国金茂的"三道红线"数据实际于2020年年末开始转绿。也就是说"三道红线"政策出台以前，金茂还在"黄档"房企行列。

 

　　巨债压顶之下，中国金茂也难以承受其中的压力。这或许可以解释为什么从去年上半年开始，金茂就一直在抛售项目公司股权。

 

　　公开资料显示，2020年4月份，中国金茂全资子公司广州金茂置业有限公司转让了苏州城茂置业有限公司50%股权。据了解，截至去年3月31日，广州金茂置业总负债为15.35亿元。

 

　　2020年9月份，中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司又挂牌转让了福州滨茂房地产有限公司51%股权。截至去年8月31日，福州滨茂总负债达到32.84亿元。

 

　　来到2021年，股权转让还在持续。最近的一次是在11月11日，中国金茂以24.28亿元的底价转让了旗下青岛方嘉置业有限公司90%股权。截至2021年8月31日，青岛方嘉置业总负债共达9.4亿元。

 

　　据大公房产不完全统计，今年以来，中国金茂共出让了不少于9家公司的股权。

 

　　值得注意的是，在接盘金茂项目股权的新股东中，大部分不是同行房企，而是金融机构。

 

　　例如接盘福州滨茂51%股权的嘉兴平茂叁号投资合伙企业，其股东之一就是金融机构兴业国际信托有限公司。还有接盘贵阳黔茂60%股权的两家投资公司，其背后是金融机构申万宏源控股。

 

　　对此，业内人士评价称，金融机构会用阶段性股权投资和约定回购期与回购条件的方式，以纯财务投资人角色来参与项目，而金茂除了要付出约定回报或者变相的固定回报之外，还要提供必要的或明或暗的履约保证措施。

 

　　也就是说，这种项目接盘，或多或少都带有一种变相的债务性质。

 

　　对于类似股权转让，上述业内人士还表示，一方面这代表了金茂目前的资金需求，另一方面也可能是金茂为了将部分负债表外化的考虑。

 

　　不过事实上，这种通过金融机构合作持股的形式在行业内并不是孤例。因为房地产开发本身就是一个杠杆驱动的行业，在政策愈发收紧的大环境下，房企采取这种方式规避负债并不稀奇，只要不违法违规以及不恶意伤害上市公司股东利益也无可厚非，但是这种做法可能会有一定的监管风险。

 

　　但不论是否合理，中国金茂的实际债务压力或许都比明面上看起来更大。

 

　　在当下行业分化的窗口，寻找第二增长曲线已成为各大房企默认的发展目标，未来，金茂要想在"城市运营"战略下开辟出一条新赛道，产品力就是考验房企的一大硬性指标。

 

　　不过打铁还需自身硬。从目前来看，品质失衡的中国金茂要想真正打好产品这套牌，还需沉下心来把好质量这门关。