多少年以后，地产界都会记得2017年7月19日那场世纪交易。

 

　　那一天，地产界的焦点在北京万达索菲亚大酒店。“摔杯”之后，万达、融创（01918.HK）、富力地产（02777.HK）三方达成了交易。融创以438.44亿元收购万达旗下文旅资产包，富力以199.06亿元收购了万达旗下的酒店资产包。

 

　　那一天，大甩卖的王健林有些心痛，发表讲话时认为富力捡了个大便宜，他说：“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”

 

　　一贯西装革履、甚为严谨的富力地产创始人李思廉较平时亢奋，他憧憬着美好的未来：“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”

 

 

　　轻装上阵的王健林显得格外从容，已获放行的万达商管进入IPO的实质阶段。

 

　　“向左向右向前看，爱要拐几个弯才来。“（《遇见》孙燕姿）

 

 

　　天蝎座的王健林比双子座李思廉大3岁，两人走到一起搞合作，很像一场上天的安排。

 

　　本来这一切，不关李思廉的事。万达与融创才是门当户对把手牵。只是，彼时首富王健林的资产包着实诱人。正在为未来拓展发愁的富力两位创始人张力和李思廉，嗅到了巨大的机会。

 

　　2017年是万达的黑暗时刻。股债双杀、银行“嫌弃”、高额负债，王健林过得很不愉快。第二年年初的万达年会上，王健林脑海里突然翻腾出各种艰辛过往，以至于“热泪盈眶”。

 

 

　　富力地产的两位创始人李思廉和张力对于2017年的销售目标寄予了厚望，他们联名签署的致股东的信中表示：“本集团协议销售创下609亿元人民币新高（2016年），2017年度协议销售目标730亿元，较2016年增长20%。”他们表示：“协议销售目标比本集团之前所订指引为高，反映我们对行业审慎乐观的态度。”

 

　　乐观的背后，其实是富力不差钱。该公司在2016年年报中表明“资金成本降低，融资渠道选择更多”。如今，令时下房地产企业苦不堪言的美元债也正成为富力地产融资的重要渠道。当然，境内债才是富力地产的杀手锏。2016年，富力总共发行425亿元人民币境内债券，利息低至每年3.48%，以致非银行融资的平均成本降低到每年6.7%。

 

　　有钱了，富力信心满满。它们在2016年还进入了一直没有涉足的深圳。然而，仅仅依靠买地来开发，需要一个周期才能够形成销售。李思廉和张力已经没有耐心等待，寻找好的资产包，一举实现腾挪，成为二人的共识。

 

　　获悉王健林要出售文旅和酒店资产之后，张力就迅速打电话给王健林，从而才有了7月19日的那一桩故事。富力实施的是双老板制，李思廉更擅长财务和内部管理，张力更擅长对外。

 

　　拿下了万达77家酒店后，富力地产插上了飞翔的翅膀。2017年的销售，比原来的计划又多了几十个王健林的小目标。

 

　　2017年，富力实现权益协议销售总额人民币818.6亿元，较上年的609亿元增长34.4%。原计划实现销售总额730亿元。 

 

　　这一年的业绩报告中，富力称“有志者事竟成”是本集团2017年的真实写照。

 

　　超预期的业绩，让富力决心在2018年大干一把。李思廉和张力将2018年的协议销售目标设定为增长60%达到1300亿元销售。

 

 

　　只是，这时候或许他们忽略了研究和学习。许多房企大佬需要像成功“减仓”教育股的高瓴张磊请教。

 

　　2017年其实是个房产重要转折点。“房子是用来住的，不是用来炒的”的情况下，地产业需要适应变化。

 

　　回看2017年7月的交易，万达不管是被迫还是预测到了未来的发展，他们都坚决选择了壮士断腕。

 

　　那时候，很多人在看王健林和王思聪的笑话。诸多看万达笑话的房企也未能窥见即将到来的危机，仍在为自己所取得的成就而喜悦。

 

　　2017中国房地产开发企业500强榜单，恒大（03333.HK）摘得榜首，万科（02202.HK）、碧桂园（02007.HK）紧随其后，万达位列第七，富力也在前列——第十一。2017年，恒大累计合约销售金额人民币5009.6亿元，同比增长34.2%；万科销售金额为5298.8亿元，同比上升45.3%；碧桂园实现房屋合同销售金额约5508亿元。那时候，皮带哥为首的不少房企大佬依然在玩着高杠杆，奔跑在高负债的道路上。

 

　　富力地产也未能“脱俗”，看到的依然是前方的机会，以及规模的荣光。

 

　　2018年，富力终于迈入千亿地产俱乐部——实现权益协议销售金额1311亿元。只是，同样加速增长的还有负债。2018年富力总负债较上年增长631.18亿元至2963.33亿元。

 

　　奔跑中，李思廉和张力如沐春风。 

 

　　富力的强劲增长，离不开收购万达酒店业务带来的“馈赠”。2017年通过收购万达资产包，给富力带来一次性收益131亿元人民币。富力也一举跃升为全球最大豪华酒店业主。2018年，富力地产旗下的酒店营业额从2017年的23.8亿元陡增到70.3亿元，经营净利润暴增181%。只是每一份“馈赠”都暗中标好了价格，李思廉和张力还需要几年时间才能够彻悟。其实，王健林在卖酒店资产的时候就想得很清楚，“全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。”

 

　　“过去一次又一次证明，本集团上下一心可以克服所有逆境，并于新一财政年度共创佳绩。”对过去无比笃信的富力地产，又一次大胆地为2019年设立了一个大目标。他们期待着好运气接连来。

 

　　设定这个大目标的时候，曾经的首富王健林却低调了很多。“卖卖卖”的王健林的财富从2017年的313亿美元骤降到255亿美元，缩水了几百个小目标。

 

　　然而，体验过巅峰的王健林并没有犹豫，坚持着降低负债的目标，把国内项目到海外项目继续推进出售。2018年大连万达商业债权报告显示负债总计3593.82亿元，下降19.47%，负债率57.58%。

 

　　降低负债率和出售资产，也配合着万达转型战略。2019年的万达年会上，王健林解释了为何要转型。他认为，从长远来看，很多房企将失去竞争力，最终难逃被淘汰出局的厄运。这句话，不知道李思廉、张力听到之后，是否会心里翻涌。 

 

　　王健林设定，2019年负债再降低10%。

 

　　春风得意的富力，则在2018年把总负债活生生搞到了接近3000亿元。

 

 

　　打脸来得很快！

 

　　笃信过去，甚至认为“过于一次一次证明”无所不能的富力，并未能够实现2019年销售目标。

 

　　现实残酷一些，惊喜未如期而至。2019年，富力实现协议销售额1382亿元，较上年仅增加5%，距离1600亿元的目标更是差了218个小目标。

 

　　这一年的中超联赛上，拿到第8座冠军奖杯的广州恒大在本赛季一共打入68球，成为进球最多的球队。同在广州的广州富力，也在本赛季拿到了一项第一，以丢球72粒排名第一。

 

　　两家地产企业，将会在赛场之外继续进行着负债的比赛。只不过，踢球不行的富力在负债总额上面，确实也被“大大大、买买买”的恒大一阵狂虐。 

 

　　富力销售增长放缓后，负债继续攀升。2019年，富力总负债3475.27亿元，较上年增长511.94亿元。

 

　　杠杆玩的是力的艺术。力量一旦把握失控，就要面临着断裂的风险。

 

 

　　富力在2020年开始调速了。其可售资源约为2700亿元的情况下，富力给2020年设定了“较温和”的协议销售目标1520亿元。

 

　　果然，更猛烈的风暴到来了。房地产企业的命根子，钱不容易来了。

 

　　2020年8月，“三线四档”出炉，各大房企终于醒悟过来拼命减负债，降杠杆，推进企业转型。负债不少的富力也不例外。

 

　　值得一提的是，这时候的万达在疗伤中恢复。2020年大连万达商业债券报告，万达2020年资产负债率为51.11%。轻资产的转型，有了较大成效。

 

　　踩中“三道红线”的富力地产，却只能启动自我拯救行动。2020年10月5日，富力公告宣布，其2.57亿股配售股份已按每股9.82港元成功配售。配售收取所得款项总额约为25.24亿港元。融资难的情况之下，这笔入账对于富力来说可谓救急。富力地产则将这笔款项用于偿还境外债务。

 

　　除了发售股份融资，富力以更大的决心加快资产出售，从而获得流动资金来回血。2020年11月9日，富力披露交易，富力的全资附属公司与黑石联署的基金附属公司就转让广州国际机场富力综和物流园权益签订协议。富力以44.1亿元出售该物流园70%的股权。卖掉这一优质项目，也是迫于无奈。征探君近日接触了一家大型企业，他们现在所有皆可卖。然而，最好时机已经错过，要想卖出去谈何容易。 

 

　　回头看一年多前富力这些举措，行动远较恒大、宝能等迅速和果决。当断不断，反受其乱。 

 

　　经过一系列调整，富力也取得一定的成效。2020年，富力权益协议销售额为1387.9亿元，虽未完成既定目标，但是勉强也超过2019年数额。

 

　　富力积极削减债务降杠杆，改善整体信贷状况下，2020年内削减债务374.1亿元。其净资产负债率也从2019年底的199%减少至2020年的130%。

 

　　然而，根据2020年年报数据，富力依然是红线企业。                  

 

 

　　2020年初，已经感受危机即将到来的富力提出了要敢于迎接挑战，并相信在2020年依然会取得丰硕成果。

 

　　只是，丰硕成果并未如期而至。

 

　　李思廉和张力，进入2021年后更感寒冷刺骨。这一次，两人又照了一张相，他们站在公司大堂，李思廉并没有笑。这一次，两人照片上的站位与高光时期的2018年站位，刚好左右互换。

 

　　“2020年实为艰难的一年！”李思廉和张力认为，“本财政年度（2021年）将充满财务挑战及动荡的环境，需要管理团队和员工通力合作和支持。”坚定不移的行动，才能够避免危机，成为两人的共识。

 

　　2021年，征探君接触的每一个地产人都难言轻松。从年初华夏幸福到如今恒大、花样年（01777.HK）、阳光城，一个个漩涡将众多地产企业卷入其中。

 

　　脚踩“三道红线”的房企富力，没有更多的选择，唯有加速出售，为过去的扩张买单。

 

　　2021年1月19日，富力与黑石的交易最终完成，以40.62亿元的价格卖出物流园70%的权益。出售解了燃眉之急。1月20日，富力完成债券“16富力03“本金及利息的支付。2月4日，富力完成附属公司怡略有限公司2021年到期的7%优先票据的收购。

 

　　只是，身处漩涡中的富力地产，股价也是一路暴跌。而今，富力地产股价在4港元左右徘徊，总市值只有150多亿港元。2005年，富力上市时就创造了地产企业奇迹，上市首日市值就超过200亿港元。

 

　　时代抛弃你的时候，往往再见也不说一声。地产业亢奋的“金九银十”，今年也未能如期而至。根据富力公布的9月营运数据，9月总销售收入共约人民币105.1亿元，较去年同期的140.1亿元下降约25%。累计至2021年9月底，总销售收入约人民币932.0亿元。富力地产2021年的目标销售额是1500亿元人民币。时间已经过了大半段，目标实现难度越来越大。

 

　　销售少了，流入口袋的钱也越来越少。债务缠身的富力，面对的挑战难言轻松。

 

　　2020年，富力总负债3501.79亿元，总资产4421.85亿元，负债率达79.19%。根据2021年中期报显示，截止到6月30日为止，富力总负债为3317.78亿元，总资产为4245.52亿元，负债率仍高达78.14%。半年时间，富力地产将债务减少了184亿元。

 

　　10月，评级机构标普、穆迪、惠誉接连下调富力的评级。标普将富力地产长期发行人评级降至“B-”，展望“负面”；穆迪将其评级下调至B3，展望为“负面”；惠普将富力的长期外币发行人违约评级由“B+”下调至“B-”，展望也为“负面”。3次下调，3个“负面”为富力带来又一道创伤。

 

　　只是如同照片上的两人站直了一样，面对前所未有的危机，李思廉和张力并不像一些人选择躺平，而是掏出自家真金白银来自救。

 

　　9月20日，富力地产发布公告，称李思廉和张力为“支持本集团将提供约港币80亿元的股东资金，预计于未来1至2个月完成。”大股东拯救，目前已经成为现在地产业拯救行动的一个明显特征。出来混，总会还的。

 

　　同样是在这一天，李思廉和张力各自持股46.48%的富力物业被卖给碧桂园。当日碧桂园服务（06098.HK）披露了与富力物业股权转让协议的交易，“同意以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。”公告还显示，碧桂园买下富力的这100亿将以现金分两个阶段（共四期）进行支付。第一期的20亿元已存入了双方于2021年9月17日在监管银行开设的监管账户中。

 

　　这场买卖可以说并不在最初的计划之内的。因为早在今年4月26日，富力物业正式向港交所递交了招股书拟在港上市。

 

　　计划赶不上变化，在重压之下，富力选择了坚定不移的出售行动。富力物业的上市之旅也彻底终止。 

 

　　生活总是充满戏剧色彩。个人财富缩水到146亿美元的王健林经过几年蛰伏，万达开始新一轮布局时，李思廉和张力的富力物业却沦为他人之物。10月21日，重组后的万达商管正式向港交所提交招股书。万达商管是完全的轻资产运营管理公司，不持有物业，仅负责所有万达广场的运营管理。这是万达几年来转型的成果。

 

 

　　千百次的擦肩而过，终于换来一次相识。最终，一个向右、一个向左，走向了不同的方向。冥冥之中，是天注定吗？

　　注：本文为公众号《征探财经》原创文章，作者田伟凤，编辑万佳丽，大公房产经授权转发。文章为作者独立观点，不代表大公房产立场。