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[湾区置业]宝中置业新盘为先 二手成本高宜暂避

2021-11-29 11:11:58大公报 作者:毛丽娟
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  深圳宝安区是深圳近年科技创新能力突破最快的片区,未来五年,宝安区希望打造成现代化、国际化、创新型城市新中心、高质量发展智创高地、大湾区融合发展核心引擎。业内人士表示,宝安区产业基础好,又有深圳“双区” 战略叠加的利好,未来有望成为大湾区融合发展的核心引擎,置业宝安区前景不错,惟二手楼楼价高、供应少,认为买家可多关注宝安区一手楼。

 
  深圳湾优质发展圈内的深圳宝安区是深圳近年科技创新能力突破最快的片区,2020年,宝安区专利授权数总量达5.8345万件,占深圳市26.3%,连续两年居深圳市排名第一。在《宝安区十四五规划和2035远景目标纲要》中,宝安提出打造 “宝安中心区” 、“空铁门户区” 、 “会展海洋城” 、“石岩科创城” 、 “燕罗智造生态城”五大发展极核,引领带动全区高品质发展。在今年9月的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》中,前海将宝安中心区及大铲湾片23.32平方公里一举纳入,这让一直蹭 “前海” 概念的宝中片区有了更足的发展底气。
 
  楼价十年飙逾四倍
 
  居住在宝安中心区的前海合作区某企业员工郭女士表示,自己在前海工作快10年了。10年前到前海工作时,前海合作区内的住宅还非常少,周边月亮湾大道附近的住宅又因来往的货柜车多而被她拒纳入购房范围,最终还是在宝中选到了合适的房子,当时买入价每平米3万元(人民币,下同)左右,现在对外报价每平米16万元,10年飙逾四倍。 “每天在地铁上只要5分钟,加上步行到地铁站的时间,20分钟就可以到公司,实在是太方便了。” 郭女士透露,前海有不少就业者在宝中买房,她十分庆幸当初的买房决策。
 
  邓先生在深圳科技园一家上市公司工作,他在去年9月入手了目前居住的楼盘──勤诚达22世纪。邓先生告诉记者,买在宝中片区,主要是因为地铁通达,到科技园只有7站地铁,且住家的话,周边又有不错的学校,因此果断选择了在宝中置业。
  今年2月,深圳市发布二手官方指导价,九成小区价格腰斩四成,可说变相提升了买家的首付成本。以宝中区的楼盘为例,政府指导价每平米多在8万至10万元,但业主实际报价多在14万至16万元,政府的指导价相当于市场价格的六成。
 
  据此,当购房者需要购买此类二手房时,只能从银行贷到政府指导价对应的贷款。也就是说,原本凑够240万元勉强买个800万元的两房,现在又要多付200万元。
 
  此外,宝中的二手楼供应也“有限” 。中原地产宝中店的置业经理刘先生告诉记者,现在换房成本高,业主急卖的要么是生意出问题的,要么是着急置换的,遇到这类房子,价格可谈。链家地产宝中店置业经理吴小姐也透露,宝中一个月也成交不了几套二手楼。
 
  刚需忧泡沫大,续观望
 
  吴小姐认为,近期宝中的几个豪宅楼盘价格有松动,但对刚需来说,大户型几千万一套不是一般人买得起的。刘先生称:“置业者主要还是觉得宝中泡沫大,想等等价格下降。” 吴小姐最近就不断鼓动到店了解市场行情的客户去宝中周边 “打新” 或是到南山科技园附近购置华润城的二手楼。

豪宅围绕 
梧桐聚落单价料扑10万
 
  位置优越:位于深圳市宝安兴华一路与新湖路交汇处的泰华梧桐聚落,所在位置属于宝中的核心,地理位置优越。项目四面被“豪宅”环绕,如熙龙湾、新锦安一号公馆、鸿荣源壹方中心、西岸观邸等,料开盘单价约在每平米10万元(人民币,下同)。不过,由于项目早在1998年5月已取得《建设用地规划许可证》,该项目的产权还剩47年。
 
  泰华梧桐聚落在2015年、2017年前后两次进行规划变更,最后定名泰华梧桐聚落花园。根据施工平面图显示,泰华梧桐聚落共8栋建筑,总建面7.1万平米,是集住宅、商业于一体的综合体项目。
 
  1、2、3栋为20层住宅;4栋为1层商业;5栋为2层住宅,取名艺术家之家;6、7栋为2层商业;8栋为15层住宅。项目目前还没有户型图流出。
 
  项目距1号线新安站约400多米;距5号线宝华站、临海站分别约600多米;距1号线宝安中心站约1.1公里,步行不到10分钟就能到地铁口。项目北侧就是壹方城购物中心,同时尽享宝中教育资源、医疗资源,周边的休闲娱乐资源应有尽有,公共配套也是十分丰富。
 
  项目周边新楼有都市茗荟花园,2020年6月开盘,价格每平米10.8万;还有云玺锦庭,均价每平米10.9万元。参考周边新楼开盘的价格,预计泰华梧桐聚落项目开盘单价会达到10万左右。



主打中小户型
梧桐林居上车优选
 
  配套完善:“打新”市场上,宝安区目前有好几个楼盘备受关注,但迟迟未开盘,被购房者戏称为“捂盘大户”,宝中片区的泰华梧桐林居就是其中之一。2020年3月开工建设的泰华梧桐林居,预计将在2024年12月30日完工。该楼盘78.9%户型小于90平米,共4482套房,预计将分批入市,对于想“上车”宝中的港人来说,该楼盘是个“打新”的好选择。
 
  宝中片区是深圳众多豪宅和富人汇聚地之一,生活所需的商业、交通、教育等各种配套亦相当完善;而且近宝安区政府,周边市政配套十分丰富,有图书馆、少年宫、体育场等;还有各种大型的购物中心,如壹城中心、海雅缤纷城和欢乐港湾。
 
  泰华梧桐林居的附近有多条地铁途经,由近到远分别有1号线、5号线、11号线,其中1号线新安地铁站与项目非常临近,出行前往南山、福田等繁华区域均十分方便。
 
  泰华梧桐林居周边也有多所学校,据了解,目前项目的小学学位是被划分在宝安实验学校,中学预计是被划分在海滨中学或海旺学校,具体学区划分以宝安教育局公布为准。上述各所学校中,宝安实验学校虽然比不上宝安第一名校宝安中学,但因为占据优越的地段,以及近年来中考成绩被不断刷新,已经成为宝安很多换房家庭的首选学位。而海滨中学和海旺学校,都是九年制公立学校,其中海滨中学是宝安区教育局直属的一所初级中学,广东省一级学校。
 
  需要注意的是泰华梧桐林居所在的地块是开发商2003年拿下的,直到2020年才开工建设,目前产权还剩52年,这或是楼盘唯一的缺点。泰华梧桐林居原定今年开盘,但迟迟未公布开盘消息。从项目周边楼盘价格看,离项目最近的二手楼有鸿荣源西岸观邸,指导价每平米10.8万元(人民币,下同);新楼有新锦安海纳公馆,指导价每平米9.35万元,市场估计泰华梧桐林居开盘价每平米在9万到10万之间。



万科大都会
主攻改善型置业者
 
  靓盘推荐:港人如果想在临近宝中的片区购置单价更低的新楼,可以考虑万科大都会。项目与中粮大悦城(大型商业,在建)为邻,属于双地铁口物业。楼盘距离地铁5号线灵芝站仅仅300米,在建的地铁12号线与5号线在灵芝站交汇。港人搭乘5号线可去到罗湖、深圳北站、留仙洞总部、宝中、前海;搭乘12号线可去到蛇口自贸区、南山南油、宝安空港新城;去深圳最新的网红打卡地──深圳首座巨型摩天轮“湾区之光”,也只有3站地铁。
 
  万科大都会今年7月29日推出一期636套房源,主推建面约92至144平米住宅产品,均价约每平米9.34万元(人民币,下同),单价区间在8.03万至10.7万元,总价每套介乎861万至1545万元。中原地产宝中店置业经理林林介绍,万科大都会一期开盘时就卖出了90%的房源,大户型吸引了不少从南山、福田过来的改善型购房者,目前剩部分115平米及144平米的4房户型在出售。
 
  林林表示,相比宝中片区动辄每平米15万元单价的二手楼,新楼价格更有优势,惟万科大都会的剩余户型面积比较大,首付款差不多要准备300万以上。
 
  万科大都会生活便利程度高。项目周边一路之隔的商业有在建的15万平方米大悦城mall(购物中心),这将是深圳的首座大悦城。地铁1-2站之隔还有勤诚达、海雅百货及壹方城等商业。
 
  万科大都会的学校配置在宝安的名校中并不算特别出彩。项目对应的小学学区为建安小学、文汇学校(小学部);初中划片的学区为新安中学(集团)初中部、孝德学校(初中部),其中新安中学在宝安区排名中等,而孝德学校是2018年才建成并投入使用,还未参加中考,因此成绩还是个未知。由于项目会配建一所九年一贯制学校,以后大概率会是“就近入学”。此外,目前项目周边的城市面貌还处于更新阶段,短期内可能会受灰尘噪音影响。


责任编辑:江舟舟

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