大公房产讯 12月14日，对于世茂股份（600823.SH）拟将物业管理业务相关公司资产、负债和业务全部出售给世茂服务一事，上交所向世茂股份发来问询函，要求其就交易必要性、交易对价公允性、交易安排及潜在关联交易作出相关披露。

 

　　上交所表示，世茂物业2020年、2021年上半年的归母净利润率分别为16.8%、18.7%，而上市公司分别为7.1%、9.6%；世茂物业2020年净资产收益率为47.0%，而上市公司为5.9%。公司应说明本次交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，是否损害上市公司利益和中小股东合法权益，是否有利于上市公司后续经营发展。

 

　　本次交易价格为16.54亿元，公司应补充披露评估方法的选取、主要假设、评估参数的取值及确定依据、评估过程等。并结合结合标的资产所处行业、历史经营情况、主要资产情况、评估参数选取上市公司估值水平等，补充说明本次交易定价是否客观、公允。

 

　　本次交易标的包括世茂物业100%股权以及下属29家公司的物业管理业务以及相关，上市公司主营商业地产的投资、开发和经营业务。标的公司主营商业地产相关物业管理服务。公司应补充披露，上市公司是否对拟出售的标的资产否存在往来款项未收回或担保未解除的情形，标的公司是否对上市公司商业地产有所依赖，后续对商业地产物业管理服务的采购安排，本次交易是否会增加关联交易，以及公司拟采取何种措施保证关联交易公允性、避免不当关联交易。

 

　　此外，近期舆情对公司及控股股东债务事项较为关注，公司也应自查是否存在应披露未披露的事项慎评估相关债务对上市公司的影响，并依规履行信息披露义务。

 

　　12月13日，世茂股份遭遇股债双杀，当天股价一度下跌至7.08元/股，跌幅超12%，创近10年来的低位。对于资本市场的波动，世茂方面曾回应称：“周末有小道消息在资本市场发酵，引起部分投资人恐慌性抛售，内部正在了解情况，积极与投资人沟通，有进一步消息，会及时跟大家沟通。”

 

　　当日晚间，世茂股份便发布公告称，拟以16.535亿元的代价出售旗下商业物业管理业务给关联方世茂服务，此次交易涉及世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债。

 

　　截至6月30日，上述公司物业管理业务在管面积约465万平方米。同时尚有47个在建项目的物业管理业务，未来预计交付面积约614万平方米，也纳入本次交易范围。

 

　　伴随股债异常和关联交易，世茂还进行了一系列人事调整。12月13日，世茂集团、世茂服务、世茂股份三家公司同时发布公告称：委任谢琨为世茂集团执行董事；委任刘羽先为世茂服务执行董事，孙岩不再担任公司非执行董事职务，同时辞任世茂股份监事职务；升任世茂股份副总裁兼首席财务官张杰为公司高级副总裁，聘任孙岩为世茂股份副总裁兼首席财务官，杨煜补选为世茂股份第九届监事会职工监事。

 

　　有业内人士分析认为，结合世茂近期出现的短期流动性问题，世茂开启体系内业务重整以及人事调整，或有意推高世茂服务股价，为后续出让股权套现铺路。

 

　　内部动荡不断，外部也是传言纷纷。同日，针对近期舆论热点“上海世茂93套房网签被叫停”一事，世茂房地产也紧急发布最新公告：将终止上海浦城路580弄房源销售，并将启动善后程序。为客户办理解除房屋买卖合同并依据合同约定进行处理。

 

　　此前几个月，市场上曾传来一则“上海神秘房东抛售93套房”的消息，后来该事件得到辟谣，这93套房不归属个人，而是上海世茂房地产公司的资产。据报道，这批房源在推出的时候，打着“免中介费”“打八折”的旗号，曾引来3万人抢购，93套房在一天内便销售一空。然而，近期这些购房者不少已经交了全款，却被告知不能网签，无法完成交易。

 

　　上周，世茂集团称，对于想退款的购房者，同意办理退房手续并补偿同期LPR利息，退款将在30个工作日到账。然而实际上，除了给世茂的打款，此次交易中，购房者大约20%的房款是以咨询服务费的形式打给了第三方销售机构。而且据了解，这批归属于上海世贸的房屋早在去年就作为资产抵押给了陆家嘴信托，抵押数额9.5亿元，抵押期限从2020年1月到2020年1月。

 

　　值得注意的是，目前有消息称，世茂旗下一笔2021年12月13日到期的“国通信托·东兴603号福建国泰二期特定资产收益权投资集合资金信托计划”第18期、第19期仍未正常兑付，金额分别为3360万元和5440万元。消息称世茂正就该笔信托的延期兑付，与国通信托做谈判，以破解实质性违约问题。

　　相关统计显示，目前世茂股份存续期内的债券共有16只债券，余额合计138.62亿元。

 

　　截止2021年6月30日，世茂集团总负债4636.33亿元，其中短期借款444.43亿元，占总负债9.59%；长期借款1200.71亿元，占总负债25.9%；应付贸易账款及其他应付款1082.7亿元，占总负债23.35%，其中3个月内需支付供应商和承建商869.78亿元。集团总抵押资产801亿元，其中“开发中物业”抵押427.41亿元，“受限制资金”59.29亿元。

 

　　12月14日，摩根大通因流动性担忧加剧，下调世茂集团与世茂股份投资评级至低配。

 

　　当日下午，世茂境内外债券持续出现异常波动。“20世茂G4”停牌前大跌60%，“20世茂G2”停牌前跌幅为24.15%，“19世茂G3”停牌前跌幅为23.2%。

 

　　截至发稿，世茂集团（00813.HK）股价大跌19.92%至5.67港元。世茂服务（00873.HK）暴跌32.02%至4.840港元，世茂股份下跌2.73%至3.21人民币。