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2022年房地产政策将从防风险到稳增长

2021-12-27 13:51:23大公报 作者:梁中华
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图:市场有意见认为,明年房企和居民融资政策、因城施策政策继续放松的可能性较高。
 
  2021年快要过去,2022年即将到来,如何看待今年和明年的宏观环境?笔者一直认为今年的宏观环境和2018年很像,是一个缩小版的“2018”年,预计明年更像是放大版的“2019”年,经济下行压力要超过2019年,政策放松力度也会超过2019年。当前经济工作会议已经明确指出稳增长的方向,“稳”是明年最重要的政策基调。稳增长不仅是经济问题,更是政治问题。对明年的政策和市场要乐观,无需再悲观。
 
  为什么说今年很像2018年?其实无论是经济的走势,还是政策的方向,和2018年都是基本一致的。
 
  今年是缩小版的“2018年”
 
  首先看经济,在2018年的时候,经济增速从年初开始下行。今年也是如此,虽然公布的各种经济和盈利数据的同比增速都很高,但其实主要是由于去年的低基数带来的。要判断经济景气程度的变化,必须剔除低基数,所以每个月统计局在公布各种数据的时候都会测算两年平均增速。其实剔除低基数后,本轮经济增长最快的时候就是在去年四季度,具体月份就是去年的11月份。
 
  但是在上半年的时候,对经济走势的分歧还是比较大的,直到7月份的降准统一了市场的预期。之所以对经济分歧很大,是因为经济结构本身就分化很大:比较亮眼的是出口;上半年房地产经济虽然下行,但下行速度还比较慢;消费还是偏弱。尤其是一季度的时候,受到就地过年影响,生产明显更强劲,消费短期变得更弱。但下半年以来,经济总量增速放缓节奏有所加快,所以今年以来经济运行的方向和2018年是一致的。
 
  其次来看政策,今年的很多政策从方向上来说,都和2018年很像,都是在总量经济回升后,稳增长必要性下降,借着“稳增长压力较小的窗口期”,宏观政策边际收紧,并且更加侧重经济结构的调整。
 
  在总量政策方面,和2018年一样,今年也是宽货币、紧信用的环境。尽管在1-2月份,银行间利率大幅上行,引发市场对于加息的担忧,但其实事后来看,只是短期扰动而已,央行不仅没有加息,3月以来还一直维持银行间利率低位稳定,7月份还降准释放了宽松信号。
 
  在财政政策方面,今年和2018年也很像。在过去的十几年中,公共财政支出增速都是高于收入增速的,但只有两个年份很特殊,一个是2018年,另一个就是2021年,支出增速要低于收入增速,这也反映了财政的偏紧态度。今年以来,财政支出进度明显是偏慢的,政府债的发行也有所延后,这些和2018年很像。
 
  在调结构方面,也和2018年类似,借着窗口期快速推进经济结构的调整和风险的化解。例如,对房地产领域的调控逐渐收紧,处置和化解各种风险,推进碳达峰、碳中和政策,加强对互联网平台、教育、文化等领域的规范管理。
 
  但为何是缩小版的“2018年”呢?这主要是因为政策转向的力度没有2018年那么大,速度也没有2018年那么快。2018年的时候政策收紧速度很快,一个很重要的原因是2017年经济全面恢复、全面向好。而去年以来经济虽然总量恢复,但结构上依然存在薄弱环节,存在“不稳固”、“不均衡”的问题,政策不是急转弯。例如2017年社融的规模有26万亿元(人民币,下同),而2018年直接降至22万亿元;去年社融规模将近35万亿元,笔者预计今年社融规模可能仍在32万亿元附近。
 
  从大类资产的走势看,市场的表现也可以说是缩减版的“2018年”。2018年的时候,10年期国债利率从年初开始下行;本轮利率的高点出现在去年11月,和经济高点完全一致,之后就不断下行,1-2月由于受到银行间利率快速拉升的短期扰动而有调整,但之后继续向下。权益资产中,由于经济在减速、政策在转向,部分资产出现明显调整;但同时政策转弯“不急”,结构上依然存在一些机会。
 
  明年是放大版的“2019年”
 
  往前看,稳增长压力可能还会增加,经济运行方向和2019年类似。去年以来的经济回升有两大关键变量,一个是出口表现强势,另一个是房地产投资的回升,而终端消费需求处于弱复甦状态。往前看,疫情仍然没有完全过去,就业和居民收入还需要进一步恢复,消费回升仍将偏慢。
 
  而随着调控政策不断收紧,去年对经济支撑作用较大的房地产市场,回落速度明显加快。10月商品房销售面积当月同比增速-22%,11月回升至-14%;10月房地产投资当月增速降至-5.5%,11月4.8%,剔除原材料价格上涨后的实际投资增速-15%以下。往前看,笔者预计房地产政策会继续放松,包括房企和居民融资政策、各地方因城施策政策。但总量的房地产销售和投资或仍然在低位徘徊。
 
  此外,出口短期还相对稳定,但美国商品消费需求在降温,出口基数在抬升,预计出口对于经济的同比拉动作用会逐渐减少。
 
  所以明年经济或依然处于偏弱状态,存在下行压力,方向和2019年类似。但明年稳增长的压力可能会比2019年大得多,这就意味着,宏观和结构政策的积极程度可能要明显超过2019年,所以是放大版的“2019年”。
 
  中央经济工作会议已经指明方向,明年政策最重要的基调就是“稳”!明年经济工作要“稳字当头”、“稳中求进”。具体来说,包括两层含义,一是经济稳,“着力稳定宏观经济大盘,保持经济运行在合理区间”、“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,政策发力适当靠前”;二是社会稳,“保持社会大局稳定,迎接党的二十大胜利召开”。
 
  中财办副主任韩文秀在解读经济工作会议精神时指出,各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任,不仅是经济问题,更是政治问题。各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,慎重出台有收缩效应的政策,政策发力要适当靠前,努力实现明年经济平稳开局,向好发展。
 
  在稳增长的方向如此明确的情况下,当前的政策执行效率已经有目共睹,对待后续各方面政策要乐观。具体来说:
 
  货币政策:社融或迎“开门红”,进一步宽松的可能不小。近期央行重点仍是宽信用,尤其是定向宽信用。例如碳减排支持工具和煤炭清洁利用再贷款的推出,支农、支小再贷款利率的下调,LPR(贷款基础利率)利率的降息,都是宽信用的重要举措。笔者认为,明年一季度信贷项目集中投放,政府债发行前移,社融“开门红”的可能性较高。明年如果经济仍有压力,笔者预计进一步宽松的可能性不小,类似于2019年。
 
  财政政策:总量适度,节奏前移。中央经济工作会议提出“要保证财政支出强度,加快支出进度”,而去年的提法是“保持适度支出强度”,去掉“适度”、增加“加快”,说明财政总量上要对经济增长尽快起到支持作用。现在专项债额度已经提前下发,明年财政节奏前移,笔者预计基建或在上半年阶段性冲高。
 
  房地产政策:从防风险到稳增长。中央经济工作会议强调“加强预期引导”,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。往前看,房企和居民融资政策、因城施策政策继续放松的可能性较高。从近期情况看,笔者认为,房地产政策或已经从纠偏转向主动放松。
 
  结构政策:共同富裕强调首先把“蛋糕”做大做好,然后是把“蛋糕”切好分好;互联网平台经济强调规范和发展并重,支持民营资本健康发展;初级产品强调增强自我保障能力;防风险强调稳定大局,意味着处置风险要有底线思维;双碳政策纠正运动式减碳,减少对供给端压制。
 
  所以,不管是总量还是结构政策,重心都是稳增长。放大版的“2019”已经到来,无需太悲观,要乐观。
责任编辑:李琪
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