大公房产讯 12月27日，北京第三轮集中供地中转入线下竞标的房山拱辰街道地块正式结束竞拍，该地块最终由中建一局以约18.63亿元价格竞得，溢价率约15%。

 

　　据了解，竞拍过程中仅龙湖与中建一局参与举牌。经过多轮加价，该地块竞价一度“触顶”，而后现场进入竞报“现房销售”面积程序。不过在竞报面积阶段，两家公司均未举牌。最终，该地块由报价最高的中建一局取得。

 

　　根据土地出让文件，该地块具体为北京市房山区拱辰街道FS00-0111-0017、0019地块，土地用途为居住用地，土地面积约4.55万平方米，建筑面积约11.38万平方米，起始价约16.2亿元。

 

　　文件要求，该地块内须配建1.14万平方米的“保障性租赁住房”，由竞得人完成建设，并由北京市燕房保障性住房建设投资有限公司回购并持有，回购价格为8000元/平方米。而“保障性租赁住房”将由市、区住房保障管理部门面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。

 

　　除了房山拱辰街道地块，本轮集中供地中，还有门头沟2宗地块进入了线下竞拍。12月24日晚，金茂和金地分别以14.84亿元和11.68亿元的成交价摘得了这两宗地块。

 

　　至此，北京2021年集中供地收官。其中，第一批集中供地共挂牌30宗地块，总成交额1110亿元。第二批集中供地共挂牌43宗地块，总成交总额513.4亿元。而第三批集中供地共挂牌13宗地块，总成交额281.51亿元。今年北京全年涉宅用地出让金额为1904.62亿元。

 

　　北京链家研究院院长高原分析指出，从拍卖成交情况来看，北京首批供地中的地块全部成交无流拍，二批次地块流拍率近六成，三批次地块也有两宗流拍。而且第三批集中供地溢价率呈现持续下降态势，超九成以底价成交。

 

　　高原认为，土拍由热转冷的原因在于：一是土地本身，优质地块、有效供应地块数量较少，土地成本持续攀高；二是土地供应节奏及结构出现错配，部分土地容积率、限高等限定指标不合理设定加大实际建设难度。

　　与此同时，一方面，受“三档四线”及部分房企暴雷等大规模信用风险影响，市场信心及预期下降，首批拿地企业的部分项目去化表现较差，开发企业资金回笼困难。另一方面，在企业竞买方面设置的资格要求使得开发企业拿地既需要资金也要具备资格，高成本、低利润、多限制等因素下，企业拿地趋于谨慎，目前北京土地市场拿地企业多以央企、地方国企为主。

　　而在竞拍规则方面，高原指出，本轮拍地竞政府产权份额呈现先热后冷态势，高标准建设为市场大势，销售指导价应在合理范围内实现动态调整。他认为，预2022年北京土地出让市场将保持长期稳定态势，短期内仍以集中式供应为主。“北京土地市场与房地产市场不可分割，具有相同的周期性，在接受上升市场的同时也应该接受下行市场。并且实际上，下行市场有助于优质企业的长期良好发展。”

 

　　高原表示，土地供应量的稳定在于解决居住供求的矛盾关系，是“房住不炒”的基石，可以促进房地产市场平稳健康发展。未来，土地供应结构会以纯商品住宅用地为主、保障性住房不断增加；新房市场以纯商品住宅为主、限竞逐步退出市场；共产房及保障性租赁住房不断增多，房产回归居住属性。

 

　　当集中式供应导致新房项目集中入市，开发企业高周转入市也将成为市场趋势，部分集中供应区域住宅产品出现高度同质化，新房出现区域内部激烈竞争，区域市场形成“强者恒强”的态势。与此同时，开发企业格局“洗牌”，央企、地方性国企将成为未来新房开发主力，高品质房屋建设将成为未来趋势。