2021年内地出台一系列房地产金融约束政策，对市场的“杀伤力”最大，这也是内地楼市迅速降温的主要原因。受访专家认为，调控政策在具体执行中存在“矫枉过正”的现象，第三季末以来，政策层面不断加强预期引导，借此促进房地产业的良性循环与健康发展。专家预计明年“房住不炒”的底线不会动摇，但政策将从防风险、保刚需角度，矫正前期房地产领域局部信用过紧，及政策执行层面的偏差，避免误伤正常的购房需求。

 

　　明年新盘交投料跌两成

 

　　上海中原地产市场分析师卢文曦观察到，过去一年内地楼市调控愈发频密，各城市也不断依据自身情况推出“限购升级”等“打补丁”政策，但直至房地产信贷政策趋紧后，市场才开始降温。伴随着房企融资难度的加大、个人房贷受到管控，以及经营贷、消费贷等不合理信贷被清理出市场，三、四线城市楼价率先下跌，个别城市为稳定市场更推出“限跌令”等维稳举措，总体看“2021年内地楼市呈现从‘热’到‘逐渐降温’的态势”。

 

　　交银金研中心房地产首席分析师夏丹认为，“金融约束”、“及时纠偏”是2021年内地楼市调控的两大突出特点。金融约束方面，年初起实施的房企融资监管“三道红线”、房贷集中度“两个占比”，以及3月起实施的防止经营贷违规入市政策，都是从房地产金融监管角度予以约束。此后，深圳、西安、无锡等出台的“二手房参考价格机制”，其实质亦是透过信贷供给渠道进行约束。

 

　　值得一提的是，房地产金融约束政策原本温和，但实际执行存在“只进不出”、“矫枉过正”的现象。官方数据亦显示，第三季末，房地产贷款余额增速仅7.6%，其中，开发贷增速骤降至0.2%，均录历史新低；同期，个人房贷亦出现缓贷、停贷，土地和房地产市场交易趋于冷清，甚至还出现个别龙头房企信用事件增多、部分地区楼价下行压力增大的情况。

 

　　在卢文曦看来，2021年“房地产金融约束”政策对市场的“杀伤力”最大。他续称，银行系统对房地产信贷的管控持续紧缩，特别是对开发商融资的管控，以及对个人房贷的管控，均对市场构成利淡影响，“资金是购房的终极表现，一旦缺少了资金的支持，房地产市场流动性就会短缺，这也造成了第三季后内地整体楼市的降温。”

 

　　展望明年，卢文曦认为，明年内地楼市调控将呈现“适度从紧”的特征，既要确保调控政策的严肃性和稳定性，也要保证调控政策效果的持续性。他相信，2022年楼市调整概率较大，预计新盘成交规模将比2021年减少10%至20%，成交价也小幅下跌。此外，各类型城市楼市分化也将持续，一、二线城市若管控不好，楼价或面临反弹压力，而三、四线城市楼市下行压力预计较大。

 

　　另外，夏丹提醒说，本月召开的中央经济工作会议提出“加强预期引导”、“促进房地产业良性循环和健康发展”，这预示决策层正从防风险、保刚需角度，矫正前期房地产领域局部信用过紧，以及政策执行层面的偏差，借此防止市场风险的集聚，避免误伤居民正常的购房需求。

 

　　放贷速度将加快

 

　　夏丹直言，中央经济工作会议重申“房住不炒”，并提出“加强预期引导、探索新的发展模式”，预计明年楼市调控在总基调不变的基础上，将进行执行纠偏和模式探索，金融监管态度已有望转暖。市场层面上，随着政策面的趋于缓和，明年房地产市场交投低迷的状况有望边际改善，但因行业下行基本面并未改变，成交增速恐难明显回升。她补充，为稳定市场、促进需求的正常释放，明年按揭贷款新增额度将同比提升，审批放款速度亦将提速，且按揭利率或结构性回调，并重点满足首套房、改善型需求等刚需正常的释放。