新年伊始，众多行业都开始对2021年进行盘点，其中房地产行业2021年销售业绩盘点成为大众关注的重点。

 

　　2021年，在坚持“房住不炒”的大背景下，地产行业经历600多次调控，可谓是跌宕起伏。即使众多房企调低了自己的销售目标，但在市场“由热变冷”的环境下，仍有八成以上未能完成目标。

 

　　据中指院与克尔瑞数据显示，2021年房企销售目标完成率均值约为90%，明显低于近年105%以上的平均水平。截至2021年12月31日，百强房企2021年全年销售额总计逾11万亿元，同比降低3.5%。

 

 

　　近日，中指研究院发布2021年百亿房企专题报告，报告显示，其中32家房企样本统计数据显示，仅绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发6家房企完成销售目标，碧桂园、万科、融创在内的大部分房企都没有完成年度目标任务。

 

　　另外，中指研究院还关注到，今年深陷泥沼的恒大地产，2021年第三季度交房量甚至不足1万套，直接导致恒大销量直线下降。最终，其全年销售目标仅完成61.5%，约4600亿元。对比2020年数据，其合约销售额减少2802.3亿元，同比下滑38.74%；合约销售面积减少2659.1万平方米，同比下滑32.88%。

 

　　而首创置业销售目标虽然仅有800亿元，但因自身战略调整与运营管理不到位导致其目标完成率只有68.3%，仅高于32家房企中最后一名的恒大。

 

　　2021年，共有158家房企跻身百亿军团，销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%，行业进入降速求稳通道特征明显。而百亿企业的权益销售额共计10.0万亿元，市场份额约55.1%。

 

　　数据显示，百亿企业增速分布呈现倒V形，阵营分化加剧，300-500亿阵营企业增速较高，其余各阵营企业增速同比均有所放缓。而300-500亿阵营房企销售额增长率均值为15.3%。

 

　　对此，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，主要是该阵营企业的杠杆率和负债率相对较低，财务相对健康，让其能够抓住去年上半年的那拨行情而实现较多的去化和销售收入。而100-300亿阵营由于资源获取能力较差，在市场竞争压力加大的情况下就容易出现不进反退、甚至出现负增长的情况。

 

 

　　对于房企2021年销售完成情况，柏文喜向大公房产表示，调控压力和按行业大环境之下，TOP3房企都没有完成销售任务属于意料之中，但也有出乎意料，例如绿城中国、滨江集团等房企整体上财务较为健康，受调控的影响较小，且企业运营管理水平也不错，所以完成率甚至超过110%。

 

　　谈及对2022年房企营销目标的预期，柏文喜认为，2022年那些触碰“三道红线”以及流动性相对紧张的房企销售目标会下调。“2022年，房企销售会整体回暖的同时可能也会出现较大的分化，强者更强、而弱者会更弱，甚至有些企业会走向消亡或者被整合。”

 

 

　　事实上，房企的业绩与选择城市有直接关系。

 

　　2021年，百亿企业继续聚焦二线城市。从整体看，去年全年房地产市场环境分化明显，上半年许多一二线及热点三四线城市热度高涨，但下半年以来行情转变，市场下行、融资端收紧，房企面临销售和回款压力。

 

　　中指院数据显示，50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为58.1%，较2020年降低了0.2个百分点；三四线城市需求得到小幅释放，2021年业绩贡献率为23.4%，同比增长0.3个百分点；一线城市业绩贡献率为18.5%，总体保持稳定。

 

　　大公房产根据数据分析，从百亿房企在各个城市群的业绩贡献率来看，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献率分别为37.9%、13.9%、10.3%，合计占比超六成。

 

 

　　其中，长三角城市群供需两端支持性政策落地更早，区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比同比提升1.2个百分点；粤港澳大湾区（内地）及京津冀受益于区域顶层设计、人才政策等因素，市场总体热度维持。

 

　　从具体城市来看，杭州、北京、南京、上海、广州、苏州、武汉、重庆、成都、深圳分列2021年百亿代表企业城市销售额前十名。其中，武汉、南京、杭州销售额同比增速较快，分别达到37.7%、28.67%和28.4%。

 

　　另外，百亿企业灵活因城施策，一线城市聚焦首改、改善产品，二线、三四线城市首改产品占主流。

 

　　其中，一线城市首改与改善产品同比分别增长5.3和4个百分点，产品升级需求得到释放；二线城市首改产品占比为56.2%，仍占主流，200平米以上豪宅产品占比为8.1%，同比增长0.7个百分点；三四线城市首改产品占比为63.8%，牢牢占据主流市场地位，首置产品占比14.9%，比去年同期增长1.9个百分点。

 

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对大公房产表示，市场分化还会延续。三四线城市在出利好政策，但是房企信心不足，继续扎堆一二线避险。结果就是，三四线继续出台支持性政策，一二线还是以防止过热为主。

 

　　卢文曦认为，部分城市在2021年出台的人才引入利好政策，将会在2022年发挥出较大作用。

 

 

　　除了新房领域，2021年市场情况也对二手房交易市场存在一定影响。

 

　　贝壳研究院测算的最新数据显示，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平，同比上涨3%，涨幅比去年回落6个百分点。放长周期看，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。

 

　　二手房市场的大幅下降，也给二手房成交占比带来影响。

 

　　整体看，2021年新房和二手房合计销售面积约19.3亿平方米，较去年略有下降，其中二手房占比降至19%；合计销售金额约23.4万亿元，同比小幅增长2%，其中二手房占比约30%，较去年下降3个百分点。

 

　　贝壳研究院的分析师认为，并不会阻碍中国房地产从增量转向存量的历史进程。

 

　　而中原地产首席分析师张大伟分析，楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势。近两年来楼市调控越发严格，一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，很明显，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会影响波及金融系统。

 

　　张大伟还表示，2021年全国多个城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。整体看，房地产政策底部已经出现，但市场还在继续下调中，从房地产调控看，越来越多的宽松政策会出现，市场有望逐渐平稳，房地产市场的政策调控目的是平稳，大涨不是平稳，大跌同样也不是平稳。