一年一度的“3·15”国际消费者权益日即将来临，作为与人们日常生活息息相关的支柱型产业，房产类的消费纠纷再度成为人们关注的焦点。
艾普思舆情大数据显示，2021年整年人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约7.64万起，较2020年增长62.55%。从季度分布来看，第三季度投诉量最高，达2.72万起；第二季度投诉量最低，约1.36万起。
今年的“3·15消费者权益日”，大公网房产频道联合北京市房地产法学会、北京金诉律师事务所共同推出了“315楼市·公道计划”，为全国房地产维权者开启专属援助通道，并提供专业法律建议。
此前，大公房产为大家盘点了“楼市十大维权关键词”，并呈现典型案例，邀请律师答疑支招。那么，在买房和租房的过程中，怎样才能尽可能规避自己“中招”呢？大公房产邀请到北京金诉律师事务所执行主任王佳红，以及北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池，为消费者答疑解惑。
购买新房如何避开“陷阱”？
目前，房地产维权的案例大都集中新房，其中期房更是投诉的重灾区，从具体分类来看，房屋质量、虚假宣传、捆绑销售等问题高居前列，各地楼盘也因为这些问题发生了大大小小的维权情况，案例多到数不胜数。
那么对于这些问题，购房者在看房、签约、交房、装修、入住等过程中给应该注意哪些细节？两位房地产专业人士都给出了自己的意见。
北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师建议，消费者买房首先要注意开发商是否“五证”齐全。五证指的是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，这是合同受到法律保护的前提。
其次要考察房屋周边环境。比如房子是否建在火车道、高架、轻轨站等噪音非常大，可能影响购房者生活质量的地方；以及附近是否有垃圾场、坟墓等可能会对购房者心情建设带来不好影响的外部因素。
而对于买房过程中常见的一些套路，王佳红律师表示，购房者一是要警惕房屋虚假宣传，二是要注意开发商捆绑销售。
“许多开发商在给楼盘打广告时往往说得天花乱坠，但是合同上却只字不提这些宣传的东西，所以消费者心里一定要谨记，只要合同上没写的就不要相信。”
王佳红律师提示，经常会有开发商要求购买房子就必须购买精装修房、必须购买停车位或者必须购买新风系统等，不买就不卖房子，结果买完后消费者发现精装修的水平特别差、新风系统也不好用，根本不值这个钱。所以消费者一定要谨慎选择这类房屋。
对于在当前行业环境下，购房者如何挑选开发商产品？王佳红律师认为，开发企业的经济能力和口碑也是购房者需要关注的重点方面。
“近两年，新冠疫情以及房地产融资环境的趋紧给开发商的资金和运营能力带来了极大的考验，如果开发商不能承受风险，其名下的房子很可能就变成烂尾楼。所以消费者一定要十分警惕购买那些“暴雷”房企所开发的房子，尤其是对方的期房。”
大公房产在查阅资料时发现，在现实的期房买卖交易过程中，经常会有开发商将房子卖给消费者后，又将同一套房转卖出去。
对于这种情况，王佳红律师表示，“购房者在双方签订购房合同后，一定要让开发商将合同办理网签备案，防止对方一房二卖。”
北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池也表示，市场经济是法制经济，购房出现的纠纷会以购房合同为依据来处理，因此在购买新房时，一定要签好购房合同。
此外，还要注意房屋交付时间、交付质量、车位配套等的具体规定，以及违约的处理，还有房屋是否已抵押，因为如果交房时房屋没有解押，购房人则不能办理不动产权证，则权益无法保障。
“对于合同的每一个条款都要仔细阅读，否则如果事发后再找后账，申诉自己当初签的合同有问题，就会非常被动。”赵秀池补充道。
走完整套购房流程后，王佳红律师还强调了购房者需要注意的最后一个关键点：“一定要先验房再收房，一旦购房者先行办理了收房手续，那么如果后面验房时发现房子有问题，就很难找开发商维修或者赔偿。”
买二手房：重点关注房源信息和产权问题
在购房市场上，与新房相对应的二手房房虽然房屋使用痕迹明显，但因为其坐拥成熟的配套设施，以及部分房源不仅位置优越而且价格也很有优势，所以也颇受刚需家庭的青睐。
不过与新房不同的是，二手房是个人之间的买卖，由于房产已属于二次转卖，所以二手房交易过程中的隐患比起新房只会多而不会少。
对于二手房交易的注意事项，王佳红律师表示，首先要注意签署合同的人是否为出卖人；其次要注意出卖人的配偶有无表态是否同意出售。
“有的房屋属于夫妻婚内共同财产，原则上出售应经过双方同意，否则无效。所以购房者一定要了解清楚出卖人的配偶是否已签字同意，否则配偶后续一旦不同意出售，合同继续履行便会十分困难。”
而在小区选择上，王佳红律师也提示，周边环境同样不可忽略。“现实中经常发生这种情况，有的人买了房屋后发现是凶宅；有的人买了房屋后发现小区外面有垃圾场、有病毒疾病处理中心、甚至还有火车道，严重影响生活质量。所以购房者一定要提前了解小区周边环境及配套设施。”
值得注意的是，相比产权信息比较清楚的新房，购买二手房则需要明晰一些产权上的问题，这不仅是买不买得到房子的问题，还涉及到购房者的交易安全。
比如关于房屋的种类，常见的如经济适用房（国家以划拨方式无偿提供给开发商使用、出售价格实行政府指导价）和两限房（限房价、限套型普通商品住房），一般规定5年内不得出售，如果未满5年就出售，那么即便签署了买卖合同也是无效的。而像央产房，则要注意是否存在面积超标款，如有的话这个款项该由谁来承担的问题。
王佳红律师提醒，在购买二手房前，一定要与卖房人充分沟通进行产调，或者去有关部门仔细审查二手房的权属证明及相关文件，以确定交易房屋是否经过合法登记，权利证书记载的内容是否真实。
除了上述这种因为房屋性质而导致的产权纠纷需要注意，王佳红律师表示，交易过程中还有不少需要购房者留神的细节问题。
第一是注意房屋上是否有遗留户口。“有的房屋在过户后还留有前户主的户口，一旦发生这种情况，法院也不好司法强制迁移，这样购房者不仅有法律纠纷最后得到的违约金也不高。”
第二要注意房屋是否有抵押的情况。“比如卖房人把房子拿去抵押借款200万，买家购买后结果卖家不去解除抵押，导致房子无法过户。甚至还有卖家拿钱跑路，最后买家房子也没有，钱也没了。”
第三是一定要注意房屋是否有承租人。法律规定，对于带租约的二手房买卖，承租人在同等条件下具有优先购买权。“一旦出现出卖人卖了房子，结果承租人起诉查封了房产要求实现优先购买权的情况，就对购房者非常不利。而且万一承租人也签署了买卖合同，那么这两份买卖合同应该如何履行？法律上是件很麻烦的事。”
此外，不管是什么房子，也不管双方是什么关系，一定不要轻信口头承诺。
王佳红律师再三强调：“房屋交易过程中所有的口头约定基本都没有用，一定要将所有的细节都写在合同中，形成书面的约定，否则口头约定到时候无法证明，法院也不会认可。”
王佳红律师表示，购买二手房签署合同时，一定要警惕合同里写得很笼统的信息。比如常见的房屋户型、朝向、面积、学区等，合同里一定要写得详细具体。
北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池也表示，合同时购买二手房过程中最重要的，另一方面就是要注意是否是真房源、是否是假房主卖房、房屋是否已抵押、是否已设置居住权，因为一旦购买了已设置居住权的房子，那么购房人是无法入住的。
此外，赵秀池还提醒广大购房者，一定不要贪图便宜，天上不会掉馅饼。如果买的房子低于市场价，则里面很可能有陷阱，比如办不了不动产权证，比如说不是真房主在卖房，又或者房屋已抵押背巨额债务，或设置了居住权等。
租房套路要警惕，尽量短期付租金
除了房屋买卖上的“坑”，现实生活中，租房子的过程一样是“套路”多多。
对于租房者需要在这方面注意的问题，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师提出5点建议：
第一、在签合同上要尽量直接和房主签署租赁合同，直接建立租赁关系；
第二、在租金的支付上，尽量选择多频率、小额支付的方式，比如一个月一支付；
第三、在签署租赁合同的时候一定要注意租赁合同的内容，比如房主是否有出租的权利，房屋本身是否允许出租，房屋的使用用途、面积、居住人数、用途、房屋损坏维修费用的承担、违约责任等都要约定得十分具体明确；
第四、如果是和二房东签署合同，尽量要和原房东进行确认，尤其需要确认二房东是否有转租权、二房东租金的支付期限和方式、以及其租赁期限是否和自己相互矛盾等；
第五、如果承租人是自如平台，要对出租人的身份和是否有权出租进行认真审核；自如平台再次将房屋出租时，一定要在合同条款中明确禁止转租、明确居住用途等事项，尤其是租户在进行使用时需要定期加强管理。
而北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池也强调，租房的时候一定要判断是否真房源、真价格、真房东或真中介，不要被黑中介蒙蔽。
她表示，对于租房者，在签租赁合同前，要做一些功课，在天眼查、企查查、住建委网站等查一下中介的资质；不能简单人云亦云，简单相信同事或朋友介绍；不能捡便宜，市场经济下都是公平交易，除非是公租房、保障性租赁住房，否则房租低于市场价一定不正常，而公租房是不允许通过市场转租的；对于明显的侵权行为，如不按合同退还押金、多扣押金等，可以到相关部门投诉处理。
对于出租者，在委托出租房屋，签署《资产管理服务合同》时，一定要仔细审阅每一项条款，包括装修费的规定等，是否有不利于自己的因素，及时协商修改合同。
大公房产楼市315“公道计划”维权线索征集正在进行中！欢迎大家积极爆料在买房、租房中遇到的难题，大公房产将联合专业律所，为维权者提供专属曝光通道和专业法律建议。
时间：2022年2月22日——2022年3月31日
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