“有哪家公司在去年八月份之前，预售资金完全按照规定全部放到账上不动，如果你能举出任何一个例子我现在就辞职。”

 

　　面对奥园某总“慷慨激昂”的答复，维权业主拍案回应：“那你现在就可以辞职！”

 

　　上文中的这一幕，发生在位于西安的奥园和悦府项目中心里。

 

　　2022年2月7日，奥园和悦府维权业主写给中国奥园创始人郭梓文的一封信流传于社交平台。事情的起因，是业主们于去年年底发现，该项目30亿元预售资金仅剩不足5000万元。

 

 

　　临近一年一度的“3.15”，奥园和悦府业主们，通过大公网房产频道讲述了艰难的维权之路。

 

 

　　奥园和悦府楼盘详情显示，该项目总户数为1800户，建筑面积约为38.5万㎡，开发商曾承诺于2022年年底交房。

 

　　2020年7月，在奥园和悦府开盘不久的时候，陆陆续续有不少人前去售楼处看房，爆料业主王安（文章中均为化名）和她的家人也位列其中。

 

　　像很多期待早日“上车”的刚需小年轻一样，王安和男朋友在看过三十多个楼盘后，精挑细选定下奥园和悦府，随后便交了近100万元首付。

 

　　每次路过南三环子午路大道口，王安都会幻想在2022年底交房时，自己的婚事也能同步顺利推进。

 

　　但是自2021年中旬开始，8栋楼完成封顶后，整个小区逐渐进入停工状态，加之网上铺天盖地关于奥园财务情况恶化的新闻，王安和一些业主不禁开始担心，楼盘能不能顺利完工。

 

 

　　随着时间推移，关注项目进度的业主也越来越多。经业主实地考察并与施工人员了解得知，2月15日为开发商承诺的复工日，可员工通道LED屏上依然写着“春节放假”。

 

　　随后的几日里，业主观察到该项目工地内施工人员仅有200-300人进驻，并没有做到此前承诺的3月1日“全面复工”，而且已经封顶的楼栋几乎无人施工。

 

　　王安表示：“奥园曾表示他们的复工高峰要达到1000人，很显然差距很大。”

 

　　另有从事建筑工程工作的业主测算，奥园和悦府项目按照目前的施工进度，是无法按时交付的，保守估计要延期10个月以上。

 

　　事实上，在2022年1月底，70多位业主来到奥园和悦府项目部想了解一下预售资金和房子施工进度问题。

 

　　结果，业主们得到的却是某总的“裤子说”，他表示：“买房不应该关注房子的建造过程，就像买裤子不应该关注裤子的制作过程一样。”并一直表示2022年底交房没问题。

 

　　大公房产注意到，领导留言板上自2021年8月初就有业主投诉该项目工程进度过慢问题。

 

　　2021年8月6日投诉显示，截止2021年7月底，奥园和悦府工程进度明显落后于晚开盘九个月的金地中央公园。2021年内，奥园和悦府工程进度过慢，不及预期的现象引起众多业主担忧，特申请奥园西安公司向业主如实公布和悦府工程进度计划表、资金使用情况。

 

　　对此，雁塔区住建局于2022年3月2日进行了回复，称于2月24日晚已约谈西安奥宏置业有限公司相关负责人，会上说明了业主的主要诉求，要求其重视业主反映的问题。

 

 

　　据了解，会议上雁塔区住建局通报了该项目的基本情况及前期工作进展，向与会人员说明了业主的主要诉求。西安奥宏置业有限公司负责人对工程进度、“保交付”措施及公司股权变更事宜进行汇报。另外与会人员就该项目“股权变更、资金使用及筹措情况、‘保交付’措施、舆情处理、安抚购房群众”等方面进行讨论交流，并提出了相关建议。

 

　　2月27日下午，雁塔区住建局组织业主代表召开有关奥园和悦府项目处置工作答复会，将目前工作开展情况向业主代表进行了说明。下一步，该局将加强与相关部门的沟通协作，做好奥园和悦府项目的处置推进工作；加强项目施工进度的督导检查，督促开发企业倒排工期、明确施工计划节点，确保该项目处置工作顺利推进，保质保量如期交付等。

 

　　得到住建局的回复，业主代表对当前的处置工作较为满意。

 

　　不过，事情真的圆满结束了吗？

 

 

　　就在大家担心楼盘是否能按时交付的时候，有部分业主发现，奥园和悦府不只是存在施工进度问题。

 

　　经业主查证，奥园和悦府近33亿元监管资金，其重点监管资金近11亿元，实际余额应有后者的50%，即不低于5亿元，但事实上，目前监管账户仅剩约5000万元监管资金。

 

 

　　另一位爆料业主小梁是一名95后，他在父母离婚后一直和爷爷奶奶叔叔一家一起生活，一直想拥有一个属于自己的家。

 

　　2020年，小梁跟爷爷谈到想买房了。自己的存款加上爷爷的“赞助”，小梁最终选择了奥园和悦府，并在第二天和爷爷奶奶去售楼部交了近70万元的首付。

 

　　随后的30年，小梁都将背负着每月1万元的月供，生活压力之下他打了两份工，这样的生活虽然辛苦，但是小梁觉得终于有了自己的家。他还是会偶尔绕道南三环子午路大道口，找到属于他的那几扇窗，在脑海中装点自己的房子。

 

　　可是小梁渐渐发现，一个室内排管竟然做了整整半年，而且几个月以来整个工地几乎没有任何进展，而且自己辛苦工作赚来的钱也没有打进监管账户。

 

图片对比图为业主提供
 

　　“本来以为自己已经取得真经了，结果却发现九九八十一难没完，前方还有一难。”小梁苦笑道。

 

　　就在业主们去奥园项目部了解情况时，小梁为了挣钱还月供所以并未到现场。可是看到业主群中发来的现场视频，小梁不禁反问，“奥园某总，我想问问你，你对我们这些业主真的不会有一丝的愧疚吗？你晚上睡得着吗？你在你家里住的安心吗？”

 

　　王安表示，她和小梁只是该项目1200余位业主的缩影，这些业主哪一家不是掏空了几个钱包、又背负几十年高额贷款？

 

　　“靠业主购房款养活的开发商成了大爷，不仅挪用监管账户资金，还理直气壮地给业主立规矩？现在又是谁挪走了我们的购房款？是谁默许和同意了这些暗箱操作？”想到过往维权的一幕幕，王安和众多业主都气愤极了。

 

　　于是，全体业主请求主管部门针对该项目资金监管中的违规行为进行调查，追回被挪用的贷款资金、重点监管资金以及平安银行从监管账户中抽走的开发贷，切实履行监管责任，确保资金专款专用。

 

　　领导留言板还显示，雁塔区住建局于2021年11月18日调查证实了奥园和悦府存在资金监管违规问题，并对西安奥宏置业有限公司执行了记5分、暂停网签销售的行政处罚。

 

　　值得注意的是，有业主在签订贷款协议后发现，贷款资金并未按要求进入监管账户，而是存入了奥园建设银行的自有账户。

 

图片为业主提供
 

　　对于业主反映的情况，北京金诉律师事务所王佳红律师表示，根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及《西安市商品房预售资金监督管理办法》的规定，开发商不得随意使用预售资金，必须用于工程建设，专款专用。所以，奥园和悦府开发商擅自挪用预售资金，是严重违法的行为。

 

 

　　大公房产还注意到，除了西安的和悦府项目，公开信息显示，奥园在宁波、郑州等多地项目存在停工隐患，而珠海的天悦湾项目，也存在商品房预收款未放入监管账户问题。

 

　　据了解，奥园于去年12月已经出现债务违约的情况，并曾被债权人申诉追讨欠款。截至目前，奥园偿债压力仍然不小。算上2023、2024年到期的票据，未偿还本金总额达10.86亿美元。财报显示，截至2021年上半年，奥园总负债达2628.64亿元。

 

　　奥园还强调，目前并无收到受托人或任何票据持有人要求将票据到期日推前。公司亦承认正委托顾问进行尽职调查，以制定重组方案。

 

　　大公房产注意到，奥园宣布债务违约后的1月份，其销售额为19.2亿元，同比下降了80.99%。

 

　　奥园深陷债务危机的同时，业主们也更加担心其开发的楼盘是否会烂尾，而巨额项目监管资金的去向成迷，也让业主心生不安。

 

　　王佳红律师分析称，目前，全国范围内商品房预售资金监管的法律制度早已存在，均规定了购房人的购房款以及银行贷款，都应该直接进入资金监管账户。但是法规对于开发商的处罚力度不大，对于银行的违规行为也并未有相关规定。

 

　　而西安市的商品房预售资金监督管理办法，在2021年4月1日才开始正式实施。王律师认为，由于奥园和悦府项目早已经开盘，而且该规定对于银行和开发商的违规行为也并没有明确的处罚措施，如何承担责任并未明确。鉴于法律规定的滞后性以及处罚措施不明确，很难有强有力的约束性。

 

　　王佳红律师建议，购房者在买房的时候，应该把购房款直接存到政府指定的资金监管帐号中，这个帐号通常在商品房预售合同中会有明确的约定。购房人可以随时了解预售资金监管帐号的进度，一旦发现有异常，可以向建设主管部门进行查处，要求政府对开发商挪用或者是银行违规拨付工程款的行为进行调查核实和处理。

 

　　此外，也要密切关注开发商的经济能力和美誉度，可以查询一下该开发商所开发的楼盘，是否有司法判决相关信息。而且买房最好选择大型的国有开发商背景，这类房企的抗风险能力是比较强的，不容易出现资金断裂以及楼盘烂尾的情况。