“流血”上市半年后，中原建业交出了在资本市场的第一份年度成绩单。
3月15日晚间，中原建业（09982.HK）发布2021年业绩报告。报告显示，去年全年，集团共实现营业收入13.01亿元，同比增加13%；剔除上市费用及相关税项影响后，实现核心净利润7.85亿元，同比增加13.9%；归属股东净利润为7.7亿元，同比增加13%；净利润率为59.2%；每股基本盈利24.39分，同比增加了1.42分。
相较于房地产开发商如今的窘迫，代建商们的日子无疑要好过很多。不过房地产行业周期动荡，没有任何一家上下游企业能躲得过市场波动带来的影响，脱胎于建业地产的中原建业也不例外。
作为继绿城之后，第二家在港交所上市的代建公司，中原建业在资本市场却没有和前者一样好的待遇。自去年五月底上市遭遇破发挑战后，中原建业的股价一路走低，截至3月16日收盘，跌幅已超过60%。
在今天的业绩发布会上，建业地产及中原建业董事长胡葆森特地就股价下跌一事作了说明。
“受房地产行业拖累，很多头部企业的股票已经跌去了80%~90%，建业地产也未能幸免。因为目前建业旗下的四个上市平台以建业地产的基本盘为主，城门失火殃及池鱼，中原建业股价下跌主要也是因为市场担心建业地产。”胡葆森解释道。
不过胡葆森也表示，建业作为一个深耕河南30年的品牌，早已成为当地的文化名片，是河南全省城镇化建设中不可或缺的角色。
“目前建业在河南的市场占有率已经达到了10%左右，集团轻重资产合计在建面积也已经接近5000万平方米，占全省市场比例近10%。此外，建业还是全河南省的纳税排名前三，每年为当地提供了上百万的就业岗位，为河南省经济发展做出巨大贡献。”
胡葆森强调：“政府不会对建业的困难视而不见，这也是我们对建业基本盘的信心和底气所在。”
收入稳定上涨，未来销售增长或有忧患
胡葆森的自信不无缘由，抛却建业地产股价波动带来的影响，事实上中原建业近几年的经营情况还是十分稳健的。
结合前几年的财报数据可以发现，从2018年至2021年，中原建业每年的收入都是呈增长趋势的，分别实现6.79亿元、10.29亿元、11.52亿元及13.01亿元。
而在这四年间，该公司净利润也从4.04亿元增长至6.41亿元，再从6.82亿元进一步涨至7.7亿元；对应净利率更是基本稳定在60%上下，分别为59.7%、62.3%、59.2%、59.2%，增长速度虽不快，但都在向好发展。
对于2021年中原建业收入增加的原因，集团管理层在业绩会上表示，主要由于在管项目数量及总在管合约建筑面积增加所致。
财报显示，2021年中原建业新签代建项目87个，同比增长8.8%，新增合约建筑面积约1002.19万平方米，同比增长16.7%。其中，在管项目的合约销售金额为402.75亿元，同比增长17.4%；合约销售建筑面积约为626.17万平方米，同比增长9.8%。
此外，在债务结构上，由于主要做轻资产代建业务，中原建业也保持了良好的负债情况。
截至2021年12月底，中原建业共有现金及现金等价物19.76亿元，相较2020年的3.85亿元增加了15.91亿元。而集团负债总额共5.73亿元，同比下降13.44%；合约负债为3.93亿元，同比下降17.2%。
值得注意的是，虽说集团逐年发展势头良好，但在2022年，中原建业同样面临着销售下滑的态势。且有业内人士表示，房企合约负债主要反映的是预收的房款，中原建业合约负债下降，也意味着该集团未来可结转的销售额下滑，或影响未来年度的收入利润。
数据显示，今年2月份，中原建业在管项目合约销售为人民币21.77亿元，同比减少40.1%；合约销售建筑面积35.85万平方米，同比减少43.2%。
业绩会上，中原建业管理层指出，过年时期“返乡置业”一直是中原建业重点销售期，但是由于去年汛情及疫情影响，河南返乡置业也受到影响，所以公司销售额有所下滑。
不过他也表示：“1-2月阶段性的下跌已经过去。去年集团积压了很多项目，今年业务应该会快速增长。”
走出河南之困：外省项目收入占比不足4%
与多年来始终坚守着河南这一亩三分地的建业地产不同，自诞生以来，中原建业就一直承载着胡葆森“让代建行业走出河南”的希望。
不过从目前的实际情况来看，胡葆森这一愿望要想实现还为时尚早，刚刚“成年单飞”不到一年的中原建业，似乎还没能游出老家这片海。
财报显示，在中原建业今年的收入构成中，河南省内项目贡献12.08亿元，河南省外项目贡献9342万元，支撑着集团盈利的还是省内根据地。
与此同时，此前中原建业发布的2月份销售数据显示，截至2022年2月28日，集团在全国共拥有261个在管项目，总建筑面积约为3073.74万平方米。其中，位于河南省以外的城市共拥有24个在管项目，包括安徽、山西、陕西、河北、新疆、海南六个省和自治区，总建筑面积约为258.59万平方米，仅占集团所有在管项目总建筑面积的8.4%。
再从过往几年的收入数据来看，2018年到2020年，中原建业在河南管理的项目，收入分别占这三年收入的100%、99.4%、96.6%。
可以看出，胡葆森正在试图改变区域布局单一的局面，但结果并不理想，集团业务的本土依赖性依然很高。
而相较于中原建业，代建第一股绿城管理的全国化布局显然已十分成熟。
绿城管理半年报显示，截至2021年6月底，该公司业务已经进入中国28个省、直辖市及自治区的89座城市，拥有296个代建项目。且主要经济区域总建筑面积达64.9百万平方米，超整体面积的85%。
据了解，中原建业的目前的业务模式基本为商业代建，客户多为中小房企。而绿城管理的业务除了商业代建，还包含政府代建及其他服务，客户结构较为多元。短期来看，商业代建可以推高集团的利润率，但却并不利于企业长远发展。
胡葆森大概也是意识到了这一点，在业绩会上，他表示，中原建业2022年会在资本代建以及政府代建上发力，逐步提升两种代建模式的业务占比，加强和政府及城投公司的合作。目前，集团已经接洽了不少政府单位。
对于2022年的发展计划，中原建业管理层在业绩会上强调，集团将继续实施“大中原”战略，具体目标为：完成河南省周边7个省份的业务全覆盖，尽快设立省外城市公司，实现省外业务规模快速提升。
据胡葆森透露，为了更好地进行省外拓展，中原建业河北公司不日即将组建。此外，集团还与合作伙伴建立了新的合作机制，未来三年，省外业务的占比将达到20%以上。
愿景看起来是好的，不过能不能被资本市场买账还有待观察。
房地产行业正处于强者恒强的分化阶段，作为蚕食上游开发企业利润的代建行业，中小房企的不断被淘汰也让代建商随时面临着行业天花板的到来。
而且如今代建业务的赛道逐渐变得拥挤起来，强如万科等龙头房企、中交地产等拥有央企背景的企业纷纷入局“抢食”，中原建业未来要面对的，除了如何让自身业务“走出去”的困境和加快寻找新的利润增长点，还有不断涌入的竞争伙伴。
不过对此，胡葆森也有自己的看法。
“就市场空间而言表示，去金融化和缩表出清对行业来说是一个转型的过程，也是一个阵痛期。在过去的高速发展时期，房地产行业经历了黄金时期和白银时期，现在进入黑铁时代，走向了管理红利的阶段。在这种情况下，代建市场受到越来越多开发商的重视，所以这个行业也面临着一些新的发展机遇。”
胡葆森表示，河南市场城镇化的增长至少有15年的时间，这也为中原建业的“大中原”战略及轻资产模式提供了一个很好的发展和增长空间。
的确，无论是在周期更替的房地产市场，还是在一片蓝海的代建领域，建业这一品牌面临的挑战和机遇都不会少。但至少目前来说，作为代建行业的“先行者”，中原建业未来可讲的故事还有很多。
不过，胡葆森能不能实现走出河南的梦想，要且看后续发展。
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