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招商局置地:不确定的未来|财报透视

2022-03-18 21:01:28大公房产 作者:李琪 张寿麟
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  春江水暖鸭先知。
 
  近日,国务院金融委会议的召开以及会后多部委的表态,为资本市场注入磅礴生机。一时之间,中概股和港股股市强势反弹,多家个股创下多年以来最大涨幅。
 
  在利好的声音接踵而至的背景下,部分房企的股价也有了较大幅度的增长,其中,就包括刚刚发布2021年报的招商局置地。
 
  3月17日晚间,招商局置地发布2021年全年业绩报告。报告显示,2021年,公司实现营业收入259.21亿元,同比增36.7%;溢利15.83亿元,同比增长约4.6%;公司拥有人应占溢利5.61亿元,同比下降约20%;每股基本盈利11.43分,同比下降约20%。
 
  截止3月18日收盘,招商局置地股价不增不减,维持在0.79港元,总市值约38.75亿港元。
 
净利降20%,销售目标压线完成
 
  回首2020年,基于新冠疫情因素影响,招商局置地将年全年的销售目标调降为320亿元。然而,这一年的销售并没有像预期的那么“惨淡”,销售额更是超目标完成,达到498.7亿元,同比增长33%。
 
  销售额的增长让招商局置地执行董事、总经理余志良非常满意,由此将2021年的全年销售目标定在了550亿元,比2020年的目标足足多出230亿元。
 
  事实证明,余志良的预测还是相当“准确”的,甚至可以称之为极限压线。
 
  年报显示,2021年,招商局置地实现合同销售总额551.96亿元,同比增长约10.7%,较全年的销售目标仅高出1.96亿元。
 
  与此同时,招商局置地2021年实现营业收入259.21亿元,同比增加约36.7%,其于佛山、广州、重庆、南京及句容、西安以及香港的项目占公司总收益的比例分别约为14.9%、8.6%、34.7%、32.8%、8.7%及0.3%。
 
  虽然说招商局置地的营业收入实现较大幅度的增长,然而,其盈利能力却始终未能得到提升。
 
  年报显示,公司2021年的毛利为47.92亿元,同比增长约1.5%;毛利率约为18.49%,同比下降6.4个百分点。
 
  对此,招商局置地在年报中解释称“主要由于2021年结转收入中毛利率较低项目占比较高及撇减物业人民币3.6亿元所致”。
 
  事实上,这并非招商局置地第一次以“毛利率较低项目占比高及撇减物业”作为整体毛利率下滑的理由。
 
  2020年,招商局置地录得毛利为47.20亿元,同比下降约25%;毛利率约为25%,同比下降8个百分点。
 
  招商局置地当时也表示“毛利下滑主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高及于2020年撇减物业8.5亿元所致”。
 
  不只毛利率下滑,2021年,招商局置地录得溢利为15.83亿元,同比增长约4.6%;公司拥有人应占溢利为5.61亿元,同比下降约20%。
 
  初看公司溢利情况,发现其在2021年的溢利表现还不错,至少实现了正增长,然而,如果对比往年的报告就会发现,实质上主要是由于其2020年溢利同比大降约44%,造成了一个比较低的基数,为2021年留下了增长空间。
 
  而在公司拥有人应占溢利方面,招商局置地已经实现连续两年的下滑了。尤其在2020年,公司拥有人应占溢利为7.01亿元,同比大降了约61%。
 
  从负债和现金流方面看,招商局置地也面临一定压力。
 
  截止2021年末,招商局置地总资产规模1387亿元,较年初增加277亿元;年末公司总负债1049亿元,较年初增长251亿元,增幅达31%;合约负债274亿元,较年初增长了15%;公司银行结余及现金为144.2亿元;而有息负债总额却达到了365.4亿元,其中,须一年内偿还的为80.7亿元,须一到两年内偿还的为23.2亿元。
 
不竞争协议之下,未来增长点在哪?
 
  虽然同为招商系的地产公司,不过,相对于招商蛇口的大版图,招商局置地在业内的存在感较低,且规模也不是很大。
 
  资料显示,招商局置地前身为东力实业控股有限公司,于1997年4月成立,并于1997年10月在港交所上市。2012年,招商蛇口收购了该公司,随后向其持续注入包括位于广州、重庆、佛山和南京等城市的11个房地产项目公司股权。
 
  为了避免同业竞争,招商局置地与招商蛇口于2013年签订了不竞争协议,为两家企业各自所在城市建立了排他性限制,即不得进入对方已经进入的城市。
 
  2021年,招商局置地仍未开辟新的城市,主要新增土地集中在重庆、广州、南京、西安四地。其中,重庆新增3块土地,另外3个城市各新增2块土地。
 
  从土地储备来看,截止去年年末,招商局置地未售或未预售的物业项目的可售建筑面积为540.6万平方米。其中,在重庆、西安、南京及句容、佛山、广州的土地储备占比分别为42.8%、30.5%、10.4%、9.3%、7.1%。
 
  2018年12月,招商蛇口和招商局置地修订了不竞争协议。根据协议安排,招商局置地失去了未进入城市的优先选择权,仅保留广州、佛山、南京及句容四个城市的排他性限制,同时还将考虑是否退出重庆和西安。
 
  然而,就去年的销售额分布来看,其在西安和重庆的销售额分别达到了76.13亿元和84.54亿元,占总销售额的比重分别为13.79%和15.32%。
 
  如果砍掉这两个城市业务,招商局置业将会失去将近30%的销售额。
 
  不过,就目前招商局置地的动作来看,其并没有表现出退出西安和重庆的意图。余志良也曾明确表示:“从目前公司业务发展来看,西安和重庆两个城市公司的财务资源和发展状况都非常良好,目前这两个城市会继续去做。”
 
  同时,据新修订的不竞争协议显示,招商局置地将有权独家参与房地产投资信托基金之房地产投资信托管理业务。这也为其发展“轻资产”业务房地产投资信托管理提供了契机。
 
  然而,年报显示,截至2021年末,招商局置地录得资产管理服务收入约1893.4万元,相较于2020年末仅增加86万元。
 
  知名地产分析师严跃进也表示,不竞争协议会带给招商局置地一定压力,但招商局置地还是与招商蛇口保持了一定的默契。在当前经营压力比较大的情况下,招商局置地还是需要在后续业务上去做一些拓展,寻找一些新的突破口。
 
  招商局置业也在年报中表达了对未来的展望称,将持续发掘香港及海外优质业务的潜力,积极关注在香港及海外地区的投资机会,加大在香港参与优质物业发展的力度。
责任编辑:李琪
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