3月31日，万科如期召开2021年度业绩推介会。
作为曾经的地产一哥，2021年万科的业绩并不算好看。但是万科董事会主席郁亮的开场白依然煽情：“昨天晚上其特别忐忑不安，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样。”
当房地产进入“黑铁”时代，万科的发展逻辑又将产生哪些变化？
净利润下滑后的“反思”
2021年年报数据显示，万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元；持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%；归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，同比下降45.7%。
虽然基本面看起来尚好，但值得注意的是，这是万科上市31年以来，净利润继1995年、2008年后出现的第三次下滑。对2021年利润的下降，万科给出的原因是源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。
同时，郁亮在《致股东信》中也坦言：“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”
在业绩会上，郁亮补充反思了两点。他表示，就管理方面，万科过去一直是充分授权、分布式的特点造成了离散度大的问题。虽然这种充分授权、分布式的特点，让万科在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会，但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域，不具备完整能力，这就会表现出参差不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。
万科总裁祝九胜认为，去年万科业绩的最大缺口是在净利润数据，这主要源于四季度结算占比40%，结算权益比例下降5%左右。
上面的两个因素叠加起来，导致万科四季度的净利润减少较明显，同时，投资收益也在四季度出现了大幅下滑。
祝九胜还表示，因为业绩下降，包括郁亮在内的管理层个人收入也是大幅下降的，全体万科人为此付的代价，可能是两个数量级以上。以这么贵的代价进行“业绩洗澡”，既没必要也更不可能。万科是在公开市场披露业绩，所做的每一步都要经得检验。
郁亮透露，目前万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的“高管”，所有人都要下沉到前线。
目前，郁亮在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
多元化业务的“正反面”
在多元化业务方面，郁亮也在业绩会上坦言万科多赛道同时探索“交了学费”，成本比预想更大，也对过往业绩产生了影响。
2014年，万科开始进行转型探索，尝试的赛道较多。以万科的规模体量，只有一两条赛道，不足以支持可持续发展。
郁亮表示，多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，市场环境变化之后，这些“学费”对业绩的影响就显露出来。
其实最初创业的万科也是多元化起家，在改革大潮中选择能赚钱的行业，例如玉米饲料、贸易、饮用水和百货等，后来万科创始人王石聚焦房地产开发，甚至是以住宅开发为主的思路，让万科在未来20年的发展道路上一路高歌。
2012年初，王石公开向万科的高管团队喊话:“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”
由王石到郁亮，万科核心管理层也开始焕新。之后郁亮在组织架构调整、业务多元化方面一直动作频频。
虽然郁亮承认了多元化业务成本超出预想，但他也同时表示，非开发业务正在为万科逐步形成新的“利润蓄水池”，并逐渐产生贡献。
郁亮称，万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。探索这些业务的学费，大部分已经交完。在2022年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
此外，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的资产增值变现出路。
郁亮表示，万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。
对于这些独立板块能否独立上市，郁亮说，未来公司以每个业务能不能独立上市为成功标志之一。他还希望机构投资者能够用新的估值模型来看万科的经营服务业务。
郁亮：不给行业添麻烦
2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。
在万科的年会上，郁亮曾表示2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。“要么死、要么活，没有中间状态。”
郁亮提到，如今房地产行业已经到了“黑铁时代”，万科的组织也要建立新的锚定点，福利、补贴等都要跟黑铁时代相适应。
而早在2012年，郁亮就提出了地产进入“白银时代”。
但是在万科年报业绩推介会上，郁亮这位行业“吹哨人”又认为，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。
郁亮说，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。
另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
郁亮说，万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。具体路径是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理；继续坚持高质量投资；此外现有储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。
祝九胜也表示，公司未来两年的开发毛利率可维持在20%水准。主要有三方面的支撑：一是公司有7100亿已售未结转；其次，投资机制发生了变化，会以特别好为一个投资新标准；第三，成立了开发经营本部，有助于提升经营质量。
2021年，暴雷房企不断。对于是否会运用并购贷等工具实施并购，郁亮表示：“万科首先会保障自己安全，不给行业添麻烦，在此前提下，尽我们所能做一些有利于行业良性发展的事情，我们也会留意相关的机会。”
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