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时代中国:营收利润双降,跌出“千亿战队”

2022-04-01 15:11:04大公房产 作者:李琪 张寿麟(实习)
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  五年时间,时代中国从不足200亿元销售额冲到千亿,颇为不易。然而,刚刚突破千亿目标的时代中国尚未在“千亿战队”里站稳脚跟,其销售额就又从千亿阵营跌回了百亿阵营。
 
  3月30日晚间,时代中国发布2021年业绩报告。年报显示,2021年公司年度合同销售955.9亿元,同比下降4.8%;合同销售均价18590元/每平方米,同比增长24.7%。
 
  报告期内,时代中国实现营业收入436.4亿元,同比下降13.1%;年度利润47.5亿元,同比下降11.4%;核心净利润48.02亿元,同比下降10.9%;毛利率及净利率分别为27.6%及10.9%,与去年基本持平。
 
  作为老牌粤系房企,时代中国的土地储备主要集中在大湾区。年报显示,截至2021年末,时代中国总土地储备约为1990万平方米,约有九成集中在大湾区。
 
  较为集中的土地储备虽然有利于时代中国在大湾区深耕,降低盲目扩张、踩错节奏的风险,但也从根本上限制了企业的发展规模。
 
  近几年来,从时代中国的拿地动向来看,其有向其他地区发展的态势。2021年,时代中国在广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆及南京地区购入8幅地块,土地收购成本总额约为45.53亿元。
 
  时代中国董事会主席岑钊雄在年报中也表示,将继续深耕粤港澳大湾区,继续投资长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域。
 
  他信心满满地说:“我希望,通过未来两到三年的努力,我们能够打造出全新的时代中国,为公司能成为一家百年企业、世界500强企业,奠定坚实的基础!”
 
  有目标固然好。然而,行业变局之下,时代中国的日子似乎也并不好过。
 
销售持续疲弱,流动性缓冲能力下降
 
  2月中旬以来,时代中国接连被两大评级机构下调了评级。
 
  3月10日,惠誉将时代中国的长期外币发行人违约评级(IDR)从“BB-”下调至“B+”,展望为“负面”,同时,还将高级无抵押评级从“BB-”下调至“B+”。
 
  惠誉表示,评级被下调反映了时代中国由于2021年下半年现金回款有所放缓以及进入资本市场的机会有限而导致其财务灵活性有所减弱。
 
  “负面的展望反映了惠誉认为其在2023年到期的资本市场再融资能力的不确定性,因为该公司仍然无法进入离岸债券市场。”
 
  这是时代中国一个月之内第二次被下调评级,且操作方都是国际知名评级机构。
 
  2月17日,穆迪将时代中国的公司家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”,将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。评级展望仍为“负面”。
 
  穆迪表示:“评级下调反映了时代中国的流动性缓冲能力下降,原因是融资渠道收窄,以及城市再开发项目(URPs)的现金支出持续增加。”
 
  此外,穆迪还指出,时代中国的合同销售额将下降,并进一步对其关键信用指标构成压力,这将不再对其原来“Ba3”的公司家族评级提供支撑。
 
  “负面的展望反映了穆迪的预期,即在商业环境承压的背景下,时代中国的运营和财务业绩将在未来12-18个月恶化。”
 
  结合穆迪与惠誉的评级观点不难看出,时代中国目前存在销售额下滑及再融资风险加大的危机。
 
  这些也可以在年报中看出一些端倪。
 
  年报显示,2021年时代中国年度合同销售955.9亿元,同比下降4.8%。而进入2022年,时代中国的销售额下滑更为显著。
 
  资料显示,2022年1-2月,时代中国实现合同销售(连合营项目销售)金额共计约为96.04亿元,同比下降19.23%;签约建筑面积约为57.9万平方米,同比下滑4.6%。
 
  与此同时,截止2021年末,公司利润也降至47.54亿元,同比下降11.4%;公司拥有人应占利润降至32.60亿元,同比下降34.0%;毛利率和净利率为27.6%和10.9%,较上一年分别降低1.1个百分点和3个百分点。
 
  虽然2021年时代中国的营收有所增长,但由此也不难看出,其陷入“增收不增利”的境地。
 
  此外,截止2021年末,时代中国的现金及银行结存账面结余约为206.57亿元(2020年12月31日:379.6亿元),较2020年末减少45.6%。然而,其计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)总额却达到约533.941亿元,一年内到期借款约110.2亿元。
 
  穆迪在下调评级时指出,截至2021年底,时代中国现金余额显著下降,原因是其在城市再开发项目方面的持续支出,以及从房地产销售中回收现金的速度放缓,导致流动性缓冲减少。“其部分现金留存在项目层面,无法在需要时及时调集用于偿还公司债务。”
 
战略目标逐渐保守
 
  实际上,为了提升销售能力,时代中国早在2019年就在内部推行“全民卖房”。
 
  报道称,公司还曾下达卖房指标,要求在2020年1月15日前,普通员工须每人卖出1套,经理及普通总监每人2套,普通总监以上每人4套,副总裁每人6套。甚至,在规定时间内完成不了卖房指标,员工将会被裁。
 
  此消息在当时一度被传得沸沸扬扬,并引发广泛关注。
 
  媒体后来求证时代中国,其回应并未讳言“全员卖房“一事,但否认公司下达相应指标及惩罚措施。
 
  事实上,即便全员参与卖房,时代中国在2021年的销售额仍没能达标。
 
  此前,时代中国定下2021年1100亿元的销售目标,截止报告期末,时代中国年度合同销售955.9亿元,完成既定目标的87%。
 
  受限于各项压力,时代中国董事会主席岑钊雄在2021年业绩会上透露,预计今年销售目标约为650亿元左右。“我们不倾向于用极端的方法,比如以价换量以及非常短期的行为实现销售目标的达成,所以主动做了销售规模的管控,让我们销售的安排更加从容一点。”
 
  这与时代中国前些年动辄超额完成销售目标的发展态势有着强烈反差。资料显示,2019年和2020年,时代中国分别实现合同销售额783.6亿元和1003.8亿元,分别完成年度业绩目标的104%和122%。
 
  实际上,时代中国如今的“保守”不仅体现在销售目标的制定上,还体现在其对拿地的把控上。
 
  自2021年,时代中国就已经放缓了拿地节奏。年报显示,2021年时代中国仅在广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆及南京地区购入8幅地块,土地收购成本总额约为45.53亿元。而在2020年,时代中国的拿地金额高达225.09亿元。
 
  针对2021年放缓拿地节奏,管理层表示,从目前来看,措施是对的。未来将通过合适的时间扩充土储,增加高质量土储,利用产品的品质,带来有质量的增长。
 
  不过,就拿地金额结构来看,2020年-2021年,时代中国拿地仍以大湾区为主,虽然其有“走出大本营,开辟新战场”的念头,但是其在大本营外拿地较为分散且单一,并没有形成深耕城市。
 
  除此之外,时代中国的另一主营业务--城市更新方面,在2021年也出现了收入大减的情况。年报显示,截止2021年末,时代中国城市更新业务收入44.07亿元,同比降幅约19.2%。
 
  而在备受关注的三道红线方面,时代中国仍踩一道红线,为黄档房企。截止2021年末,时代中国的净负债比率及现金短债比符合要求,分别为76.7%和1.9,但其剔除预收款项后资产负债率74.6%,距离目标还有一定距离。
 
  或许正是因为存在这些潜在的发展挑战,时代中国的发展目标开始逐渐趋于保守。
 
  不过,对于行业未来的发展,时代中国董事会主席岑钊雄还是给出了乐观的判断,他表示,今年房地产市场随着行业调控政策逐步放开,行业最为糟糕的时刻逐步消去,从二、三季度开始,市场会逐步走向平稳。
 
  “相信中国市场的韧性以及容量,经历行业的不确定后,还会带来一些新的机会。”
责任编辑:李琪
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