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雅居乐闯"钱"关|财报透视

2022-04-09 13:35:40大公房产 作者:江舟舟
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  关关难过关关过。
  
  在宣布延期发布2021年业绩报告后,3月的最后一天,雅居乐还是发布了年度未经审核财务报告。
  
  意料之中,这份报告并没有给外界传递出积极的信号,反而让整个集团都乐不起来。
  
截图自企业公告
  
  报告显示,2021年,雅居乐各个核心财务数据均同比2020年出现了不同程度的下滑:
  
  去年全年集团实现营业额730.28亿元,同比下降9%;净利润为90.98亿元,同比跌破百亿至25.7%;归母净利润为67.12亿元,同比下降29.2%;毛利为190.21亿元,同比下降21.1%;每股基本盈利1.729元,同比下降29.1%。
  
  从上面的数字可以清晰的看到雅居乐在2021年的艰难处境,而这还已经是多番"拯救"后的结果。
  
  在未经审核报告发布的前一天,穆迪曾发布评级报告,将雅居乐集团的公司家族评级(CFR)从"B1"下调至"B2",将该公司高级无抵押评级从"B2"下调至"B3"。
  未经审核报告发布的第二天, 标普也将雅居乐集团的长期发行人信用评级从"B+"下调至"B-",并将该公司担保的以美元计价票据的长期发行评级从"B"下调至"CCC+",同时将该公司列入负面观察名单。
  
  虽然后续标普的评级由于"应公司要求"被撤销,但雅居乐如今面临的流动性压力早已是公开的事实。
  
  对于2021年全面下滑的业绩表现,雅居乐于公告中表示因为受到疫情影响,不过实际上,在今年的财报季中,每一家"艰难"发布业绩的房企都称自己受到了疫情的影响。
  
  一方面,疫情或许是影响房企业绩的一部分因素,但更大程度上,企业自身存在的问题应该才是造成如今艰难处境的不可忽略的事实。
  
  物业发展收入下滑16%,
  年内变卖资产套现46亿元

  
  事实上,从去年4月底开始,雅居乐的股价就开始持续下跌,截至今年4月1日收盘,整体跌幅已超过70%。
  
  而与股价一同出现震荡的还有雅居乐的物业发展业务。
  
  报告显示,2021年,雅居乐集团的物业发展的确认销售收入为584.02亿元,较2020年的695.47亿元下降了16%。雅居乐表示,出现减幅主要由于年内国内房地产市场整体下行,确认销售均价及面积下降所致。
  
  据了解,2021年雅居乐确认销售均价为每平方米13682元,较2020年的每平方米14099元下降了3%;确认销售总面积为427万平方米,同比下降13.5%。
  
  除此之外,雅居乐的商业收入(包括酒店营运及物业投资)为也较2020年下降了4.9%,实现5.29亿元。
  
  不过值得注意的是,集团的物业管理业务和环保业务均较2020年出现大幅增长。前者2021年实现收入113亿元,同比上涨44.3%;后者2021年实现27.67亿元,同比上升20.9%。
  
  对于物业管理收入的增长,雅居乐于报告中表示,一方面是由于年内收购了民瑞物业服务(上海)有限公司,而去年并没有该业务收入;另一方面则是由于2020年收购的中民未来物业服务有限公司,于年内录得全年的营业收入,去年只录得该收购项目后的部份期间收入。
  
  报告显示,2021年集团的物业管理经营利润为19.64亿元,较2020年的18.42亿元上升6.6%;在管的物业总建筑面积由2020年的约3.748亿平方米,增加至2021年的约4.889亿平方米。
  
  从整体盈利情况来看,雅居乐的毛利率增速已十分疲乏。从2018年到2021年,该项指标先从43.95%下滑到30.47%,再从30.04%下滑到26.05%,数据已经回到五年前。
  
截图自东方财富网
  
  对于毛利率的下跌,雅居乐在公告中归结为房地产市场整体下行,确认销售均价较2020年下降3%,而土地及建筑等相关平均成本较2020年上升3.1%。
  
  报告显示,2021年雅居乐销售及分销成本共实现31.02亿元,同比增长了30.06%,为历年来数据最高的一次,对应费用率为4.25%。
  
  此外,2021年雅居乐的其他收益净额为48.40亿元,较2020年的人民币37.4亿元上升29.4%,变动的其中一个因素就是出售附属公司实现收益42.61亿元,较2020年增加了18.36亿元。
  
  梳理集团去年的动态可以发现,为了提振业绩,早从2021年上半年开始,雅居乐就进入了疯狂甩卖资产的状态。
  
  根据今年1月10日披露的公告,在2021年7月1日至12月31日期间,雅居乐共出售了14项非核心物业,包括酒店(含酒店用地)5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗,共计套现28亿元。
  
  而在后面两个月,雅居乐也没有停止"卖卖卖"的步伐。
  
  1月12、19及28日,雅居乐先后出售5家环保公司,总交易对价为11.29亿元。其中8亿元为现金支付,另外3.29亿元为股东贷款,这一交易为雅居乐带来1.26亿元利润。
  
  1月21日、24日及28日,雅居乐又将合营公司广州利合集团26.66%的股权、广州亚运城项目26.66%的股份及3个地产项目的股权出售给了中国海外发展,合计交易对价为46.86亿元。
  
  最近一次是3月25日,雅居乐的间接全资附属公司广州雅居乐实业投资与海螺创业签订股权转让协议,以总代价为6.62亿元出售旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权。据了解,这是雅居乐向海螺创业出售的第6家公司股权。
  
  由公开数据计算可得,截至目前,雅居乐今年已通过出售资产回笼资金约46.33亿元
  
  年内到期债务295.8亿
  流动性压力仍未缓解

  
  不过,通过变卖资产回笼的资金真的能解决雅居乐的流动性问题吗?
  
  截至报告期末,雅居乐总现金及银行存款为384.2亿元,同比减少24.47%。其中现金及现金等值项目228.03亿元,同比减少45.61%;受限制现金达到156.17亿元,同比大增74.71%。
  
  与此同时,集团一年内到期债务为295.8亿元,在手现金完全无法覆盖短期负债,流动性风险进一步增大。
  
  公开数据显示,于2022年,雅居乐有两笔美元债将于8月14日及8月31日到期,总额为6.77亿美元。此外,该公司未来两个月还有6笔私募ABN到期或面临行权,余额约为4.92亿元,下半年更有65亿至70亿元的债券将到期。
  
  值得注意的是,除了资产处置,今年以来,雅居乐还不断赎回3月到期的4.365亿美元优先票据,并宣布对本金总额14.5亿元的"21番雅01"进行付息,以解决到期债务的问题。
  
  不过穆迪在下调该公司评级的报告中表示,雅居乐不太可能用所有现金偿还债务,因其必须在项目和公司的运营层面上保持相当数量的资金。并且,鉴于目前市场情绪疲软和融资条件紧张,其进一步处置资产以偿还债务和改善流动性的时机尚不确定。
  
  除了上述可查的负债,雅居乐似乎还存在"明股实债"的情况。
  
  报告显示,2021年雅居乐权益总额为90.07亿元,其中公司拥有人应占全面收益总额为66.36亿元,同比增多了15.19亿元,占总权益比73.68%;非控股权益应占全面收益总额为13.88亿元,同比增多了7.29亿元,占总权益比15.41%。

  而集团净利润总额为90.98亿元,其中非控股权益应占利润为14.02亿元,同比增多了14.22亿元,占利润比15.41%;公司拥有人应占净利润为67.12亿元,同比增多了7.29亿元,占年内利润笔73.77%。
  IPG中国区首席经济学家柏文喜指出: "少数股东权益、归母权益、少数股东损益之间的不匹配一般代表了股东间存在结构化安排以及明股实债操作。"失衡的股东权益和净利润占比,为雅居乐的债务情况更添一丝迷雾。
    
  此外,在其它类型的负债中,报告显示,雅居乐2021年还向若干独立第三方提供了合计41.79亿元的贷款融资担保,这笔费用较2020年的16.77亿元,同比大增了25.02亿元。
  
  而永续债方面,在偿付了大约6.22亿元之后,截至报告期末,雅居乐仍有永久资本证券约130.15亿元,占净资产比例近15%。
  
  不过雅居乐报告期内的借款成本有所降低,为68.36亿元,同比减少了6.8%,年内实际借贷利率由6.56%下降至5.87%。
  
  或许由于盈利能力的下降及持续的债务压力,2021年,雅居乐也减缓了在土地市场的步伐。报告显示,集团去年全年新增项目仅有29个,分别位于绍兴、宜安、淮安等地,这与2020年的40个项目相比,直接减少了11个。
  
  而与之相对应的,2021年雅居乐拿地的总建筑面积也同比2020年的836万平方米下降了49.3%,仅为424万平方米。其中集团应占预计总建筑面积为281.1万平方米,相关应付土地金额为124.5亿元。
  
  这一情况最后也反应到销售数据上。
  
  2021年全年,雅居乐连同集团合营公司及联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计为1390.1亿元,目标完成率为92.7%,并未完成此前定下的1500亿元的目标。
  
  截至2022年3月31日止三个月,雅居乐集团连同集团合营公司及联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计为211.1亿元。中指研究院榜单显示,该公司的销售额目前排名20。
 
责任编辑:江舟舟
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