当房地产行业进入“黑铁时代”，受到影响的不仅只有开发商，还有众多购房者。
成都万科君逸小区业主于近日联系到了大公房产，说出了自己买房后遇到的“糟心事”。
业主王芳（化名）表示，“从去年4月30日交房后，我跟其他业主就发现小区存在很多问题，和之前宣传的不太一样。例如小区住宅和商业别墅中间应有的通透式围墙，不翼而飞了。”
小区实景图/业主供图
不仅如此，业主们还发现，住宅9号楼的公共绿地，也被开发商赠予了商业10号楼，成为其独有的私家花园。此类非典型的“简配”问题，成为该小区住宅区主心中的一根刺。
“我们的诉求，就是希望万科能够按照规划图纸的要求，把商业和住宅和商业分开，围墙建好。”维权业主表示。
商业和住宅混一起
说好的围墙不见了
大公房产了解到，2017年9月，成都共推出了三宗天府新区的地块，面积总计31.36万平方米。万科以44.31亿元竞得两宗地块，其中一宗名为天府新区华阳街道办事处一心村六组、鹤林村四组的地块，溢价率57.64%，楼面价12000元/㎡，位于万科翡翠公园项目附近，该地块出让面积40.89亩，土地用途为住宅兼容商业用地。
万科竞价118次历时近一个小时才抢到该地块，该地块也成为天府新区第一宗“万元地”。随后，万科在该地块建起了万科君逸小区。
2020年4月，王芳购买了万科君逸的住宅期房，彼时楼盘单价约为2.4万元/平方米。2021年4月30日，万科君逸小区如约交房，规划中包含住宅区和商业别墅区两部分，其中1-9号楼为住宅部分，10-12号楼为商业别墅。
根据小区规划与宣传图，商业和住宅本应该有围墙隔开。但是王芳与其他住宅区业主在交房不久后注意到，规划图纸中住宅7号楼二单元-8号楼与商业的11号楼-12号楼之间、住宅的9号楼与商业10号楼之间并未设置通透式围墙。
图为规划图纸/业主供图
而没有这道围墙，商业区和住宅区之间就失去了一道屏障。对此，王芳坦言了自己的担忧：“商业别墅本质上就是商业，以后可以开公司，可以开茶楼，可以开洗脚房。商业和住宅混在一起，以后很多外来消费者进进出出，很担心影响我们正常的生活和小区安全。”
业主供图/至今未有通透式围墙
除了“通透式围墙”变“透明式围墙”，部分已入住的业主还发现，住宅9号楼与商业10号楼之间的住宅入口处的公共绿地，被开发商赠送给10号楼用户作为私家花园。
小区绿地/业主供图
随后，王芳和部分业主带着关于围墙和公共绿地的疑问，前往售楼处讨要说法。
在前后4次协商、历时一年之后，项目方承认了规划图纸包含通透式围墙，同时表示公司还有修建围墙的储备资金。
但项目方同时表示，要想“加墙”也需要跟商业别墅业主商量，因为卖房时曾经和商业别墅业主承诺了小区“统一管理”。
而关于“私赠公共绿地”一事，万科方面则对维权业主表示，这部分绿地是公共绿地，不过现在属于商业业主的，因为已经签在了合同中。
由于开发商方面一直未能给出满意的解决办法，王芳与其他业主也通过12345市长热线等方式进行举报。
2021年，天府新区公园城市局在给维权业主答复时表示，在小区规划图纸中，商业别墅和普通住宅之间确实存在通透式围墙，规划核实与审批图纸一致。另外，该部门在2021年6月的回复还中表示，“已要求开发企业严格按照规划要求进行整改”。
王芳表示，在天府新区公园城市局要求开发商整改前后，对方确实在住宅与商业别墅中间建了一道“围墙”，只不过这道墙和规划图中的大相径庭。
后来建造的围墙/业主供图
看着眼前“郁郁葱葱”的绿墙，再想想规划图中的通透式围墙，王芳等业主觉得无法接受。
于是，经过多次网络、电话等形式的咨询和投诉，天府新区公园城市局于2021年8月回复称，企业方面对此答复为“目前该楼盘商业部分正处于施工阶段，因施工需要临时拆除围墙，尚未呈现最终状态，施工完毕将予以恢复”。
相关回复/业主供图
不过，王芳告诉大公房产：“经过4个月的沟通，直到绿色围墙拆除，开发商都没有给出商量结果，就连原有的临时铁皮围墙，也在没有任何公示和征得业主的同意情况下就于2021年12月底进行私自拆除了。”
小区实景图/业主供图
围墙到底建不建？对于住宅区业主的疑问，万科给出的答复也是模棱两可，表示加了围墙后，商业别墅业主没办法回家了。
随后，开发商又给出了“折中方案”，对维权业主表示修围墙可以，但是要在围墙上开个门，方便商业别墅业主进出。
王芳等维权业主还是无法接受，他们认为“折中方案”依然没有按照规划图纸走，也不能彻底隔开住宅区与商业区。
王芳表示，他们在与开发商沟通的同时，也依然在寻求相关部门的帮助。天府新区公园城市局近期给业主的回复是，万科拆除规划中的围墙确实涉嫌违反《城乡规划法》。城管部门相关人员也表示，如果商业别墅业主在开发商”私赠的绿地“上建设私有围挡，则属于“违建”。
相关沟通记录/业主提供
律师：开发商存在违约和违反规划行为
除了围墙和绿地的问题，万科君逸的另一位业主晓东也向大公房产提出了小区地下车库规划不合理等问题。
晓东表示，万科君逸在地库车位建设完成后，竟然在主干道设置新的车位，严重影响了其他车辆正常通行，希望开发商可以对地库进行整改。
地库规划图与实景图/业主供图
就王芳、晓东等业主提出的问题，大公房产咨询了北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师。
“开发商可能基于两边业主的压力，很难把围墙建设起来。”王佳红律师表示。
《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》第四十三条显示，建设单位应当按照规划条件进行建设。如果规划图中有通透式围墙，现实中就必须建设围墙，开发商必须按照规划进行建设。不过，由于开发商对商业别墅业主有过统一管理的承诺，建立围墙也涉及到开发商违约的问题，别墅业主也可以就此主张赔偿。
对于私赠公共绿地作为别墅区花园一事，王律师认为，公共绿地属于业主共有的范围，开发商没有赠予给商业别墅业主的权利，这侵害了全体业主的合法权益。
此外，王律师还表示，如果开发商私自增加了规划图纸中不存在的车位，是违反规划的行为，属于严重违法，业主可以向规划主管部门提出查处，由规划主管部门责令开发商恢复原状，并且可以对开发商进行行政罚款。
此外，大公房产还注意到，万科披露的2021年财报中显示，截至2021年12月31日，集团存货跌价准备一栏中，成都万科君逸年初账面余额约为2.9亿元，本年减少额中转销部分约为2.9亿元。
截图自万科企业2021年财报
万科方面称，集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对上述项目计提了存货跌价准备。
最新财报显示，作为曾经的“地产一哥”，万科2021年净利润同比下降45.7%，接近腰斩。这也是万科继1995年、2008年后，38年的发展史上第三次净利润下滑。
郁亮也在业绩会上道歉：“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”
对于净利润下降，郁亮还反思道，万科过去一直是充分授权、分布式的特点造成了离散度大的问题。虽然这种充分授权、分布式的特点，让万科在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域，不具备完整能力，这就会表现出参差不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。
“当时是看重了开发商的口碑和质量才选择了这个楼盘。但是，万科这样的行业龙头企业也公然违反规划，我们一定维权到底。”王芳等业主称。
对此，成都万科对大公房产表示，万科君逸的情况公司一直在关注，此前万科已经成立了专项工作小组，也正在与业主沟通和征求意见，争取尽快解决业主问题。
对于此事发展后续，大公房产持续关注。
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