继2月份全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，5月10日，山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、山西银保监局联合印发《山西省商品房预售资金监管办法》（下称《办法》）。
《办法》规定，该省行政区域内批准预售的商品房建设项目，预售资金监管应遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，最大程度保障商品房交易双方的合法权益。
监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。
这也是4月份中央政治局作出“优化商品房预售资金监管”表述以来，首个出台的地方政策。
IPG中国区首席经济学家柏文喜指出：“山西预售金监管办法的出台，让商品房预售资金管理变得有法可依，也对房企的预算、投资和资金管理提供了可供参照的规则，无论对于保交房还是对于行业的健康发展都具有重要的现实意义。”
预售资金全部存入监管账户
从具体内容来看，此次山西政策主要有以下两个“亮点”。
首先是确定了监管银行及账户的专用性。
《办法》要求，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一证一户”的原则，在项目所在地监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户，并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。
而申请办理商品房预售许可时，房企应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议，协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。
具体预售资金监管计划包括：项目重点监管额度，单体工程重点监管额度明细；项目用款计划；监管银行、账户名称、账号等。
其次是明确规定了预售资金的收存、支取和使用条件。
《办法》指出，商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应向购房人开具监管账户缴款单。
购房人凭借着缴款单，就可以将全部购房价款直接存入监管账户。一旦购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款，监管账户将作为贷款唯一到账账户。
而有关部门办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同网签备案。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对大公房产表示：“山西政策的率先出台，对于其他省份都有积极的启发意义，预计后续省一级政府和相关部门应该都会在预售资金监管方面出台相关规范，对于省一级房地产开发和资金监管等都有较好的指导作用。”
非重点监管资金可由房企提取
值得注意的是，除了以上两种规定，本次《办法》还将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。
其中，重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。
而非重点监管资金则可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。
“从山西政策看，其相关条文和全国其他城市都是类似的，甚至还略偏严格，这点可以从预售资金的提取额度等方面看出来。”严跃进指出。
根据《办法》，项目所在地监管部门可根据项目情况，综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和区内配套建设等费用）的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。
具体可根据项目单体工程建设进度进行动态调整：
如施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%；项目基本建成，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的20%；取得项目综合竣工验收备案的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%等。
严跃进表示，施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%，某种程度上就是说房企在工程封顶后只能提取60%比例的重点监管资金。“这或说明此类省份一些项目有烂尾的风险，所以政策提前做了预防。”
不过严跃进亦指出，该政策也有一定的创新性和灵活性。
比如《办法》规定，监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。
他认为：“基于当前山西省房地产市场的情况，实际上降低5%的概率会更大，因为政府多少会从保护和鼓励房企的角度出发。这也可以使得一些优质的房企更好地利用政策，更好地实现资金的回笼。”
另外，《办法》明确，人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知监管部门，并严格执行《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施，确保商品房预售资金用于项目建设的通知》。
严跃进表示，这充分说明山西省积极落实了最高法此前的政策，对于各地法院保全预售资金的行为进行了规定，对于相关领域的规范运作具有积极的意义。因为实际上，当地也是希望资金能够比较顺利地进入到工程项目中。
商品房预售资金监管新思路
作为我国的支柱性产业，房地产行业向来是串联各大民生行业的重要链条，房地产稳则金融体系稳，房地产不稳则金融体系不稳。
但是在过去，部分城市商品房预售资金监管的缺位，制约着房地产行业的稳定健康发展，并在行业高周转时代引发了项目烂尾和交房推迟风险，影响了广大购房人的切身利益。
公开资料显示，关于我国商品房预售资金监管的相关政策，最早可以追溯到1994年出台的《城市商品房预售管理办法》。
彼时商品房预售款监管的具体办法由房地产管理部门制定，同时，省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据办法自行制定实施细则。
安信证券研报显示，此前，部分城市将资金监管额度规定为预售款总额的10%-40%，如广东的城市普遍为10%，昆明为30%，重庆为35%。而部分城市工程造价上浮比例也各有不同，如浙江为1.3倍，福建的城市多为1.2倍。
合硕机构首席分析师郭毅指出，由于全国各个城市对预售资金的监管一直存在着尺度不统一、标准不统一，以及管理机制相对模糊的情况。且有些城市有预售资金管理制度，有些城市没有，这也就导致在实际处理的过程中相对来说比较混乱。
在这种背景下，今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法正式出台，这也是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排，并确定了监管机制。
而在4月29日，中央政治局会议再次定调“房住不炒”，并提出两大重点：支持各地完善房地产政策、优化预售资金监管。这也是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
彼时有专家解读表示，这是最高层面的房地产市场“救市”政策，利好房企预售资金循环。在此之后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台稳地产政策，相继在预售资金监管方面提出优化措施。
不过在郭毅看来，相比其它地方，山西省的政策在制定方面还是相对科学的。她认为，一方面是该商品房预售资金重点监管账户保留的其实是能够满足开发商自身建设、装修完成的一个基础性的资金，其它资金可以由其自行提取处理，这样的话，就能够保证开发商有一定流动资金去应付自身的日常经营性支出。
而在另一个层面，该预售资金监管账户的资金也可以让项目有一个从开发到交付使用前的一个全周期的保障，让购房家庭更加安心，不用担心开发商会出现资金问题导致项目烂尾。所以这个政策实际是在购房者、开发商以及市场三者之间，保证一个预期的稳定。
楼市调控应松紧平衡
不过值得注意的是，从山西望向全国，目前商品房预售资金监管的实际落地依然处在一个尴尬的境地。
柏文喜告诉大公房产，预售资金监管政策的出台是为了防止各大开发商随意抽调资金，导致房子烂尾。不过从实际情况来看，目前已发布的商品房预售资金监管政策，在落地执行上还存在仅仅为了规避自身责任而随意性层层加码、脱离行业、地区和房企实际情况的问题。
“这在一定程度上，反而推高和加剧了房企的流动性压力，极易触发烂尾问题的跨项目、跨区域蔓延，扩大了保交楼的风险程度。”柏文喜指出。
在他看来，当前房地产流动性危机仍未散去，如果商品房预售资金监管继续加强，肯定会让房企紧张的资金状况更加雪上加霜。
因此他认为，如何根据行业发展变化和宏观政策的诉求，来因地制宜、切合实际和面向未来地调整地方性的行业监管政策，是当前房地产行业可持续健康发展大方向下的一个重要课题。
对于这种情况，郭毅也表示，从全国层面上来讲，地方省市应该以一个相对科学的方式去管理房地产行业和市场，既不要矫枉过正，也不要过度宽松，把风险推向市场。
“总的来说，管理者还是要承担起相应的职责，在购房者和开发商之间做好平衡，不管是通过什么专业手段，都要让市场保证平稳健康发展，让预期保持一个相对积极乐观的状态，这样才是一个相对好的管理体系。”她补充道。
而对于当前的商品房预售资金监管政策的优化空间，郭毅认为，预售资金的提取方式其实可以更加的简化。
“现在只要在账户里面保留了基本能够满足建设使用的资金以外，其它的额外资金，最好可以让开发商能够以相对简单的方式去提取和使用。比如山西就明确开发商可根据不同的施工节点提取一定的资金，这样的管理就非常动态，也更加灵活。把握好整体的管理就行。”
柏文喜也表示，随着商品房预售资金监管政策在实践中的不断完善以及向其他省市的推广普及，房地产行业生态也会随之变得更健康。
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