大公房产讯  5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

 

　　具体看，此次房贷利率调整将首套房利率下限调整为LPR减20基点，即4.4%，二套房仍为LPR+60BP，即为5.2%。

 

　　对此，中金公司认为，本次下调的是首套房贷利率下限而非终端实际利率，4月百城首套房贷主流利率为5.17%，过去半年已累计下调51BP，目前仍较5年期LPR上浮57BP，较调整后的利率下限上浮77BP；我们预计未来各地终端房贷利率仍将继续下行，宜密切观察下行幅度与速度。以100万元25年期商贷为例，若终端房贷利率也下调20BP（与利率下限下调幅度一致），则月还款额将下降117元，占总还款额比例为2.0%；若终端房贷利率下调至下限值4.40%，则月还款额将下降444元，占比7.5%。此外，考虑到近期房企信用风险仍有发酵，存在压制实体市场复苏的可能性，利率政策能否有效提振销售也须关注政策端对该风险的应对情况。

 

　　另外，中金方面表示，本次利率下限调整是对政治局会议中房地产政策取态的具体落地，以期改善当前销售低迷状态。

 

　　4月29日，政治局会议明确提出“支持刚性和改善性住房需求”，本次下调首套房贷利率下限重点响应了这一核心精神；尤其考虑到部分地方对“卖旧买新”和清偿首套房贷后再次购房等情况执行首套房贷政策，本次调整除明确支持了刚性需求外，也对改善性需求有所支持。此外，5月以来已又有约30城通过公开文件形式完善了楼市调控政策，涉及城市的能级和政策力度均较此前有所提高（例如长沙允许供作租赁用途的住房不纳入家庭住房套数计算限购，南京、东莞允许二孩家庭多购一套住房等）。4月及5月首周高频口径新房销售面积同比跌幅已走阔至-58%和-69%，我们认为利率下限和楼市政策调整均是对当前销售低迷态势的积极应对。