近日有媒体报道碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。在对于房地产行业从来就不太友好的国内资本市场而言，这一点可谓是非常重大、颠覆式的政策调整信号，也展现出决策层对暖风频吹的连续微调之下依然继续下行的楼市和持续恶化的行业流动性，加大力度挽救的标志性努力。

 

　　民营房企对于房地产行业和房地产市场的积极参与，是保证房地产市场化程度和土地财政可持续性的必要条件。去年以来民营房企的排队暴雷和在土拍市场的集体性“躺平”，以及各地土拍市场“国央平”（国企、央企、地方平台公司）逐渐唱主角的状态，意味着行业市场化程度的持续降低，也就意味着土地财政的式微乃至彻底走向终结。在目前各地财政对于土地财政依然严重依赖以及房地产税改革试点暂停的情况下，过早和过快的终结土地财政，这显然是目前的财政收支状况和逆周期调节之下积极的财政政策对于财力需求的压力所不允许，也无法承受的。

 

　　因此，如何设法保证民营房企的活力和市场参与度，实际上正是房地产市场回暖和行业复苏的牛鼻子和关键点。但是就目前的行业和市场状况来看，去年下半年以来楼市的急剧转淡，让行业流动性急剧收缩并导致不少百强民营房企排队暴雷。而去年第四季度以来从中央到地方、从市场端到资金端不断放松的调控措施，并没有让行业迎来传统的“小阳春”，反而是代表性房企销售状况在今年第一季度和四月份更加急剧下滑，房企的流动性更加紧张，头部民营房企依然在持续暴雷。正因为行业流动性的普遍紧张和房企流动性的趋近枯竭，才使得行业和房企已经对不断走向宽松的调控政策失去了反应和响应能力，而行业信心的持续恶化也反过来影响了本已脆弱的潜在购买力入市，让楼市之冷淡更是雪上加霜，从而有可能引发与行业及房企流动性恶化陷入负向螺旋的风险。

 

　　所以监管部门以财务相对稳健和企业运营水平良好的碧桂园、龙湖、美的置业等3家房企作为示范企业，将在本周陆续发行人民币债券，可谓是支持楼市回暖和行业复苏，化解行业流动性危机的实质性举措，也是对于民营房企发债融资的重大利好。希望这一举措能够尽快惠及更多的民营房企，以缓释民营房企的流动性之困，促进行业流动性的恢复和房地产市场的真正与尽快回暖。

 

　　从企业反应来看，龙湖率先在上交所发布债券募集说明书，拟公开发行“重庆龙湖企业拓展有限公司2022年无担保公司债券（第二期）”，规模5亿元，为期6年，票面利率询价区间为3%-4%，用于补充流动资金。16日晚美的置业则公告称已获证监会批准公开发行总额不超过人民币67.21亿元的公司债，本期发行计划不超过10亿元，期限为4年，债券简称“22美置01”，所募集资金拟全部用于偿还公司债券。碧桂园也于当天公布发债计划，拟于短期内面向专业投资者公开发行一期面值不超过人民币5亿元的国内公司债。相比此前这3家房企在银行间市场注册发行的中期票据，此次公司债发行规模并不大，与中海、华润置地等央企单笔公司债规模在30亿元左右相比，龙湖、碧桂园、美的置业此次作为示范房企发行公司债的政策信号意义似乎更强。

 

　　此次龙湖、碧桂园和美的置业作为示范企业在资本市场发债，除了体现政策面对于民营房企融资的有力支持之外，更值得行业和资本市场关注的，是在民营企业资信状况受损而市场信心普遍不足的情况下，为吸引投资人而采用了一系列外部增信工具。也即由创设机构同时发行CDS（信用违约互换）或者CRMW（信用风险缓释凭证），当标的债券发生违约时，这类信用保护工具要为标的债券提供保险和担保，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

 

　　这是政策层为切实解决市场信心缺乏和民营房企信用不足，恢复民营房企融资能力而引进的金融衍生工具，可谓针对性极强的一项金融创新，既可在实现市场创新和为市场提供更多的可投资与可交易金融产品的同时，也可为民营房企恢复公开市场融资功能提供亟需的增信措施。也就是相当于运用政策性工具，让“国家队”自掏腰包来加保险，帮助企业降低融资成本和提振市场投资信心。其中龙湖债的信用保护凭证于5月16日在深交所正式落地，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以民营房企重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS（资产支持证券）发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。

 

　　此次推出的以CDS和CRMV为代表的外部增信工具，确实是急民营房企之所急，解决了民营房企在资本市场融资的信用缺失问题，为民营房企债券融资提供了必要的信用保护和增级，实际上也就是对民营房企发债的一种信用“兜底”措施。所以尽管私募CDS和CRMW信用保护工具所涉及的项目规模都相对较小，但却反映出当前政策层面所释放的积极与务实信号，即试图以创新金融工具帮助民营房企实现信用恢复和解决流动性困境。

 

　　不过市场的真正回暖还需要买房者的积极参与，而如何解决买房者在预期下行之下的信心不足和信用增级问题，以鼓励购买力的积极入市，恐怕也是监管层和政策层需要同时考虑的问题。而曾经引发2008年金融危机的美国“两房”在这方面曾经的创新与经验教训，则是值得我们学习与借鉴的。

 

　　（本文作者柏文喜为IPG中国区首席经济学家，本内容为作者独立观点。文章首发自财富中文网专栏，大公房产经作者授权发布，未经允许不得转载）