房地产是资金密集型行业，开发商拿地、建设、装修过程中需要大量的资金投入。而随着人口红利削弱，地产行业增速也逐渐放缓。除销售回款外，融资渠道亦成为衡量房企核心竞争力的直接指标。

　　根据贝壳研究院的统计数据，2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。其中境外债券规模约442亿元（人民币），同比减少65%，其规模占比进一步下滑至19%。境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，其规模占比提升至81%。

　　从境内外融资结构来看，2020年是一个明显的分水岭，境内融资占比扩大，而今年4月份由央、国企领衔的境内融资，票面利率稳步下降。笔者预计未来内房的融资渠道将会以境内为主导。

　　值得注意的是，政策风向在变，民营房企发债也开始看到曙光。



　　碧桂园公告显示，5月20日晚间，碧桂园地产已完成2022年第一期公司债券簿记建档工作。该笔债券简称“22碧地01”。在信用保护合约的支持下，其发行吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，票面利率4.5%。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受大公房产采访时表示，碧桂园“2022碧地01”附信用保护工具之公司债获得注册139亿元，首期成功发行5亿元，由中国证券金融股份有限公司（下称“中证金融”）与中信建投证券创设信用保护合约，是首批附信用保护工具的民营房企信用债。

　　柏文喜指出，此次推出的以CDS和CRMW为代表的外部增信工具是针对性极强的金融创新，为民营房企债券融资提供了必要的信用保护和增级，实际上就是对民营房企发债的一种信用“兜底”措施，化解了当前市场对民营房企信心不足的问题。“尽管私募CDS和CRMW信用保护工具所涉及的项目规模都相对较小，但却反映出当前政策层面所释放的积极与务实信号，即试图以创新金融工具帮助民营房企实现信用恢复和解决流动性困境。”他说。

　　而早在5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选定为示范房企，陆续发行公司债，合计发债规模为20亿元，引发行业关注。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉大公房产，此次公司债属于人民币债券，其和美元债等是有区别的，类似发债恰处于国内货币市场持续宽松、流动性持续增强的时候，客观上有助于此类公司债券信用等级提高，以及融资目标的更好完成。

　　严跃进认为，此次发债是以示范的方式进行的，也体现了通过优秀企业示范来引导公司债回归正常渠道。同时此次被选取的企业均为民营企业，体现了当前监管层对于民营企业融资方面的支持和鼓励。

　　业内人士指出，这是继去年底银行间市场、交易商协会票据发行陆续开闸后，监管机构逐步恢复民营房企在公开市场的信用融资功能的表现，对提振民营房企的信心很有利，碧桂园此类优质民营房企会率先拿到“入场券”。


　　大公房产注意到，自2021年11月融资环境持续改善以来，碧桂园是首批成功重启境内外融资渠道的民营房企。自2021年12月以来，碧桂园在境内外成功发行了多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，并于3月1日，获取了境内银行间协会50亿中期票据的发行额度。

　　民营房企发债窗口开启，监管层向市场明确释放了对民企融资的支持和鼓励。而碧桂园被监管机构选定为示范房企之一，发行带有信用保护工具的境内信用债，体现了监管机构对碧桂园基本面以及持续经营能力的认可。

　　即便经历了疫情和经济波动并行的一季度，碧桂园的成绩单依然斐然。

　　2022年第一季度，集团权益合同销售金额约人民币992.3亿，累计权益销售回款率高达95%。今年前4个月，公司实现权益销售金额1218.7亿元，继续稳居行业前列。

　　 投资方面，公司仍然是行业当中货值补充最大的头部企业，可售土储充足。截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。

　　就在4月份，摩通将碧桂园的投资评级由中性上调至增持。摩根大通表示在当下市场，相比于增速/成长性，投资人更加看重开发商的信用风险，而公司的信用风险很低，在民营房企中属于信用资质优秀的行列。

　　中诚信国际评定碧桂园地产的主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。其肯定碧桂园地产雄厚的股东背景及重要战略定位、较为充足且布局分散的土地储备、稳健的财务结构等方面的优势对公司整体信用实力提供有力支持。