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分化加剧,楼市调控向一线城市转移

2022-05-31 10:18:34大公房产 作者:江舟舟
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  编者按:
 
  作为我国的支柱产业,房地产一直是稳经济大盘的重要压舱石。
 
  在楼市上涨的通道中,由于房地产业规模大、产业链条长,其可以拉动诸如钢铁、建材、化工、家电、装修等上下游产业的相应投资,以此带动整体GDP增长。
 
  但在楼市下行的周期中,房地产业的萎靡也会将风险向上下游传导,并在推动城市建设和提高居民生活水平等方面产生重大影响,进而制约整体国民经济增长。
 
  国家统计局数据显示,今年前四个月,全国房地产开发投资为39154亿元,同比下降2.7%;其中住宅投资29527亿元,下降2.1%。从历史数据来看,这是房地产开发投资少有的增速为负的情况。
 
  与开发投资增速同步下降的还有房屋销售表现。今年前四个月,全国商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%,其中住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%,其中住宅销售额下降32.2%。
 
  正所谓稳楼市就是稳经济,在此背景下,监管层和地方政府正在合力打出稳楼市“组合拳”。
 
  对于居民来说,贷款购房不仅是低成本解决住房问题的一大途径,更是实现住有所居的重要渠道之一。
 
  事实上,自二季度以来,全国各地楼市调控政策的优化节奏明显加快,政策内容已不止于提高公积金贷款额度及降低首付比例,而在向限购、限售、加大购房补贴以及下调房贷利率方面全面延伸。
 
  低线城市加速放松限售、限购
 
  自3月1日郑州打响取消限购“第一枪”、3月23日哈尔滨打响取消限售“第一枪”后,一场二、三线城市放松调控的大幕就此拉开。
 
  4月1日,浙江衢州发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》,表明非衢州户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同衢州户籍家庭执行相关购房政策。这也使得浙江衢州成为全国首个限购、限售均取消的城市。
 
  紧接着4月2日,河北秦皇岛市人民政府宣布废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》。据悉这两个文件为2017年的秦皇岛政策,里面规定了外来人口购房需1年社保,且首套房首付比例为30%。此次秦皇岛对其废除,也是对限购进行了放松。
 
  而后4月5日,甘肃兰州印发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》,明确提出降低个人购房门槛、放松区域限购以及放宽限售条件等。
 
  在上述城市的率先“冲锋”下,后面一段时间,河北廊坊废取消限购政策;河北唐山、黑龙江哈尔滨、湖北宜昌等地取消限售政策;大连高新区、南京六合区等地则放松限购,允许外地户籍购买住房。
 
  另外,江苏苏州、辽宁沈阳等地均降低购房门槛,前者政策调为非户籍家庭购房由三年内连续2年社保改为累计2年社保,后者直接取消相关社保证明。
 
  而海口、济南则对转让年限的计算起点进行调整,从取得不动产证的时间算起,改为网签或合同备案时间算起;郑州、兰州、江西九江等地则允许父母等亲属投靠新购一套房。
 
  据大公房产不完全统计,截至到5月27日,全国已有杭州、济南、安徽六安、江苏常州、东莞、浙江金华、福建三明、江苏徐州等30余个二、三线城市出台关于取消或调整限购、限售的楼市新政。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,放松限购实际上相当于直接增加了购房需求,尤其是对于外来人口。而放松限售则可以鼓励一些房东把房子卖掉去购买新房,有一种改善性的需求导向。但是本质来讲,这两种调控政策都是从通过释放不同人群的购买力,来进一步增加购房需求。
 
  贝壳研究院数据显示,随着限购、限售、限贷等政策放松的重点城市增多,5月以来二手房成交有所复苏,其中苏州、徐州日均成交较4月增长超过130%,南京环比增长超过50%,济南、东莞等超八成的城市成交量均较4月增长。
 
  另外在看房次数上,5月以来,浙江杭州、江苏苏州、江苏徐州、南京、安徽芜湖等长三角城市,及山西太原、山东济南等北方城市二手房日均带看客户量均较4月有所增长。
 
  贝壳研究院表示,限售政策有利于增加二手房供应,限购、限贷等放松利于增加购房需求,供求两端政策结合将加快刚需、改善性合理住房需求的释放。
 
  对此严跃进称:“对于限售政策来说,一旦放松,那么市场上二手房挂牌率就会增加。放松限购也是一样,购房者即可以购买新房也可以购买二手房,就加速了市场供求两端的循环。”
 
  贝壳研究院显示,二手房挂牌房源增加后,刚需群体可以有更多的选择;经过一定时间的去化,改善性群体卖掉现有住房,并新购买改善型住房,这其中有一部分人会进入新房市场,从而带动新房市场销售改善,房企回款加快,拿地投资信心提高,土地市场修复,最终实现房地产市场和行业的良性循环。
 
  高能级城市加入下调房贷利率
 
  值得注意的是,在密集出台的调控政策中,另一则不可忽视的政策支持来自房贷利率的下调。
 
  自2020年4月以来保持19个月不变的LPR,在去年12月和纪念1月连续下调后。1月以来,多地陆续下调主流房贷利率。
 
  中原地产首席分析师张大伟表示,在房贷转化成LPR利率模式之后,新的房贷全部采用LPR定价模式,对于存量房贷,从2020年下半年开始,很多银行也开始批量进行转换,所以目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式。一般房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动,如果LPR下降了,对应的房贷利息也会跟着下降。
 
  据了解,目前LPR利率分为两种:一种是1年期,主要给实体经济贷款提供参考;另一种是5年期,主要给房贷利率提供参考。
 
  5月15日,中国人民银行、银保监会宣布将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点,按4月20发布的5年期以上LPR(4.6%)计算为4.4%。随后,天津、苏州、济南、青岛、昆明等二、三线城市接连跟进将首套房贷利率下调至4.4%。总体来看,山东省内城市利率调整速度较快。
 
  5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率,其中1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。据了解,这是自LPR改革以来第一次5年期单独降息,也创下了单次最大降幅。
 
  在这之后,北上广深等一线城市相继下调房贷利率。其中,深圳、上海等地首套房贷利率低于5%,北京房贷利率更是自2020年年中以来首次环比下降。
 
  贝壳研究院数据显示,5月份已有80城房贷主流利率下调,其中11城房贷利率已低至首套4.4%,二套5.2%的最低利率要求。
 
  分城市群看,目前长江中游地区首套主流利率最高,平均5.06%;京津冀城市群首套主流利率最低,平均4.85%。长三角城市群平均签约放款周期最短,5月平均仅19天。
 
  张大伟认为:“如果说过去降息的目标是为了稳定经济,那么这一次单独降息5年期,就是为了稳楼市,因为稳楼市才能稳经济。这对于楼市来说,可以说是最近几年最大的利好。”
 
  中银国际证券研报数据显示,5月以来,103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%,二套利率为5.32%,分别较上月回落26个、13个基点,再创2019年以来新低;平均放款周期为29天,与上月持平。行业宽松方面,高能级城市加入松绑行列。
 
  多政策“组合拳”或将带动行业量价企稳
 
  不过从现实情况来看,尽管二季度以来越来越多城市优化楼市政策,以及叠加个人住房贷款利率的下调,但居民的购房意愿仍旧不强。
 
  此前国家统计局公布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市中,一、二、三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个,比上月分别增加9个和5个。和上个月相比,一线城市商品住宅销售价格略涨,二三线城市下降。
 
  中诚信托认为,自2021年7月以来,单月商品住宅销售量同比增速由正转负,且跌幅在近期有加速扩大的趋势。国家统计局发布的70大中城市房价指数显示,4月二手房价格环比和同比下降的城市分别为50个和56个,出现了“量价齐跌”的局面。近期一系列房贷利率下调政策正是在此背景下出台的,目的是释放市场潜在的购房需求,稳定市场形势。
 
  严跃进对大公房产表示:“理论来讲,对限购的放松和下调公积金贷款首付比例,对楼市的提振效果最为直接,因为像房贷利率这种只是能够激活购房需求,但是短期内不能降低购房成本,而放松限购某种程度上来说是直接从不能买房到可以买房了,是一种很直接的效益。”
 
  不过郭毅也指出,单纯的一类政策对于市场的拉动作用肯定还是相对有限的,但是包括对公积金贷款、商贷、限购、限售、认房又认贷等一系列的这种政策组合拳,就有可能会对目前的购房需求产生一个比较明显的拉动。
 
  “短期来看,政策总体会进一步放松,房地产作为一项重要产业,拉动宏观经济的导向会比较明显。但长期来看的话,还是要看房价的情况。”严跃进补充称。
 
  东方金诚在研报中表示,从近期稳增长政策密集出台来看,后期针对房地产的调控政策会进一步向宽,房贷利率还有下调空间,但政策传导到市场还需要一段时间,预计年中前后楼市销量继续同比下滑,但幅度可能不再扩大,房地产投资同比降幅可能进一步扩大,房地产行业将进入“磨底”阶段。
 
  对于后续是否还会出台新政,中银国际证券认为,多数城市会抓住5月下旬到6月窗口期出台,前期已出新政的城市也可能进一步松绑。当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”,虽然政策对市场的传导仍需要时间,但从历史周期来看,降息和行业宽松同时出现时,或带动行业量价企稳。
 
  值得注意的是,日前央行宣布降息之后,中央又多次在后续的会议中提出“稳经济”。5月23日,国务院常务会议提出“因城施策支持刚性和改善型住房需求”,多位业内专家表示,这为进一步加大政策放松力度提供了支持。
 
  目前来看,各地优化调整楼市政策仍将坚持“房住不炒”基调不变。
责任编辑:李琪
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