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标普信评:房企信用拐点仍需等待,民营房企融资亟待恢复

2022-06-07 15:17:35大公房产 作者:黄春蕊
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  2022年开年至今,全国有超100城楼市政策出现调整,政策大都以“松绑”为主,包括公积金贷款最高额度上调、房贷利率下调、人才补贴、多孩家庭购房补贴等。但自2021年房地产行业步入“寒冬”,房价受到一定程度影响下跌后,商品房的的成交量并没有随着房价的下跌而上升。
 
  据统计局数据,一季度全国商品房销售面积约为3.11亿平方米,同比下降13.8%,销售额约为29655亿元,同比下降22.7%。对此,有专家分析,许多购房者对于买房还是持有观望态度,再加上疫情之下,收入收到影响,购房者更是不敢轻易入局。另外,销售额的下降也在一定程度上证明了房地产市场需求下降。
 
  2022年全国商品和商品房销售额面临下行压力
 
  标普信评认为,由于需求疲弱,2022年商品房销售额将面临较大的下行压力。较弱的需求主要受到两方面的影响,一方面是疫情的反复对经济发展和人员流动形成了较大的限制,受到部分核心城市封闭等影响,整体房地产市场的需求受到了一定的压制,而疫情中经济下行压力较大也导致购房者对未来信心较弱进而增加了储蓄;另一方面是前期出台的各类支持性政策的落地效果大幅不及预期。
 
  受到上述因素的影响,2022年1-4月全国商品房销售额累计同比大幅下滑。据国家统计局披露数据,1-4月份,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。4月末,商品房待售面积55735万平方米,同比增长8.4%。其中,住宅待售面积增长14.8%。
 
图片来源:国家统计局官网
 
  另外,标普信评预计,2022年全国商品房销售额将出现15%-25%的下滑。在中性假设下,我们假定各地刺激需求的边际放松政策将在8月份开始对商品房销售产生正面推动作用,全国商品房销售额自8月份起将逐步小幅回暖,最终全国商品房销售额将出现约20%的下滑。而在乐观和悲观情景下,全国商品房销售额将出现15%和25%的下滑。
 
图片来源:标普信评报告
 
  民营房企再融资环境恢复仍需时日
 
  除了商品房销售,标普信评认为,民营房企的融资亟待恢复。受到需求疲软的影响,我们预计房地产开发企业的经营性现金流将会出现显著下滑,整体财务杠杆率将上升。在面对整体需求疲软时,融资端的回暖将是企业抵御行业下行的最好武器。如果再融资渠道通畅,则企业可以应对行业下行压力,企业杠杆可能升高,但仍可保持足够的经营韧性。我们认为,国有房企仍将承受销售下行、现金流萎缩的压力,但在再融资方面具备较大的优势,而民营房企则将面临现金流萎缩和再融资不畅的双重考验。
 
  标普信评预计,民营房企再融资环境的恢复仍需要较长的时间,一方面是由于企业自身销售下行带来的基本面恶化,另一方面是因为金融机构由于前期民营房企信用风险事件产生的避险情绪不会快速的恢复。以债券融资为例,从2020年11月开始,行业整体债券融资呈现明显的净流出,总净融资额减少超过1400亿元。但结构方面却呈现了巨大的差异,近半年来整体净融资额缺口收窄的主要原因是国有企业融资增量较多,而民营房企始终步履维艰。从2020年11月开始至今,民营房企债券净融资额减少超过2000亿元。
 
图片来源:标普信评报告
 
  公开数据显示,2022年1至4月地产企业债券发行量1763.99亿元,同比下降23%,其中民企仅发86亿元,占比4.88%。
 
  不过,国务院于5月31日印发了《扎实稳住经济的一揽子政策措施》,明确提出要用好政府性融资担保等政策。其中包括,今年新增国家融资担保基金再担保合作业务规模1万亿元以上。对符合条件的交通运输、餐饮、住宿、旅游行业中小微企业、个体工商户,鼓励政府性融资担保机构提供融资担保支持,政府性融资担保机构及时履行代偿义务,推动金融机构尽快放贷,不盲目抽贷、压贷、断贷,并将上述符合条件的融资担保业务纳入国家融资担保基金再担保合作范围。深入落实中央财政小微企业融资担保降费奖补政策,计划安排30亿元资金,支持融资担保机构进一步扩大小微企业融资担保业务规模,降低融资担保费率等。
 
  综上,标普信评认为,在需求疲软的影响下,房企将面临较大的销售下行压力,尤其是重点布局非核心城市的房企,其销售下行的幅度可能显著超过行业平均水平。受此影响,我们认为房企的杆杆率和财务风险均将普遍呈现上升趋势,民营房企将面临再融资不畅和经营性现金流萎缩的双重考验,再融资不畅的民营房企可能仍然会出现违约情况。不过,当“销售出现行业性明显回暖”、“金融机构对于房地产行业的审慎态度得到缓解,民企的再融资呈现明显的回暖”、“预售资金监管政策得到优化,出险企业开始逐步归还利息甚至本金”情况出现时,房地产行业可能会迎来一下转机。
责任编辑:李琪
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