大公房产讯 9月29日晚，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
央行方面表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
通知明确，一是对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二是按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为，这一轮“定向降息”是因为前几次贷款利率下调的市场效果不及预期。市场仍然惯性下滑。以二手房为例，8月、9月贝壳重点50城二手房交易量环比都还在下降，房价也保持总体下跌的势头。这个时候对房地产采取阶段性定向降息，是贯彻落实中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”的措施。
许小乐认为，这一轮定向降息有两大特点。一是阶段性。降息窗口期只到年底，能够避免市场陷入无休止的观望，加速消费者决策。二是与房价挂钩，只有房价3个月连续下跌的城市才能够降息。目前来看，这些城市是安庆、包头、北海、常德、大理、大连、贵阳、桂林、哈尔滨、济宁、昆明、兰州、泸州、秦皇岛、泉州、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江。与房价涨幅挂钩的利率动态调节机制，有利于稳定房价，不出现大起大落。
对于此次定向降息会对市场产生的效果，许小乐分析道，预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。据调查，目前这些城市基本执行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。
另外，房贷利率下调理论上会促进购房消费需求。但是要注意两方面的因素：一是这些城市中大多数城市住房自有率比较高，首次购房需求少；二是房企经营困难尚未真正扭转，消费者对烂尾的风险有担忧。而放宽首套房利率下限，如果能够加速市场流通，会对房企去化回款有帮助，也要看政策的效果。
对于未来政策动向，许小乐表示，考虑到市场预期低迷的原因，货币政策的传导机制受限。为了能发挥降息的作用，需要从两方面进一步打通：一是扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率。这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不佳，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。
二是降低房企的融资成本，提高房企融资能力。尽管平均贷款成本下降，但房地产企业尤其是民营房企实际贷款成本仍然偏高，银行和债券市场都对民营房企谨慎贷款。预计政府会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。
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