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退休买楼收租 留意按揭年期

2022-10-24 13:12:15大公报 作者:王美凤
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图:如申请按揭的物业作出租用途,按揭成数限于五成。

  上期谈及按揭申请以租金列作入息计算(详见10月10日A11),有几点亦需要留意:无论以实际租金又或以预估租金作为入息计算,有关按揭物业需为现楼。换句话说,若然物业仍然属楼花,买家便不能以租金列作入息申请楼花按揭。

  租金计收入只限现楼

  一般来说,以租金作为入息计算的按揭物业均视作出租用途,按揭审批以非自用准则计算(按揭成数限于五成,若属第二套房,按揭成数限于四成,以及压力测试上限收紧10个百分点)。

  不少退休人士买楼收租,筹划以每月租金帮补生活费用,并且以租金作为申请按揭的入息证明。

  “年龄+还款期”上限80年

  但需留意,银行批出之按揭年期同样受限于申请人年龄,银行可接纳之年龄与按揭年期之总和一般不高于75至80年,例如60岁退休人士的按揭年期不超过15至20年。现时按揭年期平均达27年,由于退休人士可造按揭年期一般较短,每月按揭供款及所需入息水平便会提高,用家可先了解自身情况计算可造按揭金额。

  传统观念认为买楼收租造就“财息兼收”,租金可帮助业主支付按揭利息外,买楼后若在楼价处于升轨时造就财富增值。其实,现时银行流行提供按揭存款挂鈎优惠,为按揭客户提供一个mortgagelink高存息户口,存息与按息一致,例如现时按息2.725%,存息亦是2.725%,用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口,便可赚取高存息收入,进一步扩大了收息效果。

  举一个例子,刚退休的王先生58岁,持有现契物业,每月租金收入1.8万元,现再买入一个500万元之连租约单位作收租之用,准备承造三成按揭。以两个单位之租金收入共2.85万元打七折后1.995万元作入息计算,成功获银行批出按揭,还款期长达20年,按息2.725%,月供现时是8114元,当中按揭利息占近42%约为3406元。

  王先生除了以租金供楼外,还将退休金存放于mortgagelink高存息户口,高达按揭余额之50%享有2.725%存息回报,同步收租收息,又或若以存息收入抵销按揭利息后,淨按息等同由2.725%降至1.36%。
责任编辑:李琪

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