大公房产讯 房地产市场再迎重大利好。11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会在股权融资方面调整优化了5项措施。

 

　　其中包括，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资。此外，证监会还将推动保障性租赁住房REITs常态化发行，并开展不动产私募投资基金试点。

 

　　证监会新闻发言人表示：“房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。”

 

　　“这相当于第三支箭正式发出。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对大公房产称：“股权融资除了可为房企提供增量资金之外，还可以优化房企的资产结构与流动性，有利于房企再利用财务杠杆撬动夹层融资和债权融资来继续加大融资力度以获取更多的资金支持。另外，放开股权融资，也有利于房企利用资本工具来开展行业并购，以促进行业整体流动性的恢复，推动楼市回暖，从而让房地产行业尽快进入良性循环的轨道。”

 

　　从五个措施的具体内容来看，证监会首先恢复了涉房上市公司并购重组及配套融资。也即，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

 

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“暴雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或控制此类企业的机会。重组上市工作重启，是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。

 

　　在重组上市方面，证监会还提及了“同行业、上下游”整合。严跃进指出，这实际上也使得建筑类等企业获得重组的机会。在此类逻辑下，房地产背后的资源会有加速整合的过程，同时促使债务问题在重组中顺利化解。

 

　　其二，证监会恢复了上市房企和涉房上市公司的再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

 

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“恢复上市房企再融资，只是允许上市房企非公开方式再融资，而非IPO。同时，这种方式募集的资金将被用于政策支持的房地产业务，包括‘保交楼、保民生’相关地产项目、保租房和拆迁安置项目。”不过严跃进称：“后续不排除会导入险资和国企资金进行持股，增强房企的资金实力和抗风险能力。”

 

　　其三，证监会调整完善了房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

 

　　“过去一段时间，港股市场对于房企管控较为严厉，尤其是过去两年一些港股房企规模偏小，引起了投资者的质疑。”严跃进坦言。不过在目前内地融资政策放松的情况下，他表示，无论主业是房地产还是非房地产的企业，后续都可以享受此次证监会释放的政策红利效应。

 

　　值得注意的是，除了上述三点，证监会还进一步明确，要发挥REITs盘活房企存量资产作用和私募股权投资基金作用。

 

　　对于前者，证监会将会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

 

　　对于后者，证监会会开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

 

　　严跃进指出：“REITs产品运用得好，有助于后续投资者较好地进入房地产项目投资和退出。而明确开展不动产私募投资基金试点，可以更快更好化解房企债务问题，促进房企资金状况快速改善。”

 

　　李宇嘉也道：“盘活存量资产易造成开发商、银行资金的沉淀，导致资金投入产出不匹配，流动性风险突出。而启动REITs，也是帮开发生、银行分散风险及收回投资的一种方式。”

 

　　另外李宇嘉还称，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，事实上是鼓励开发商转型，打造地产与实体经济协调发展的局面。

 

　　此前中指研究院认为，股权融资是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本。

 

　　11月21日，证监会主席易会满在金融街论坛演讲时也曾表示：“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

 

　　所以面对此，李宇嘉认为，从信贷、债券、股权“三支箭”的政策组合，全方位支持民营企业拓展融资。这是新时期国家利用融资全渠道、主渠道，全面疏解民企融资困境，并将各种融资渠道分散风险、发现价值、提高企业治理的优势充分发挥出来，实现政策组合拳效应，从而全面落实支持民企的两个“不动摇”。

 

　　对于“第三支箭”发出后的效应，严跃进表示，相比“第二支箭”，其优势在于不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。而对于“三支箭”组合发力的作用，他认为这能够形成资金利好的叠加效应，从而提振贷款金融机构、债券承购人的积极性。

 

　　目前，房地产融资的“三支箭”已全部发出，第一支箭即信贷投放、第二支箭即债券融资、第三支箭即股权融资。严跃进表示，三箭齐发，充分说明“救市先救企”，为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。

 

　　据悉，上述5项措施自即日起开始施行。