2022年对于房地产行业而言，充满了危机与挑战。可尽管冬夜里的寒风凛冽异常，但黎明的曙光已经悄然乍现。

 

　　如今，不管是从土地开发模式上来看，还是从企业经营战略上看，过去“高杠杆、高周转、高负债”的发展思路显然已不再顺应市场。随着行业逐步回归本质，探索新的发展模式已成为房企的新使命，房地产行业站在了一个新的起点上。

 

　　回顾过去一年，尽管受到疫情冲击以及需求收缩、供给冲击、预期减弱等因素影响，但开发和经营发展思路已经走向新阶段的房地产市场，愈发呈现出积极恢复的势头。一方面，得益于国家政策方针和决策部署落地生根开花，房地产风险持续平稳出清。另一方面，20大之后政策“三支箭”齐发，房企资金链紧张也开始出现明显缓解。

 

　　转折之际，重新出发。站在新的历史起点向前看，已经走向高质量发展和精细化运营时代的房地产行业，能否赶上复苏回暖的浪潮？面对新时期、新格局、新形势，极具韧性的房地产行业，又能为全国经济发展带来哪些新趋势和启示？

 

 

　　2022年注定是不平凡的一年。这一年，房地产市场经历了深度调整，购房需求持续减弱，多项指标下滑明显。但在持续不断的政策支持下，房地产仍平稳转向健康发展周期。

 

　　国家统计局数据显示，2022年1月至11月，全国房地产开发投资下降9.8%，商品房销售面积同比下降23.3%，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，房地产开发景气指数今年以来持续下降。

 

　　克而瑞地产研究中心亦指出，今年前11月有超8成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到35家，另有30家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。此外企业业绩完成情况远不及预期，多数规模房企截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。

 

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，当下楼市最主要的问题还是信心不足，三四线缺保交楼的具体落地措施，一二线改善购房者特别是一线城市依然很难入市。

 

　　对此，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，房企风险预期开始向经营稳健的房企蔓延，导致金融机构融资、购房者信心等都出现了下滑。另一方面，由于开发商资金链继续紧张，新房项目持续打折促销，对新房销售产生了较大影响。

 

　　不过从保交楼情况来看，下半年以来，房地产金融政策不断，各地项目陆续落地保交楼专项借款，对房企资金紧张问题进行纾困，既从企业端防范和化解了金融风险，又在市场端推动了全国房屋竣工面积降幅收窄。今年1至10月，房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.7%，降幅比1-9月份收窄1.2个百分点，连续三个月收窄。

 

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，今年以来，面对房地产市场的调整下行，一些前期盲目扩张的房企资金链比较紧张，部分地方出现房屋交付困难问题。各地区各部门坚持“房住不炒”，积极推进因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。

 

　　12月27日，建行相关部门负责人在投资者电话交流会上表示，中央对于房地产领域的政策力度不断加大，从市场交易数据看，房地产市场还没有完全企稳回升，但已边际改善。明年，预计房地产市场会逐步企稳复苏。

 

 

　　今年以来，国家持续在供需两端发力。先是央行三次三次降息，五年期以上LPR共下调35个基点，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准、下调首付比例等；再是央行、银保监及证监会等部门从信贷、债券、债券三方面“三箭齐发”全面支持房企融资。供需两端政策支持框架基本形成。

 

　　国务院副总理刘鹤12月5日在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

 

　　年初，针对“保交楼”，住建部、央行和银保监曾联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确全国统一实行预售资金行政监管模式。11月8日，针对房企融资，中国银行间市场交易商协释放了“第二支箭”的利好消息，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模2500亿元。

　　

　　公开资料显示，在“第二支箭”落地后，11月9日，交易商协会就受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。而在12月26日，碧桂园地产也在中债增进公司的支持下完成了2022年第二期中期票据的发行工作，最终票面利率4.3%。

 

　　值得注意的是，在多重利好中，11月23日出台的“金融十六条”十分受到业内关注。该政策聚焦保交楼、受困房企处置、资产并购、债市融资、信托贷款等6个方面，提出了16项具体措施。中国人民银行调查统计司原司长盛松成对此称，该新政是自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，力度最大、措施最为具体的一次政策，有望推动房地产行业“软着陆”，有利于我国经济金融的稳定，着力解决民生关切问题。

 

　　58安居客房产研究院张波分析称，该政策清晰体现出从“保需求、保项目”两保，扩展到“保需求、保项目、保房企”三保，涵盖需求和供给两端融资需求。在房地产开发贷款、信托贷款，债券融资等多种融资渠道助力之下，房地产企业项目交付和资金压力将得到有效缓解，行业发展失速风险得到有效防范。

 

　　在“金融十六条”发布之后，11月28日，证监会还宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，其中就包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资等。

 

　　据统计，自上述政策发布以来，截至12月25日，已有32家涉房上市企业筹划股权再融资，其中8家H股房企配股融资，24家A股涉房企业发布非公开发行股票融资公告。张波认为，虽然目前楼市仍未真正企稳，但市场已看到一些较为积极的信号。

 

 

　　危机为房地产行业带来的不仅是困境，还有机遇与变革。中国房地产行业经历几十年的发展，已经走向了高品质住房时代。党的二十大报告曾指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。因此，业内称住房租赁市场有望迎来新一轮的政策红利。

 

　　12月27日，银保监会党委书记、主席郭树清在主持召开了党委（扩大）会议时提到，促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。同时，坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

 

　　站在历史转折点，于整个房地产业而言，“房住不炒”是统揽住房工作全局的准绳，“租购并举”是探索房地产发展新模式的顶层设计，唯有二者相结合，才可推动行业高质量发展。

 

　　放眼明年国内经济复苏，在利好政策的支持下，房地产行业将会带来什么启示？

 

　　“得益于房企资金状况边际改善，部分地区尝试用“现金+银行保函”的保证金缴纳策略有助于缓解房企拿地成本。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平称：“考虑到住房销售可能在季节性特征的推动下出现小幅回升，且房企融资环境边际改善，有利于推动新屋开工。‘保交楼’专项款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面积回升，预计年底整体房地产投资有望在年末触底企稳。2023年房地产投资将趋回升。”

 

　　张波也指出，从10月和11月的政策来看力度已经明显提升，两部门联合发布的金融16条对后市的影响会非常直接。加之“第二支箭”同步发力，在房地产开发贷款、信托贷款以及债券融资多种融资渠道的助力下，房企后续的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

 

　　“随着保交楼提速，金融机构加大房企融资投放，各项纾困资金落地，债券融资全面开闸，供给端资金面好转，风险无序扩散的势头缓解，对需求端、居民预期的提振都有积极意义。同时，需求端继续降低按揭利率，核心城市调整限购限贷等政策发力，疫情冲击全面缓解等。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，

 

　　他表示：“总之，供需两端从过去的相互掣肘、负反馈循环，转向相互支撑、相互利好，楼市触底企稳的局面将会在明年上半年到来。”

 

　　不过一位南方系房企人士告诉大公房产：“一系列政策组合拳打下来肯定会有积极作用，但由于目前市场信心依然由政策主导，而非房企，所以不确定性因素太多，一切还要等政策尘埃落定后再看。”?对于后市复苏情况，上述人士称：“还是得靠销售。”

 

　　从中指研究院报告可以看到，在债务展期和增信发债之后，房地产企业资金压力将得到一定缓解，实现以时间换空间。但下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能促使行业真正恢复平稳发展。

 

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前房价指数说明房价总体上进入到降温和调整的阶段，和全国房地产交易市场疲软等态势有关，也和购房需求释放不到位有关。鉴于历史走势，类似调整需要一定的时间，短期内房价指数反弹或转正是有压力的。从房企的稳健发展角度看，房企要做好过冬的准备，主动降低成本，积极和债权人做好沟通，防范出现债务新的风险。