方案显示，二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。

 

　　据了解，在二手房交易中，如果买卖双方在“卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房”的情况下选择“带押过户”模式，则需要办理“顺位抵押”或“双预告登记”。其中“顺位抵押”办理流程为，买卖双方在签订二手房买卖合同后，将买方的购房款（包括首付款和银行贷款）交由双方选定的资金监管机构（如银行、公证机构）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。在贷款审批通过后，买卖双方向贷款银行线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。

 

　　买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

 

　　方案指出，在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

 

　　此外方案明确，在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

 

　　对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次深圳发布的二手房“带押过户”模式具有很好的导向性，这算是2023年开年一个很重要的金融创新，对一线城市政策创新有启发作用，对全国其他城市也有积极借鉴意义，也对二手房交易背后的一些风险带来了积极作用。

 

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“去年以来，深圳的二手房交易量一直在低位徘徊。要想稳楼市，就必须先将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面。目前国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大，在此种背景下，深圳这次政策的出台就十分及时。”

 

　　李宇嘉称：“‘转按揭’最主要的环节，就是在公证处完成二手房交易‘公证提存+免赎楼带押过户’的三方协议，这就等同于将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程全部整合起来。有了公证处的法律权威以及其独立性，能消除各方对风险的担心，比如卖方拿不到款但过了户、买房给了钱但收不了房、银行担心交易过户了但原债权得不到保障等。”

 

　　大公房产了解到，自2022年8月份以来，已经超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。不过值得注意的是，各个城市的二手房“带押过户”模式实施效果也不尽相同。

 

　　李宇嘉指出，其一主要是不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距；其二，房贷也是吸收个人存款、发展个人金融业务的载体，如果买卖双方贷款银行非同一家银行，先提前还贷赎楼，再到另一家银行办理按揭，不仅意味着优质贷款损失，存款也减少了。

 

　　他认为，深圳应该在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再加上评估价模式在深圳已经比较成熟，完全可以一步跨到不同银行“带押过户”。只有这样，才能缩短交易流程，降低交易成本，最大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性循环，促进连环单交易，也能带动整个市场稳定。