王晓松上任公司总裁半月后，新城控股(601155.SH)发布了2023年1月销售简报。开年一个月，新城控股实现合同销售金额约57.76亿元，比上年同期减少26.54%；销售面积约71.24万平方米，比上年同期减少10.62%。 

 

　　此前由于销售疲软和现金枯竭，标普曾于2022年11月22日将新城发展和新城控股的长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”，同时展望负面。标普认为，由于新城发展在较低线城市的敞口、萎缩的可销售资源和土储，2023年该公司的销售可能会继续保持疲软。

 

　　过去一年，为了提振销售端，新城控股可谓是费尽了心思。在宣传上，南京项目“新城·云漾滨江”推出“西瓜换房”活动，以10元一斤冲抵房款；同时或为了快速回款，重庆渝北区吾悦广场在加速交付的情况下致使层高缩水0.3m，从而引发业主维权；另外为了提高出租率，新城旗下多个吾悦广场还降低了租金招商。

 

　　类似消息层出不穷，尽显新城艰难处境。不过从结果来看，尽管作出种种努力，2022年新城的销售情况依然不尽如人意。

 

　　2022年1至12月，新城控股累计实现合同销售金额约1160.49亿元，同比下降50.36%；累计销售面积约1191.52万平方米，同比下降49.40%。其中12月单月，集团实现合约销售金额约65.68亿元，同比下降68.44%；合约销售面积约74.51万平方米，同比下降71.17%。

 

　　资本面上，自今年2月以来，新城控股股价已连续4个交易日下跌，2月7日才有所微涨，报收20.09元。另外，截至2月6日，公司已连续4日被沪股通减持，共计592.2万股，最新持股量为5155.97万股，占新城控股A股总股本的2.29%。

 

 

　　由王振华一手打造出的新城控股，曾是A股上市房企中成色最足的黑马。

 

　　作为一家在三四线城市起家的房企，新城控股从偏安于江苏到成为全国性的地产集团，离不开对“万达模式”的复制。2014年至2015年的房地产市场低迷期中，新城控股不断在三四线城市加杠杆拿地，而后在2015年至2019年的地产暴涨周期中，公司通过旗下吾悦广场快速去库存，规模迅速跻身一线。

 

　　数据显示，在新城控股扩张的这四年间，公司营收逐渐从2015年的319亿元到2016年的650亿元，再到2017年成功跨入千亿门槛达到1264亿元，2018年更是以2210亿元进入百强房企前10之列。在王振华原本的计划中，新城系的资本版图本可以沿着扩张步伐越来越壮大，然而“风暴”突然来临。

 

　　2019年7月，王振华因涉嫌猥亵女童被警方刑事拘留，这一消息在当时如同乌云般笼罩住了新城控股，直接导致公司股价腰斩，还一度面临估值下跌、机构评级下调、债务违约风险等压力。危急时刻，彼时31岁的王振华独子王晓松被迅速推上了董事长之位，成为新城控股的“救火队长”。

 

　　在继任者王晓松的带领下，新城控股火速与王振华切割，并逐渐通过裁员优化、暂缓拿地、出售项目等措施走出“走暗时刻”。但值得注意的是，随着房地产下行周期到来，行业风险加速出清，直到如今，新城控股都没能恢复从前的势头，并重回行业前十。

 

　　财报显示，2021年，新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，虽然实现了增长，但增速却是近5年最低的一次。此外，公司在那年的净利润、归母净利润及扣非净利润全部同比下降，且扣非净利润自2015年以来首次出现负增长。

 

　　2022年，房地产市场仍处于磨底阶段，行业基本面修复尚待时间。据中指研究院数据统计，2022年TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。同年销售额超千亿房企仅剩20家，较上年同期减少21家。在市场短期复苏承压的情况下，新城控股的发展同样不容乐观。

 

　　今年1月底，新城控股发布了2022年业绩预减公告，预计公司2022年度实现归母净利润6.299亿至37.79亿元，与上年同期相比减少70%至95%；扣非净利润为5.12亿至30.73亿元，与上年同期相比减少70%至95%。

 

　　对于业绩预减，新城控股表示，受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化，2022年公司房地产项目结转收入及毛利较2021年有较大幅度的减少。此外由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。

 

　　在外界看来，销售疲软是摆在新城控股面前最大的难题。

　　

　　

　　回顾2022年，房地产利好政策频出，但楼市却并没有止跌回暖，无论是一二线城市还是三四线城市，过去一年内都过得十分艰难。不过在不少业内看来，一二线城市凭借着经济和资源优势，未来预期仍有一定信心，但对于三四线城市来说，楼市预期就不太乐观。

 

　　“相比起来，一二线城市肯定比三四线城市率先恢复信心。”IPG中国区首席经济学家柏文喜称。作为崛起于三四线城市的房企，新城控股的区域局限性亦十分明显。在柏文喜看来，低线位城市的产品议价能力和溢价空间都比较差，这也造成新城的销售成本占比较高以及毛利空间受限。

 

　　事实上，近年来新城控股已很少在公开市场拿地。半年报显示，2022年上半年公司仅在商丘拿了一宗地块。不过进入2023年，新城控股先是在1月16日和厦门轨道集团签署合作协议，正式在厦门落地首座吾悦广场；而后在2月7日杭州第五批集中供地中，公司更久违地拿下崇贤核心区一幅商业综合体地块，斥资23.54亿元。

 

　　从这些动作中不难看出，新城控股的商业布局似乎正从三四线城市转向新二线热门城市。对此柏文喜表示，新城的吾悦广场模式如果能够带动拿地的话，在一二线城市的优势会比三四线城市更为明显和突出。即使是作为较大住宅地块配建商业设施的吾悦广场，在一二线城市的招商运营难度也会比三四线城市小很多，而且一二线城市的自持物业升值速度和升值空间也会远远大于三四线城市，自然也会让吾悦广场模式更具优势。

 

　　克而瑞数据显示，今年春节，三四线返乡置业初见端倪，28个三四线城市环比下降61%，同比上涨13%；但总体难挽成交颓势，40个重点城市在春节周成交量为35.7万平方米，同比下降14%，与疫情前的2019年相比跌幅仍达到3成以上。

 

　　销售的不景气直接致使新城控股的偿债资金减少。当下，商业地产业务已经成了新城控股获取资金的主要来源。但在住宅增长见顶的情况下，重资产的商业地产也是一把双刃剑。

 

　　据了解，2022年1月至8月，为了缓解流动性压力，新城控股已将20座吾悦广场的经营性物业贷拿去抵押融资，累计获得资金62亿元左右。截至2022年末，新城控股管理的已开业吾悦广场共140个，较2021年末增加15个，其中自持商场126个；实现商业运营总收入为100.06亿元（即含税租金收入）。

 

　　值得注意的是，在新城控股2021年业绩会上，王晓松曾表示到2022年底吾悦广场开业总数要达到155座，全年商业运营总收入达到105亿元。目前来看，这两个目标都没有实现。

 

　　另外，为了缩减经营成本，新城控股的商开板块不断被曝出裁员。

 

　　2021年年底，为了抵御开发业务带来的风险，新城控股进行了组织结构调整，将开发事业部和商业事业部整体合并，并计划从开发型业务向运营型、资管型业务延伸，打造资产管理平台。据新城多位离职和在职的员工透露，到目前为止，新城商开条线已经陆续进行了多轮裁员，累计裁掉了约80%的员工。

 

　　2022年5月，新城控股还发行了一期总额10亿元的中期票据，之后又向上交所提交注册金额为61.72亿元的小公募。同年12月，公司150亿中期票据获得中国银行间市场交易商协会接受注册。

 

　　一边大肆融资，一边凶猛裁员，可见新城控股的资金压力与债务问题并不轻松。

 

　　数据显示，2022年第四季度，新城控股已偿还境内外公开市场债券23.11亿元。截至2022年12月31日，该公司的合联营公司权益有息负债合计为60.62亿元。

 

　　值得注意的是，去年3月，新城控股位于江苏宿迁市泗洪县的吾悦广场项目曾因拖欠农民工工资问题而被宿迁市住建局通报批评。此外公司2019年在青岛开发的红岛湾项目，已经到了竣工标准，但是至今没有确定交付的消息。

 

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，企业内部的这些调整都离不开外界政策的变化。众所周知，“三道红线”削弱了融资造血功能，“三支箭”新规出现后，企业也要进行相应的调整节约资金支出，这样有利于公司运营及可持续发展。

 

　　对于新城控股的发展，大公房产持续关注。