行业流动性危机的爆发，使得评级机构对房企普遍作出“下调”动作，而打破这一“冰封”局面的，正是龙湖。
2月9日，标普发布评级报告，维持龙湖集团（00960.HK）的投资级评级，展望上调为稳定。这是自2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。
2021年下半年起，地产行业频繁遭遇“黑天鹅”事件，多家大型房企出现流动性危机，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉接连下调地产公司评级和展望。据了解，一年多的时间里，百强房企内已有超过半数被下调或撤销评级，下调次数超过250次。
三大国际评级机构的信用评级，是房企海外融资的重要信用背书，经历评级下调潮之后，海外融资渠道基本停滞。据CRIC数据显示，2022年100家典型房企全年新增融资总额为8241亿元，同比减少38%。其中，境外债权融资下降尤为明显，同比下降了69%。
基于此种背景，标普上调龙湖展望，释放出国际评级机构对优质中国房企信心回归的积极信号，同时也展现出龙湖这一行业优秀“示范生”的身份。
经营性收入韧性上涨
坚守财务自律与安全
无论是始终保持优秀底色的财务基本面，还是一直不骄不躁、保持克制的生意逻辑，龙湖总能数次于一众同行者中脱颖而出。而这次获得标普认可，更是公司长期高度自律的表现。
标普认为，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施，龙湖集团是其中的主要受益者，此外龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，因此维持公司投资级评级，展望上调为稳定。
根据龙湖集团此前披露的数据，2022年，包括龙湖智创生活在内，龙湖集团经营性收入创造历史新高，达到约250.2亿元(含税)，同比增长25%左右，其中投资性物业租金收入约127.3亿元（含税）。
标普称，稳定的展望反映了龙湖集团将在未来12-24个月内改善其流动性缓冲和资本结构。标普相信，该公司还将采取平衡的运营模式，以保持信用指标与评级一致。
截至2022年上半年末，龙湖已连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准。
进入2022年下半年，龙湖也始终将财务指标保持在安全线内。据标普统计，截至2022年12月31日，龙湖拥有不受限制的现金（不包括监管账户的现金）约为450亿至500亿元，完全可以覆盖公司到期的短期债务。
此前，龙湖集团原定于2023年4月到期的3亿美元债券被提前赎回，其2023年内已无到期美金债。标普认为，由于该公司现金回收率超过100%，2022年的经常性收入强劲增长约25%，其非限制性现金仍处于高位。在标普看来，受益于公司强大的销售回款率，以及经营性收入的强劲增长，这些资金进一步提高了龙湖的财务安全度。
数据显示，2022年全年，龙湖集团地产开发业务取得高于行业平均水平的成绩，累计实现合同销售额2015.9亿元，合同销售面积1304.7万平方米。此外克而瑞数据显示，2022年，龙湖集团挺进房企销售额TOP10，位列第9位，相比2021年提升了1个位次，并且在全国33个城市入围当地市场前10，在其中22个城市位居前5，尽显优秀本色。
标普认为，龙湖集团审慎的财务管理，将在未来12-24个月内逐步将其杠杆率降至4.0倍以下，预计该公司将持续受益于不断增长的经营性收入。
值得注意的是，当前龙湖的经营性收入主要由商业投资、租赁住房等运营收入及物业等服务收入组成，已形成开发、运营及服务三大业务曲线。
截至2022年12月，龙湖商业已开业商场超过70座，冠寓开业门店超过11万家，物业服务持续外拓，并在写字楼服务、城市服务等细分领域建立起核心竞争优势。
融资渠道多元通畅
融资成本再创新低
2022年12月，国务院副总理刘鹤再次强调“房地产是国民经济支柱产业”。在此背景下，中央及地方陆续出台多轮房地产放松政策，更有信贷融资、债务融资和股权融资三支箭齐发，帮助优质房企打开了融资通道。
受益于强大的财务“稳健术”，龙湖多次获得监管机构和六大行的“小红花”，先后拿下首笔中债增担保债权、“第二支箭”首单及“内保外贷”首单。
2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元人民币，期限3年，票面利率3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。据了解，这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度，由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，票面利率仅有3%，创中债增进担保民营房企债券的新低。
同月，龙湖还分别与六大国有银行达成战略合作并签署协议，将在房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算服务等业务领域进一步加深合作。自此，龙湖也成为继万科后，第二家与全部六大行签订战略合作协议的房企，显示出银行对龙湖发展的认可与信心。
东吴证券指出，未来市场或将不再“唯规模论”，继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企，注重区域深耕和产品品质的房企将行稳致远。而招商证券则表示，龙湖现金流结构稳定，驾驭负债能力较强，经营长期坚持量入为出，打造出了穿越周期能力。
基于此，2022年12月9日，中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元。中国银行重庆市分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资。本笔贷款12月9日实现提款，用于满足龙湖集团的流动性需求。
截至目前，龙湖是国内为数不多保持着全投资级评级的优质房企。其中穆迪认为，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲。
1月11日，标普发布报告《ChinaPropertyIsOnTheCuspOfARecovery中国房地产业复苏曙光乍现》。报告分析表示，2022年末推出的政策为行业的危机局面画上句号，行业将在23年缓慢复苏。随着利好政策持续落地，中国房企信用评级有望提升，从而提高境外融资机会，进一步巩固房地产资金流动性。
对此，联合资信评级认为，“长期看，构建房地产行业良性循环将为行业主要发展方向，房企经营模式可能发生变化，但资源仍将向头部优质房企集中。”
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