3月15日，越秀地产发布2022年全年业绩公告。公告显示，2022年越秀地产实现营业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%；核心净利润约为42.4亿元，同比上升2.1%；毛利率约为20.4%，同比下降1.4个百分点。

 

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　　在业绩会上，越秀地产董事长林昭远谈到今年的增长目标时提到：“我们今年新的目标是增长6%。从我内心角度，希望能够更高一点，但是确实在目前这个市场底下，我们还要看，核心是看投资者的信心。”

 

　　然而，就在不久之前，越秀地产曾陷入销售数据造假的风波，引来投资者的质疑。

 

　　ID名为“深度价投者”的网友发帖点名越秀地产，质疑其销售额造假，称其原本60%多的权益（公司投关披露），在第三方榜单数据均达到98%、99%，去年权益销售额“注水”更是高达500亿（原本700多亿的权益销售额造假成1200多亿）。

 

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　　越秀地产对此做出回应。据财联社报道，越秀地产表示“公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据，上市公司严格按要求对外披露新增土地权益占比。”事情由此陷入罗生门，双方各执一词，真假难辨。

 

　　事实上，在房地产行业并不景气的当下，部分房企对规模和榜单数据确实存在需求，面子做足，才能更好增强投资者信心，引资发债，进行规模的扩张。前提是，数据要真实可信，否则就会陷入更深的旋涡。

 

　　近年来，越秀地产可谓一路高歌，发债、拿地、扩张。正如去年业绩会上林昭远的一句“从公司的角度来看，不差钱，资金不是问题”的硬气发言，在地产行业调整期，越秀地产的“逆市”表现频频引发市场关注。

 

　　亮眼的表现背后，越秀地产的“狂飙”扩张是否留下了后遗症？

 

 

　　年初，越秀地产高调闯入北京土拍市场，豪掷59亿接连拿下两宗土地，成为本次土拍最大的黑马。

 

　　2023年2月8日下午，北京市土拍现场座无虚席。昌平区信息产业基地地块作为北京2022年第五批次集中供地的“香饽饽”，凭借优质的地理位置、完备的配套设施吸引了包括越秀地产在内的14家房企及联合体的竞拍。

 

　　在激烈的竞争下，该地块价格和现房销售面积很快达到上限，并进入摇号环节。在摇号阶段，越秀地产成为“幸运儿”，以33.12亿元的价格加上4.5万的现房销售面积为代价拿下了该地块，楼面价达到3.7万/平方米。

 

　　竞得昌平区信息产业基地地块后，越秀地产继续“狂飙”，与中海地产展开激烈比拼。历经6次报价后，越秀地产以25.99亿元加上1.5万平方米现房销售面积的条件拿下石景山苹果园的土地，溢价率15%，成交楼面价4.3万元/平方米。

 

　　此次北京土拍，越秀地产共拿下两宗土地，总计投入了59亿元。

 

　　在京外，越秀地产依旧一路“狂飙”，疯狂抢滩夺地。去年7月，在广州第二批集中供地时，越秀地产掏出百亿元，接连拿下三块广州中心区域优质地块——海珠区鹤洞大桥锌片厂地块、海珠区琶洲西区地块及天河燕塘地块三，分别耗资11.1亿元、14.86亿元和81.19亿元。

 

　　其中，天河区燕塘地块三经过54轮报价后触顶进入摇号环节，成交额达到81.19亿元，扣除配建后的楼面价达到5.08元/平方米，刷新区域楼面价纪录，成为广州史上第五高的楼面价。

 

　　此外，据公告披露，越秀地产在2022年7月还拿下位于上海、南京、长沙、成都等地共计6块土地。仅7月，越秀地产就在拿地上斥资约197.6亿元，而同月越秀地产的合同销售金额约为59.5亿元。

 

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　　2022年，越秀地产在拿地上可谓“一路高歌”，从越秀地产的状态中，似乎看到了地产黄金年代的影子。

 

　　年报显示，2022年越秀地产在广州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、郑州、长沙、重庆以及成都新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米。

 

　　截至2022年12月31日，越秀地产总土地储备约为2845万平方米。而在2018年，越秀地产的总土地储备数据为1941万平方米，在四年的时间里，越秀地产新增了近1000万平方米的土地储备。

 

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　　近年来，越秀地产持续加大拿地力度，土地投资金额也一直维持高位。据统计，2020年越秀地产土地投资支出超出原本预算近110亿元，达到410亿元。2021年，实际计入当年报表的土地款和保证金共计444.8亿元。

 

　　2022年越秀地产准备了457亿拿地。越秀地产董事长林昭远在2022年年初就表示，越秀地产“不差钱”。然而，看似毫无压力随意就能豪掷几百亿拿地的越秀地产，也面临着一些挑战。

 

 

　　近年来越秀地产销售额逆势增长，取得了不错的成绩。

 

　　2021年，越秀地产凭借1151.5亿元的合同销售额（连同合营公司项目的合同销售），首次迈进了“千亿俱乐部”。2022年，越秀地产年内累计合同销售（连同合营及联营公司项目的销售）金额约为1250.3亿元，同比上升8.6%。

 

　　销售金额的增长似乎给了越秀地产决策层持续扩张的底气。但是，销售额增长的背后是利润率的下滑与债务总额的攀升。

 

　　2021年越秀地产实现营业收入573.8亿元，同比增长24.1%，权益持有人应占盈利（归母净利）却出现大幅缩水，同比下滑15.51%至35.89亿元。2022年，越秀地产权益持有人应占盈利（归母净利）有所回涨，上升至39.5亿元，同比增长10.15%，但未达到2020年42.48亿元的水平。

 

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　　此外，越秀地产的毛利率已经连续4年下降。2019年-2022年，越秀地产的毛利率分别为34.12%、25.15%、21.75%、20.45%。

 

　　在“狂飙”拿地的背后，越秀地产也面临严峻的债务压力，总负债规模从2019年1795亿元增长到2022年2616亿元，资产负债率也维持在75%以上。其中，流动负债总额为1785.1亿元，同比微降2.25%，非流动负债大增46.04%达到830.5亿元。长期借款从去年同期的453.3亿元增至830.5亿元，同比增长58.65%。

 

　　年报显示，截止2022年末，越秀地产的有息负债总额达到882.98亿元，较2021年年末的755.34亿元增长了100多亿元。

 

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　　2023年初，越秀地产还发行了一笔总额近百亿元的公司债券。公告显示，2月10日，越秀地产通过广州城建向上交所及中国证券监督管理委员会申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债券，用以赎回债权及偿还到期债务。

 

图片来源：企业公告

 

　　追求快速扩张的一个隐患是债务规模的扩大，另一个隐患就是去化难题。追求一个较快周期的去化率，恐怕难以保证工程质量。越秀地产在这一方面的隐患已经初现端倪，部分项目的产品质量引发了消费者的不满。

 

　　在人民网领导留言板上，有不少业主对越秀地产的项目进行投诉质疑，包括项目违建、虚假宣传、交付质量等问题，涉及项目包括越秀白云星汇城、越秀星汇文玺、越秀和樾府、越秀滨湖悦府、越秀天荟江湾、越秀南沙滨海花园等。

 

图片来源：人民网领导留言板

 

　　在行业变得更加追求专业化、高质量的时代，越秀地产的快速扩张模式独树一帜。在当下行业背景下，越秀地产的扩张战略到底能否走得长远？

 

 

　　彼时，广东一批高周转、“狂飙”型的房企如恒大、富力等，均已陷入流动性危机无法自拔。作为粤系房企新秀，越秀地产重走“高速扩张”这一条路。如今行业的发展境况与那时完全不同，越秀地产的策略似乎并没有丝毫动摇。

 

　　去年业绩会上，林昭远就对拿地并购项目表了态：“按公司的角度，钱是不差的，资金我觉得不是问题，我们也在积极研究，核心还是研究标的，好的项目公司也一直在接触、在洽谈，也在研究。”

 

　　这似乎与其他头部房企掌舵人的表态并不相同。前两年，万科郁亮高呼“黑铁时代”，称“活下去”是万科的目标，今年以来，郁亮对行业判断稍稍乐观，称“微光”在逐步变成“曙光”，但并未过分乐观。

 

　　碧桂园总裁莫斌表示“目前的状态是开源节流、保现金流、保‘三道红线’，控支出、调结构、保资产。”龙湖陈序平也表示要“量入为出，围绕毛利润等指标，理性的获取土地。”

 

　　但林昭远的判断与此不同，对于此前越秀在北京拿地的表现，林昭远表示“这几年无论深圳、上海还是北京的地，我们都是加大力度去拿的，在北京有机会我们还会继续拿地。”

 

　　至于是不是好时机，林昭远则认为“好时机时刻在”，去年尽管市场不好，越秀也拿了37宗地，在广州拿了10宗地。

 

　　而对于今年的营销策略，林昭远等越秀地产管理层判断，大部分供货应该抢工抢节点，比较好卖的项目要抓紧去化、抓紧回流，之后抓紧淘到更好的项目机会，形成较好的循环。

 

　　今年，越秀地产加码布局北京楼市，期望以此打开北京市场。此前越秀就曾在北京开发过项目，即2021年与天恒置业联手，以底价45.7亿元拿下的位于怀柔区刘各庄的1宗棚户区改造地块。然而，越秀地产的试水项目去化并不理想。

 

　　北京住建委官网数据显示，越秀地产于2021年5月拿地的楼盘，目前已取证房源1000余套，但已签约套数仅19套；成交均价为3.66万/平方米，也未达到该地块的销售指导均价4万/平方米。

 

图片来源：北京住建委官网

 

　　今年开年以来，全国楼市销售有所复苏，市场迎来一波“小阳春”。数据统计显示，今年1-2月份，全国房地产开发投资下降5.7%，房地产销售面积下降3.6%，销售额下降0.1%，降幅均明显收窄。国家统计局新闻发言人付凌晖表示，房地产市场出现了一些积极变化，但目前仍处在调整阶段，后期有望逐步企稳。

 

　　在此背景下，越秀地产更为乐观，对2023年的销售期望也更大了。越秀地产预计，公司2023年的合同销售目标为1320亿元。林昭远表示，越秀地产目前在手的货值是2400亿元左右，按照现在的目标，仅需要去化不到60%就能够完成，对之是能够相对轻松翻越的山峰。

 

　　然而，当下行业仍在调整期，按往年越秀地产的销售情况来看，或许可以完成销售目标。但是，在“狂飙”扩张后，越秀地产是否能安全着陆仍有待时间检验。

 

　　值得注意的是，针对越秀地产如何平衡拿地与去化之间的关系，未来是否还会继续扩张负债以适应企业规模的扩大，以及如何化解负债规模大的风险等问题，大公房产发送了采访函至公司官网投资者关系一栏的公开邮箱，但截止到发稿，尚未得到越秀回复。