如去年许诺的一般，3月21日下午，招商蛇口2022年业绩发布会如期在深圳国际会展中心举行。自上市以来，招商蛇董事长许永军八年如一日焕新公司业绩会地点，今年也如约来到全国最大的会展中心。

 

　　在行业规模见顶的年份里，开拓创新并不容易，但凭借着综合发展优势，招商蛇口依然交出了一份充满韧性的成绩单。

 

　　根据公司同步披露的年报，2022年，招商蛇口实现营业总收入1830.03亿元，同比增长13.9%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.9%。每股收益为0.41元。

 

　　“2022年，招商蛇口业绩突出的就是一个‘稳’字。”业绩会上，招商蛇口董事长许永军表示。他认为，对于公司而言，“稳”是未来发展的基础，也是这几年公司业绩优于行业、跑赢大势的本质。

 

　　年报发布后，多家券商看好招商蛇口，其中国金证券、国联证券、开源证券均给出“买入”评级，中泰证券还给予招商积余“买入”评级。

 

 

　　2022年的房地产依然充满不确定性，受行业整体下行影响，能够稳住基本盘的企业是凤毛麟角，招商蛇口便是其中之一。尽管遭遇巨变，去年全年招商蛇口依旧站稳行业前十，销售规模提升至第六位。

 

　　根据年报，2022年公司累计实现销售面积1193.65万平方米，累计实现销售金额2926.02亿元。

 

　　当前，开发业务仍是招商蛇口的基本盘，是公司利润的保证，为第二增长曲线的培育提供增长支持。2022年土地市场大幅下滑，但招商蛇口仍保持合理的扩张态势，并积极布局高能级城市。

 

　　年报显示，过去一年，招商蛇口分别在上海、深圳、合肥获取10宗、5宗、5宗地块。其中在“强心30城”和“深耕6+10城”，公司的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元。截至2022年末，公司累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，需支付地价为766亿元。

 

　　持续重投核心城市为公司带来了极大收益。2022年，招商蛇口在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1，深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。在上海，招商蛇口单城销售金额突破740亿元。

 

　　此外在去年新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。

 

　　基于此，招商蛇口对2023年的销售目标信心满满。根据年报，公司计划实现签约销售金额3300亿元，计划新开工计容面积约1000万平方米，计划竣工计容面积约1600万平方米。

 

　　对于这一全年销售目标的达成，招商蛇口总经理蒋铁峰在业绩会上给出了自己的判断：“今年1至2月，公司项目销售增长很快，尤其在2月份春节后，招商蛇口增长率比去年同期增长了50%到100%左右。进入3月份，由于需求短期的集中释放，监测到的指标有一定下滑，但这是一个很正常的现象。”在他看来，公司一些续销项目的流速和去化速度远远高于去年平均速度，有的甚至高达50%以上，这是完成销售目标的保证。

 

　　蒋铁峰称，招商蛇口去年在上海、合肥和苏州拿的地，今年会陆续有项目上市。“我们有相当多的楼盘是红盘或者准红盘，基本上开盘可以秒光，因为存在着价格倒挂，这也是公司有信心完成销售目标的底气之一。”

 

　　此外，2023年招商蛇口预计还会继续拿地。“除了新获取的土地，今年上市会有6000亿存货，按平均55%的去化率，我们就能实现3300亿的销售额，我相信这个目标是很有机会达成的。”蒋铁峰说道。

 

 

　　受行业整体下行影响，招商蛇口去年的净利润有所下降，对此公司解释称，主要包括房地产项目结转毛利率下降、计提减值准备比2021年多了20.29亿元、落实租金减免政策带来的收入减少以及转让子公司带来的投资收益减少等。

 

　　但报告期内，公司主动布局，持续优夯实化资产负债表。资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本，为实现财务稳健、推进招商蛇口高质量发展发挥了积极作用。

 

　　据悉，在债务方面，招商蛇口“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。

 

　　在融资方面，于2022全年，招商蛇口新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。

 

　　与此同时，招商蛇口还紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降。2022年末，公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。

 

　　业绩会上，对于今年的融资策略，招商蛇口财务总监黄均隆透露：“我们会抓住非常难得的窗口期发行股份、购买资产，同时会持续降低融资成本。”

 

　　今年2月份，招商蛇口曾以89.28亿元的交易对价购买了深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，从而获得深圳前海片区的开发和建设权。

 

　　针对此事，蒋铁峰还在业绩会上透露，目前前海片区只开发了很小一部分，但却已经给招商蛇口带来了80亿的利润规模。“待到整个片区规划完成后，对整个前海的价值提升会更有帮助。今年首开区已经启动了，预计年内新的一批项目就能够销售。”

 

　　另一方面，黄钧隆指出，今年行业融资环境在不断宽松，而为了刺激经济，央行还于3月17日降准，这也会释放流动性。去年随着房贷利率不断下调，招商蛇口便抓住机会把成本降到了59BP，因此公司今年也会努力抓住窗口期，使融资成本再度下降。“公司现在开发贷的利率做到了2.1%，在行业内算是比较低的，我们会抓住窗口期最大化的把融资成本压下来。”他称。

 

　　基于上述策略，黄钧隆表示，招商蛇口会抓住机会，继续优化债务结构。他称：“即使将来国家取消了三道红线的要求，我们还是按照三道红线来进行控制和管理。”

 

 

　　2022年被视为招商蛇口的“品质年”。在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，公司持续推动资产运营和城市服务业务的发展，推动公司转型发展。

 

　　年报显示，招商蛇口资产运营业务涉及集中商业、写字楼、产业园、公寓酒店等6种业态的物业运营及资产管理。2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入(未扣除租金减免金额)同比增长6.2%至57.1亿元，EBITDA(税息折旧及摊销前利润，企业经济效益指标)为30.4亿元，同比增长6.9%。

 

　　此外，公司城市服务业务则包括物业管理和轻资产运营平台招商积余以及邮轮、康养、会展等新业务线。截至2022年末，招商积余物业在管项目达到1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平方米。全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。

 

　　许永军指出，随着房地产市场的“四个红利”消失和减弱，房地产行业的运行逻辑已经发生根本的变化。中央提出“三个新”和“一个高”，也即在新发展阶段、新发展理念、新发展格局，推进行业高质量发展，这也是招商蛇口未来五年乃至十年基本发展决策的依据。

 

　　基于对行业变化和发展趋势的研判，招商蛇口明确了“三个转变”的战略转型要求，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

 

　　“招商蛇口会持续推动“133341”的战略落地，做强开发业务的基本盘，为非开发业务转型培育争取时间，提供资源支持，充分利用REITS盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大，引领行业新发展模式。”许永军称。

 

　　据了解，对于时下大热的REITS业务，招商蛇口已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双 REITs 平台。

 

　　招商蛇口董事会秘书余志良也在业绩会上指出：“在REITs方面，公司应该是行业里较先实现盈利的，基于招商蛇口自身的优质资源禀赋，8800亿的资产里有1200亿为资产经营类资产。”

 

　　据余志良透露，未来在资产经营方面，招商蛇口会将重心扑在集中商业、办公、产业园区以及长租公寓等重点配置的赛道。

 

　　对于房地产行业的发展前景，许永军表示，整个房地产行业的发展逻辑和方法已经发生变化，但是以美好生活作为需求，尤其是空间生活需求的市场砥望仍然不变，需求量非常大。

 

　　“我在很多场合说过，上千年来，‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’这种诉求一直没有变过。所以以‘美好发展承载者’为使命的招商蛇口，依然有向上的巨大空间。”他说道。

 

　　展望2023年，蒋铁峰表达了对行业的信心。“2023年充满希望的一年，我们对行业和公司发展充满信心。”据他透露，今年行业重塑之后，稳健型企业、综合发展的企业又迎来了新的机遇。因此在新的三年开始时，招商蛇口提出了新的目标，那就是要跻身前五强。

 

　　蒋铁峰称：“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度，我们内部有一系列的指标在落地分解，包括我们还要继续稳健地投资，我们要在保证持续经营现金流为正的前提下，选择五好项目进行投资、聚焦发展。”