1月6日，由大公网指导、大公房产主办，中国房地产数据研究院、北京商业经济学会、以及北京国际商贸中心研究基地等单位共同协办的2021中国不动产风向大会——暨“回归初心”商业地产平行论坛线上启幕。
本期论坛上，行业内知名专家、投资人；商业地产企业嘉宾代表齐聚，凝聚多方共识，解析行业复苏破局之道。
作为本期论坛嘉宾代表之一，鑫苑商业总裁王亚平在商业地产领域深耕十余年，也历经了商业地产行业的沧桑变革。本期论坛，这位商业实战家分享了他的商业方法论和对行业周期变化的思考、以及对“初心“的理解。
鑫苑商业总裁 王亚平
危机与转机
在王亚平看来，当前是房地产行业发展三十多年来非常严峻的一个阶段，行业从业者也深深感受到了危机的存在。
那么“危”都体现在哪些方面？
王亚平认为，危机的产生是房地产行业的属性决定的。因为房地产行业是一个金融属性很强的行业，当金融属性受到系统性挤兑的时候，就会产生各种危机。而商业地产作为地产行业的一个子行业，必然也会受到一些影响。
而当资金流动性不佳、不充足的情况下，处置旗下的资产已经成为各大房企缓解危机的主流方式，但在这个过程中，房企的商业地产项目到底能给社会带来多大作用，能不能将价值真正的挖掘出来，就是房企在当前行业周期下一个新的的机会点。
王亚平眼中的另一个行业机会点，就是国家正在大力支持“城市更新”领域。但城市更新不能单纯复制已有的项目，而是需要拿出个性化解决方案，也需要量体裁衣。
商业地产是服务于消费领域的空间载体，王亚平认为，应该关注未来城市的迭代更新，并关注一些新概念，比如“新消费”、“物联网”以及目前比较热门的“元宇宙”等领域，从有限的空间和无限的空间，以及新技术的结合上发力。
商业地产的资本逻辑
目前，传统商业地产已是一片红海，对于战略布局以及运营能力有着极高要求。大量企业涌入商业地产，在商业存量过剩的大背景下，商业地产市场从开发时代进入运营和资管时代。
那么如何才能用运营手段提升资产价值？“其实是需要解决两个逻辑”，王亚平认为。
首先是商业地产经营本身的逻辑。事实上，目前大部分商业资产都运营得不好，无法走上坪效提升、空间有效利用的更新之路，提升资产价值、做资产证券化也就无从谈起。
王亚平分享了一个行业数据——目前在商业地产领域，超过十万方的购物中心最终能够实现开业的大概在50%左右，绝大多数的项目实际上都还是在建或者在规划的过程，而开业的项目，又有很多低销的资产。而真正能做到像万达和龙湖这样头部企业的坪效的，占比大概不到20%。
这就意味着，要提升资产价值，首先是要解决好运营逻辑，这也是未来商业地产发展的一个关键点。
第二个关键点，就是当无风险利率下行各项机制健全后，运营能力突出、资产回报率有保障的存量商业，可以做成资产证券化产品。
王亚平补充道，商业地产实际上是一个非常重资产的行业，动辄几亿、十几亿的项目，让一个房企单独持有不是未来发展的方向。目前国家也推出很多政策，REITS等资产证券化产品将进一步成熟完善，在未来，这些金融工具大众也可以进行投资，这会变成一个很活跃且规模庞大的交易市场。
如何理解“新周期”
实际上，一个经济周期是来自于大家对于经济前景预期的改变，但对于商业地产而言，现实中的运营手段并没有发生大的变化。
从前，地产行业已经被玩成了偏金融的行业，却忘了这个行业最终的目标，实际上是要盖好房子，是为真正想要买房的人建设好屋子。
当王亚平谈到本期的论坛主题时感言，如果说地产行业回归初心是应该把房子建好，那么商业地产的回归初心就是要把空间经营好，在业务场景里解决应该解决的问题，这也是和其他行业有区别的地方。
在王亚平看来，商业地产要“回归初心”，首先要思考的问题就是商业地产经营的是一个空间，要如何运用空间去为顾客提供一些相对不错的服务或商品。如果只是把商业地产当作一个资产，就会把包袱越背越重。
同时，王亚平建议，要做精细化的创新运营让商业空间实现价值，除了开发一些新业态，还可以结合新概念、虚拟技术，让商业空间变得更科技、更未来。
一个好的购物中心，商品和业态场景是不断变化的。“把商业地产的空间做好，就是回归初心。”王亚平表示。
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