“由于受宏观经济下行与疫情影响，新消费市场后期表现与期待存在较大落差。一批曾经备受追捧的网红新消费品牌相继陷入困境，新消费投资由此也进入了理性回调周期。但是，从长期来看新消费赛道基本面依然向好。”日前，《中国商业地产行业2021/2022年度发展报告》（以下简称《报告》）发布，商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平如此评论。

　　 

　　《报告》由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产行业智库RET睿意德联合发布，盘点了2021年商业地产行业的十大热点，并展望2022年中国商业地产行业发展趋势。

　　 

　　 

　　王永平认为，近年来，随着Z世代晋升为新消费主流人群，带动和激发了新品牌的迭代与创新，新消费品牌层出不穷，资本激进注资新消费赛道。例如，2021年7月，新中式烘焙品牌虎头局完成A轮5000万美元融资；9月，墨茉点心局完成新一轮过亿融资。此外，品牌估值极高，Manner咖啡半年内获得四轮融资，不足200家门店时估值接近200亿元。

　　 

　　不过，新消费市场后期表现有所落差。完美日记母公司逸仙电商于2020年11月20日上市，至今股价较开盘价缩水近10倍。截至2022年1月18日，奈雪的茶、泡泡玛特的股价回落均超过一半。品牌“翻车”事件也频繁出现，Ubras营销涉嫌侮辱女性，元气森林、钟薛高等陷入虚假宣传事件。

　　 

　　奢侈品消费则保持了高速增长。市场咨询机构贝恩发布的《2021年中国奢侈品市场报告》测算，2021年中国个人奢侈品市场预计实现36%的增长，达到近4710亿元。在全球疫情导致出境游受阻、境外高端消费回流的背景下，奢侈品市场延续了2020年的高速增长。

　　 

　　一般而言，疫情下商业地产商普遍新拓项目的速度与意愿明显下降。但在国民消费升级与境外高端消费回流的背景下，国内奢侈品销售异常火爆，奢侈品销售的高歌猛进推动了重奢商场逆势扩张。近十家商场跻身百亿俱乐部，还首次出现了年销售破200亿的商场。代表事件包括：2021年4月，宁波阪急百货试营业；5月，SKP落户武汉；9月，上海前滩太古里开业；12月，杭州SKP举行开工仪式。

　　 

　　同样受到关注的还有仓储会员店。仓储会员店是指会员制仓储式量贩超市，商家统一向生产厂家批量订货，会员能享受高性价比产品。众多零售企业进入这一赛道。2021年6月，盒马X会员店宣布全国扩张战略；10月，家乐福中国首家会员店向公众开放；12月，国内第二家COSTCO在苏州开业。

　　 

　　《报告》提及，这一业态进入中国市场已有数年，但由于与当时中国消费市场水平和规模不相适应，除了山姆会员店之外，多家外资品牌铩羽而归，仓储会员店的再度兴起很大程度上缘起于COSTCO在中国的示范效应。2019年8月在上海首次开店的COSTCO受到追捧，开店37天，便拥有了20万会员。报告认为，仓储会员店热背后更深层次原因是中国消费市场升级与分层。

　　 

　　 

　　受房地产、校外培训等多个行业波及，2021年商业地产也明显感受到此前未有的寒意。

　　 

　　一些头部品牌闭店事件频发。2021年11月，海底捞发布公告称，决定在2021年底前关停300家门店；11月，茶饮品牌茶颜悦色宣布临时关闭87家门店。12月，轻餐品牌新元素宣布破产清算。

　　 

　　《报告》认为，多领域的头部品牌大规模并且集中闭店是近些年行业未曾发生过的情形。品牌闭店现象从餐饮蔓延到了服装、书店、教培和生鲜超市等多个业态。既有内部因素，也有外部政策性因素影响，以及疫情所造成的经营冲击。报告提醒称，品牌闭店必将影响购物中心的后期招商，同时也会波及新消费投资信心。

　　 

　　总体上看，商业资产变现压力越来越大。一些优质资产也在寻求“接盘”，例如，2021年4月，领展收购上海七宝万科广场50%股权；6月，平安人寿斥资330亿收购凯德旗下六座来福士广场部分股权；9月，武商集团发布公告33亿收购南昌苏宁广场。

　　 

　　“即使在疫情下，优质资产的退出通道依然通畅，而多数待售的商业资产则呈现有价无市、去化困难的局面。”《报告》分析，持续的疫情加剧商业运营的困难，再加之国家收紧房地产金融政策，双重压力之下商业地产商资产变现的压力和意愿明显加大。但是囿于资产价格、运营管理水平以及项目区位等客观因素，商业资产的退出依然呈现两极分化的状态。

　　 

　　在王永平看来，种种变化迹象，也在逐渐塑造商业地产模式之变。“继恒大暴雷事件之后，又一批地产企业相继陷入债务危机，他们的共同特质都是单一的住宅开发模式。”王永平指出，与此形成对照的是，以龙湖、华润、万达、万科、大悦城、宝龙、新城为代表的住宅+商业双轮驱动地产商，则在金融收缩背景下总体经营良好、表现稳健，旗下优质的商业不动产不仅为企业提供了稳定的现金流与避险工具，而且在项目取得过程中商业的品牌效应更具竞争优势。

　　 

　　随着REITs等国家金融、税收政策的不断完善，商业地产将更趋专业化发展，住宅+商业协同模式价值将会突显 。