10月24日，港交所信息显示，珠海万达商管的上市申请材料已失效。10月25日，珠海万达商管便向港交所更新了IPO申请材料，当日晚间，更新后的招股书申请就已挂网，中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。

 

　　据了解，这已经是珠海万达商管第三次提交上市申请。此前的2021年10月21日，万达商管首度递交招股书，不过该招股书后于2022年4月21日失效；2022年4月22日，该公司二次递表，但招股书又在今年10月21日失效。

 

　　根据香港联交所的规定，拟上市公司只要在原申请到期后三个月延续期内尽快重提申报材料，就不会影响上市进程。但每次从失效到重新递交，珠海万达商管都以雷霆之速准备好了上市前的"见面礼"，可见其在港交所主板上市的决心。

 

　　虽然上市之路异常坎坷，但好在王健林向来是个运气比较好的人。不管是在2017年在那场信贷危机中上演的"绝地求生"，还是在当前行业情绪低迷的情况下以1050亿元身家杀回胡润全球房地产企业家榜，王健林总是擅长于"逆境"中创造价值。

 

 

　　作为中国内地最早切入商业地产的开发商之一，万达在经历多元化的蓬勃发展和危机四伏后，从2015年起，便全面开启了商业地产的轻量化转型。

 

　　对王健林来说，商业地产始终是他的主场。他也曾说过："什么都能放弃，就是万达商业不能放弃。"

 

　　2021年3月底，万达轻资产运营平台落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿战投入股，珠海万达商管就此开启了新一轮上市冲刺。

 

　　2022年上半年，珠海万达商管新增8个广场，且均为独立第三方项目，总在管项目从2021年底的417个增至2022年6月30日的425个，其中来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个增加到2022年6月30日的140个，占在管商业广场总数32.9%。

 

　　目前，珠海万达商管是万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，也是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商管公司。在截至2022年6月30日的196个储备项目中，公司共有175个项目来自独立第三方业主，占比达到89.3%。

 

　　公开资料显示，截至2021年底，珠海万达商管已在全国累计开业418座万达广场。

 

　　相较于国内其他商业运营龙头企业，截至2021年底，万达商管已开业的购物中心数量也是华润的7.6倍，是龙湖的6.8倍。

 

　　根据招股书，截至2022年6月底，珠海万达商管的总在管面积已由2021年底的5895.5万平方米上升到2022年6月30日的6008.2万平方米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积已从由2021年底的1644.8万平方米上升到2022年6月30日的1747.6万平方米。

 

　　对于大部分持有商业地产的房企来说，纵横商业领域二十多年的万达有着十分丰富的运营经验，商铺资源也相对更强。新更新的招股书中，珠海万达商管便称，公司为业主提供全流程的商业运营服务，为商户带来大量客流并进行营销赋能，同时满足消费者的综合消费需求。

 

　　在全国多地疫情反复的大环境下，今年上半年万达广场的车流量和客流量依然保持稳定的高水平。截至2022年6月30日止12个月，万达广场的客流量为43.92亿人次、车流量为3.51亿车次。

 

　　此外，多年来，万达广场的平均出租率也一直处于行业较高水平。2018年、2019年及2020年，珠海万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。2021年这一数字涨至99.3%，今年上半年也较去年同期提升至98.6%。

 

　　随着广场数量和在管面积的不断上升，珠海万达商管的规模化优势也愈加明显。截至2022年6月30日，公司线下商户数量达到90236家，线上商户数量为73855。另外合作品牌数量也持续上升，达到21628个，其中核心品牌2304个。

 

 

　　对比之前的招股书，此次更新的招股书也新披露了今年上半年珠海万达商管的业绩情况。

 

　　在不断上升的规模和良好的招商能力下，今年上半年珠海万达商管财务结构持续得到优化。2022年上半年，珠海万达商管共实现收入134.8亿元，较2021年上半年的106.4亿元增长26.7%。

 

　　从毛利率来看，公司上半年毛利率达到48.9%，较2021年上半年的42.4%稳步提升。净利率方面，公司也从2021年上半年的6.2%大幅上涨至今年上半年的30%。

 

　　据招股书，营收、净利双增的主要原因包括委托管理模式下的商业管理服务收入同比大增230.7%至29.93亿元。珠海万达商管表示，在此前毛利率的提升的基础上，公司的各项费用控制的较为出色，体现出整体管理效率的提升。

 

　　乐观的财务数据是珠海万达商管的底气，同时也是其冲刺IPO的保障。

 

　　2022年上半年，珠海万达商管的资产、股本收益指标显著提升，其中ROA由2021年上半年的3.9%增长至2022年上半年的35.9%，ROE则由2021年上半年的45.5%增长至2022年上半年的117.5%。

 

　　此外，珠海万达商管的资产负债率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流动比率由2021年6月末的1.2增长至2022年6月末的1.3，负债压力进一步减轻。

 

　　尽管受疫情反复影响，但在实体消费持续低迷的背景下，珠海万达商管不仅保持着稳定的盈利水平，还对资产和负债能力进一步优化，为将来的上市构建了一条长期稳健的发展道路。

 

　　2022年上半年，珠海万达商管取得借款收到的现金为157.3亿元，偿还债务支付的现金为182.5亿元。这也意味着，珠海万达商管上半年偿债净流出超25亿元。此外，公司分配股利、利润或偿付利息支付的现金为39亿元。

 

　　珠海万达商管表示，截至2022年6月末，不考虑账面约20亿的理财资金，在手货币资金超过158亿人民币，可以应对未来公司业务拓展的各项业务需求。

 

　　值得注意的是，为了提升估值，王健林一边在等待港交所上市审批，一边还在持续扩大商业管理规模。

 

　　今年上半年，珠海万达商管先后接手辽宁葫芦岛兴隆大家庭商业集团烂尾的项目、忻州田森汇项目和赣州巨亿广场，还和鑫苑集团、建业集团签署战略合作协议，并拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的运营权。

 

　　下半年，公司又接管了奥克斯地产位于长沙、青岛、杭州、成都的5家奥克斯广场，并与海尔智家达成战略合作，计划双方整合资源优势，聚焦ShoppingMall打造覆盖美妆、美食、健身等各类人群的智慧生活场景店。轻资产运营方面的优势，令珠海万达商管在行业内聚集了不少优质资源，也为获取资本市场的良好反馈做足准备。

 

　　数据显示，截至2022年6月底，珠海万达商管通过合作模式租赁的已开业项目达到122个。

 

　　此前惠誉分析曾指出，珠海万达商管依托于大规模、城市分布广泛且富有弹性的经营能力为其独立信用状况提供支撑，预计到2022年，该公司的租金和管理费收入将在2021年的430亿元人民币基础上继续增长6%。

 

　　随着轻资产优势不断释放，依托持续上升的规模效应及不断优化的资产水平，珠海万达商管后续的表现也愈发值得期待。