近日，有多家拟上市港股物管企业的招股书失效，市场对于物业股的热情似乎正在减弱。

　　据大公房产不完全统计，仅10月中下旬，就有6家物管企业招股书失效，包括东原仁知、中梁百悦、明宇商服、富力物业、海悦生活和中国文旅。

　　这一态势，与一年前截然不同。

　　数据显示，截止2021年9月末，累计共有47家物管企业登陆港股市场。仅2020年就有17家物企在港交所成功上市，且多数为一次性通关。

　　今年上半年，物管企业也经历了一波港股上市热潮，共有10家物企成功在港IPO。不过，这股热潮仅仅持续到7月中旬。此后，资本市场对物业股的热情似潮水退去一般，戛然而止。

　　截止日前，已数月未有新的物业股成功挂牌，最近一次物管企业在港交所成功挂牌的时间还要追溯到今年7月16日。

　　不过，即便如此，物管企业赴港上市的积极性却并未消减。

　　中指研究院数据显示，截至2021年9月30日，共有23家物管企业申报交表。其中，京城佳业已通过聆讯，将于10月底登上港交所。

　　值得注意的是，就在今年5月份，港交所发布新规，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。

　　港交所提高了上市门槛，意味着规模不够大、盈利不够稳定的小型企业或将被直接拦在资本大门之外。

　　有业内人士认为，对于一些收入规模在2、3个亿左右的中小企业来说，未来上市难度会越来越大。一旦过了这个窗口期，后续基本就很难单独上市了。

　　市场热情渐退，理性重归主导。

　　距离2022年元旦仅剩两个月的时间，这些已经递表的物企还有机会赶在新规实施之前成功上市吗？

       三个月无新股挂牌

       物管企业遭遇上市“滑铁卢”？

　　港交所的钟声已经90天不曾为物管企业敲响。

　　截止日前，最近一次物管企业敲响上市钟声的时间还是在7月16日，康桥悦生活和融信服务在这一天同时上市。

　　此后，钟声沉寂，物管企业上市的进程也自此一蹶不振。

　　港交所数据显示，在今年递表的物管企业中，新力服务和天誉智联服务的招股书已经分别于9月初和9月底失效；东原仁知、中梁百悦、明宇商服、富力物业、海悦生活和中国文旅的招股书也于10月末失效，其中不乏多次递表企业。

　　对于众多递表排队的物管企业而言，这几个月的资本市场如同大海一般，深不见底，物企溅落的石子并未在资本市场激起半点水花。

　　在此情形之下，市场上也传出消息——一些中小型物企，在悄悄地为自己另寻出路。

　　今年9月初有传闻称，招股书失效的新力服务打算放弃上市，并已经找好买家，买家就是龙湖智慧服务或金科服务。不过，据新力服务方面回应，其并未终止上市计划，已经更新数据，只是暂时未在港交所更新。

　　截止日前，新力服务招股书并未在港交所更新，天誉智联服务也尚未重新向港交所递表。

　　而在10月末失效的几家物管企业中，东原仁知的母公司迪马股份于10月15日发布公告称，其子公司东原仁知发行境外上市外资股获中国证监会核准。

　　富力物业则被碧桂园服务以100亿元的代价收购，终止了上市之旅。不过，收购后，富力物业也并未撤回上市申请，直至10月26日，招股书正式失效。

　　其他几家物管企业，则需面临二次递表或直接放弃上市的选择。

　　实际上，招股书失效并不是特别罕见的事，很多企业都是经历了二次递表才成功上市的，比如宋都服务、融信服务等。招股书失效后，企业只需更新资料，再次激活上市流程。

　　此前，世纪金源服务的招股书于7月份失效，成为今年首家IPO折戟的物管企业。不过，其在六天之后再次递交了招股书，重新提交上市。

　　招股书于10月23日失效的中国文旅也曾三战港股IPO，每一次都以失败告终。但是，三度折戟的中国文旅并没有放弃，于10月24日更名为大湾区文旅康居股份有限公司后，第四次向港交所递交了招股书。

　　此外，海悦生活、明宇商服、中梁百悦的招股书分别于10月23日、10月28日、10月29日失效，截止日前，上述三家企业均未再次递交招股书。

　　对于物企招股书接连失效却未能成功上市的现状，房地产与金融资深评论人、汇生国际资本总裁黄文冲对大公房产表示，联交所会更加关注地产母公司的资金占用问题，可能要求母公司不能占用物业公司的资金，这种要求可能让物业管理公司难以满足，从而导致上市申请延误。

　　另外一个难点，是港交所和大陆企业因疫情原因导致沟通关口延误，这段时间所有的上市工作都会后延。因为企业财务报表时效、投行和中介机构的调查速度都放缓了，从而导致信息更新速度跟不上时间表。

　　
       上市失败物企存在“通病”

　　往前追溯，今年第一家物管企业上市失败的案例出现在7月20日。

　　据大公房产了解，今年7月20日，世纪金源服务招股书失效，成为2021年首家上市折戟的物管企业。

　　不过，在招股书失效后的第6天，也就是7月26日，世纪金源服务再次递交了招股书，继续冲刺港股IPO。

　　即便二次递表，世纪金源服务依旧存在一些“老”问题没有得到解决。招股书显示，截至2021年4月末，公司物业管理服务业务收入4.48亿元，占总营收比重达78.3%，与2020年79.4%的占比相比，仅下降1.1个百分点。



　　值得注意的是，其物业管理服务收入的八成皆是由母公司世纪金源集团业务贡献。过度依赖母公司，或许也是影响其上市进程的一个因素。

　　实际上，世纪金源服务的情况并不是个例。招股书于10月24日失效的海悦生活也存在业务严重依赖母公司现象。

　　据海悦生活此前招股书显示，截止2020年末，公司在57座城市合计管理约150个项目，在管面积2430万平方米，签约建筑面积约为4230万平方米。

　　据了解，海悦生活几乎管理着母公司海伦堡所有的物业。其4230万平方米的签约面积中，来自第三方开发商项目的仅有8.34万平方米，占比约0.19%。此外，海伦生活在过去三年内，仅签约了一个第三方项目，并且还未产生收益。

　　与海悦生活前后脚递表、前后脚失效的中梁百悦也是未能摆脱对关联方的依赖。



　　据招股书显示，截至2020年12月31日，中梁百悦在管项目178个，在管总建筑面积约2010万平方米，复合年增长率为769.3%。其中，中梁百悦66.3%的在管面积是由母公司中梁控股开发，如果加之其他关联方开发项目，这个比例则达到了72.5%。

　　此外，上述世纪金源服务和海悦生活还面临股权高度集中的问题，这对其IPO是极为不利的。

　　据了解，世纪金源集团董事局主席黄如论之子黄涛和黄世荧合计持有世纪金源服务92%股权，投资人马涛持股3%。

　　海悦生活也是如此。此前，海伦堡创始人黄炽恒和其子黄博文间接持有海伦生活97%和3%的股权，引入投资人后，由黄炽恒和投资人殷明间接持有海悦生活97%和3%的股权。

　　值得注意的是，海悦生活的母公司海伦堡也曾两次向港交所递交招股书，但最终都以失败告终。

　　相较于上述三家物企而言，在管面积仅290万平方米的明宇商服更像一家“蚊”型企业。受限于规模的限制，明宇商服的营收在目前已上市的物业公司中，或也处于垫底位置。

　　2020年，明宇商服的收益首次实现破亿，达到了1.05亿元，年内溢利则为3150万元，虽然较之前有所增长，不过，在众多上市物企中，似乎仍是很不起眼。

　　目前，据港交所提高上市盈利门槛的期限仅剩两个月，倘若明宇商服未能如期过会，其上市之路或将更加困难。

　　近两年来，调控下的地产板块陷入沉寂，而与之密不可分的物管企业却倍受资本关注，上市热度不减。

　　不过，狂热情绪终究是短暂的，资本市场对物业股的情绪也在似火热情的慢慢消退中回归理性。

　　在招股书失效后，一些物管企业仍再次递交招股书，以谋求上市；而另一些，已经打了退堂鼓，做出变卖身家的选择；还有一些，正在观望徘徊，似乎在等待资本的回应。

　　近期出现的物管行业并购潮态势，似乎也在暗示着行业变局的到来。敬请关注大公房产系列报道。